区分マンション投資の仕組みとは？メリット･デメリットと成功するポイント

区分マンション投資とは？
区分マンション投資の仕組みやメリットは？

不動産投資として始めやすいとされる区分マンション投資ですが、仕組みや実際に儲かるのかどうかを知っておきたいですよね。

今回は、区分マンション投資の仕組み、メリット･デメリットや失敗する原因と区分マンション投資で成功するためのポイントを詳しく解説していきます。

区分マンション投資の仕組み

マンションの一室を購入して運用する投資

区分マンション投資とは、マンションの一戸から複数戸を所有して始める不動産投資の手法を指します。

区分マンション投資ではマンションの1部屋を貸し出して、長期的に安定した家賃収入を得るのが一般的な投資スタイルです。

建物全体を所有して投資をする手法は「一棟マンション投資」と呼び、区分マンション投資とは区別されています。

比較的少額から始めやすい

区分マンション投資は、一戸あるいは複数戸の物件のみを購入するスタイルのため、比較的少額から始めやすいのが特徴です。

一棟マンション投資では、購入時に土地代もかかってくるので非常に高額な資金が必要となります。

区分マンション投資では1部屋のみの物件を購入するため、初期費用を抑えられ会社員でも始めやすいです。

区分マンション投資は管理の負担を抑えやすい

一棟マンション投資と比較すると、区分マンション投資は管理すべき範囲が専有部分のみとなるため、管理費用を抑えやすいです。

管理する範囲が狭いのでオーナーが管理したり、管理会社へ委託する場合でも費用を抑えられます。

物件管理の手間や負担が小さいため、初心者にもおすすめの不動産投資と言えるでしょう。

区分マンション投資のメリット

初期費用を抑えやすい

区分マンション投資は物件費用を抑えやすいので、初期費用の負担が小さい点が大きなメリットです。

物件購入時の金融機関からの借入額を減らせるため、返済リスクも抑えられます。

また、区分マンションは物件の数が多く幅広い価格帯の物件が流通しているので、自己資金に合わせた投資がしやすいです。

少額の物件であれば、自己資金のみで区分マンションを購入して投資する選択肢も実現しやすいでしょう。

リスクを分散しやすい

区分マンション投資は、「同じマンション内で複数戸所有する」「複数のマンションで1部屋ずつ所有する」など、幅広いスタイルでの投資が可能です。

一棟マンション投資と比べると、区分マンション投資はリスクを分散させやすいのがメリットとなります。

たとえば、エリアの異なるマンションで1部屋ずつ所有する投資スタイルであれば、自然災害や賃貸需要の低下などのリスクにも対応ができるでしょう。

売却しやすい

区分マンションは、一棟マンションと比較すると買い手がすぐに見つかり売却がしやすいです。

物件価格が比較的安くなっているため個人の投資家も対象にできるなど、購入できる層が幅広く需要も高いので、売りたいタイミングでスムーズに売却がしやすいでしょう。

都心部にある区分マンションは特に需要が高いため、高額での売却を見込めます。

区分マンション投資のデメリット

空室が発生した場合のリスクが高い

区分マンション投資を1部屋のみで始めた場合、空室が発生すると収入がゼロになってしまいます。

退去者が出てから新しい入居者を集めるまでに時間がかかるとキャッシュフローが悪化しやすいです。

仮に複数戸を所有して投資を始めても、複数戸で同時に空室が発生するリスクもあるので、賃貸需要･立地･設備などを事前にリサーチして空室リスクの低い物件を見極めるのが重要となります。

利回りが低めになりやすい

区分マンション投資では、都心にある物件を選ぶと価格が高いために利回りが低くなる傾向があります。

東京23区における区分マンション投資の利回り相場は3～5%程度です。

家賃収入からローン返済や管理費用などを差し引くと満足できるキャッシュフローを得るのは難しくなります。

維持費と比較して家賃収入が低い場合は赤字になるリスクもあるので注意しましょう。

オーナーが関与できる範囲が狭い

区分マンション投資は、オーナーが自由に関与できる範囲が専有部分に限られる点がデメリットとなります。

マンション自体の運営や共用部分の管理などは、管理組合の決定に従わなければなりません。

たとえば、新しい設備の導入や大がかりなリフォームなども、管理組合の承認が必要になります。

オーナー自身の裁量で自由に物件の環境を整えたい場合は、区分マンションでは難しい点には注意が必要です。

区分マンション投資で失敗する原因

家賃の下落を想定していない

将来的に家賃が下落するのを想定せずに区分マンション投資を始めると失敗しやすいです。

築年数が経過するごとに家賃は下落していくのが一般的なため、家賃が下落して収益性が低下すると赤字に陥るリスクがあります。

区分マンション投資をしたいならば、家賃の下落リスクを想定しておきましょう。

物件選定を誤る

区分マンション投資で物件選定を誤ると、期待通りの収益を得られずに失敗しやすいです。

物件選びでは築年数やエリア、物件価格など多くの要素を踏まえて総合的な判断が必要です。

特定の条件のみにこだわって結果的に期待した収益を得られないのはよくあります。

特に立地条件は空室リスクに直接影響するため、最寄り駅までの距離や周辺環境などを詳しく調べておきましょう。

収支シミュレーションしない

物件を購入する前に収支シミュレーションをしない人は失敗しやすいです。

不動産会社が提示する表面利回りや想定利回りは経費を考慮に入れていないため、収支シミュレーションによって投資をした場合の収益性を正確に判断するのが重要となります。

営業トークや物件広告に記載された情報をそのまま鵜呑みにするのは避け、綿密な収支シミュレーションで収益性の高い物件を見極めましょう。

区分マンション投資で成功するポイント

空室リスクの低い立地を選ぶ

区分マンション投資用の物件選びは、立地を重視すると空室リスクの少ない物件を見つけられます。

最寄り駅の近くにあり、周辺に商業施設も充実している立地は特に賃貸需要が高いです。

職場の近くに住むのを重視する人が増えているため、オフィス街へのアクセスの良さにも注目しましょう。

中古物件も検討する

中古の区分マンションは、物件価格が安いため利回りを高くしやすいです。

物件価格の下落は新築と比較して緩やかになるため、売却時に大きく価値が下がる可能性は低くなります。

過去の入居者のデータを確認できるため、キャッシュフローを予測しやすい点も中古物件のメリットです。

区分マンション投資を始めるならば新築だけではなく中古物件も考慮に入れましょう。

実質利回りを確認する

区分マンション投資の物件選びでは、実質利回りを計算しておくと実際に運用して見込める利益がわかります。

実質利回りは修繕積立金や管理費、税金などを計算に含める必要があります。

実質利回りによって物件の収益性を正確に評価できるため、リスクの低い物件を選ぶのに役立つでしょう。

区分マンション投資の相談におすすめな不動産会社

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クラウドファンディング型の不動産投資会社

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不動産投資全般の相談ができるサービス

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区分マンション投資は初心者にも始めやすい不動産投資

区分マンション投資は、少ない自己資金からでも始められる投資手法です。

物件を管理する手間もかからないため、投資の初心者や会社員などにおすすめできます。

ただし、区分マンション投資は空室のリスクや利回りの低さなどデメリットもあるため注意しましょう。

立地を重視して中古物件も視野に入れながら慎重に物件選びをし、長期的な視点で運用を進めるとリスクを軽減できます。