ワンルームマンション投資の利回りの目安は？相場と利回りを高めるポイント

ワンルームマンション投資の利回りは高い？
マンション投資で利回りを高める方法は？

ワンルームマンション投資では利回りの高い物件を選びたいですが、実際の利回りの相場や収益性の高い物件の見つける方法を知っておきたいですよね。

今回は、ワンルームマンション投資の利回りの相場、利回りが下がる原因や利回りを高めるポイントを詳しく解説していきます。

マンション投資の相談におすすめな不動産会社

	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ
不動産 会社
入居率	99.6％ (2025年10月時点)	99％以上 (2025年3月末時点)
取り扱い エリア	東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外	東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	2年連続不動産投資売上実績 No.1 ※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2026年3月調べ)	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位
特徴	豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり	物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供！仲介手数料は無料･原状回復費はJPリターンズが負担･提携の税理士が確定申告もサポート 面談完了で選べるデジタルギフト最大5万円分！
公式 サイト	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ

	FJネクスト	日本財託
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年5月時点)	99％以上 (2024年3月時点)
取り扱い エリア	都心エリア/ 神奈川エリア	東京23区
取り扱い 物件	新築･中古 ガーラマンションシリーズ	中古の 区分マンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位	管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！
特徴	専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。	500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし
公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件)	99.0％ (※2024年度の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	99％以上 (2025年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
実績	賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！
特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

ワンルームマンション投資

	イー・コネクション
不動産 会社
入居率	99.1％※2024/6/8時点
取り扱い エリア	全国(基本都心中心)
取り扱い 物件	ワンルームマンション
仲介 手数料	–
実績	管理物件数2458戸※2024年9/13時点 顧客満足度95％
特徴	相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選
公式 サイト	イー・コネクション

クラウドファンディング型の不動産投資会社

	COZUCHI (コヅチ)
不動産 会社
実績	総ファンド数138件/累計投資額約1,183億円の業界No.1の実績！ 想定年利回り4～10%、元本割れゼロ、累計応募額3,500億円超え！ ※2025年12月末時点
特徴	クラウドファンディング型の不動産投資！物件の管理･運用はプロにお任せ！好きなファンドを選んで少額から投資可能。
公式 サイト	COZUCHI (コヅチ)

不動産投資全般の相談ができるサービス

	おうちのぜんぶ
不動産 会社
入居率	100% (2024年9月時点)
取り扱い エリア	全国
取り扱い 物件	新築/中古マンション 新築/中古戸建て
仲介 手数料	なし
実績	なし
特徴	不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実
公式 サイト	おうちのぜんぶ

ワンルームマンション投資における利回りとは？

利回りは投資効率を示す指標

ワンルームマンション投資において、利回りとは収益性を示す指標を指します。

ワンルームマンションを運用していく上で、どの程度の収益性を期待できるのか判断基準となるのが利回りです。

投資物件を探す際には、それぞれの利回りを計算して比較すると収益性の優れた物件を見つけられます。

利回りの種類

利回りを見る際には、表面利回りと実質利回りの2種類があるのを知っておきましょう。

表面利回りは、物件の購入にかかるコストや運営費用などを考慮せず、単純に物件価格に占める家賃収入の割合を示す指標です。

実質利回りは、物件購入の諸経費や運営のための管理費などコストを考慮した上で収益性を計算しています。

表示されている利回りの種類の違いを理解しておかないと判断を誤るため注意しましょう。

実質利回りの重要性

実質利回りは、物件の収益性を正確に判断するために役に立つ指標です。

実質利回りの計算では、管理費･修繕積立金･税金などの諸経費を含めているため、物件の収益性をより正確に見極められます。

一般的には、実質利回りは物件の広告上に表示されないため自身で計算する必要がありますが、ワンルームマンション投資を成功させるために必ずチェックしておきましょう。

ワンルームマンション投資の利回りの相場

都市部の利回り目安

都市部において、ワンルームマンションの利回りの相場は4～5％程度とされています。

特に東京都心は物件価格が高額なため利回りは低いですが、賃貸ニーズが高いため空室リスクは抑えやすいでしょう。

人口が流入して増加傾向にあるエリアは物件価格が上昇するため、利回りは低くなりやすいです。

地方エリアの利回り目安

地方のワンルームマンションの利回りは相場が5～8％程度となっています。

都市部と比較すると物件価格が安いため、利回りは高くなりやすいです。

地方の物件は入居者の確保さえできれば高利回りで運用できますが、地方は人口減少が進んでおり賃貸ニーズが低下しているため空室リスクが高い点には注意が必要となります。

新築と中古で利回りは異なる

築年数によってワンルームマンション物件の価格は変わるため、利回りにも影響します。

物件価格が高い新築は利回りが低く、物件価格が安い中古は利回りが高いです。

ただし、新築の方が空室リスクを抑えられるため、安定性は高まります。

中古は入居者を集めにくく、空室が長期化するリスクがある点に注意しなければいけません。

ワンルームマンション投資の利回りが下がる原因

家賃下落

ワンルームマンション投資では、家賃が下落すると賃貸収入が減少するため利回りが下がります。

家賃の下落は物件の老朽化や競合物件の登場、人口減少による賃貸需要の低下などが原因です。

長期的にワンルームマンションを運用していると家賃の下落は避けられないため、家賃が将来的に下落するのを踏まえた上で利回りをシミュレーションしておきましょう。

空室期間の発生

ワンルームマンション投資で空室が発生すると、家賃収入がなくなって賃貸収入が減少するため利回りの低下を招きます。

空室の期間が長引くほど収益性が低下していき、赤字に陥るリスクもあるため気をつけましょう。

空室が発生するリスクがないか定期的にチェックし対策しておくと利回りの低下を避けられます。

管理費や修繕費の増加

ワンルームマンション投資では、管理費や修繕費が当初より増加すると収益を圧迫するため利回りは低下します。

物件の資産価値を維持するために管理費や修繕費は必要な経費です。

物件の運用期間は長期に及ぶため、途中で管理費や修繕費が不足して値上がりするのは珍しくありません。

建物の老朽化だけではなく、インフレや建築費の高騰なども管理費や修繕費が増加する理由になるので、投資シミュレーションをする際には管理費や修繕費の増加も考慮に入れましょう。

ワンルームマンション投資を利回りだけで判断してはいけない理由

高利回りにはリスクがある

ワンルームマンションの高利回り物件は物件の価格が低いため、様々なリスクを抱えている可能性があります。

利回りが高い物件に潜んでいる主なリスクを以下にまとめました。

建物の老朽化が進んでいる場合、競合と比較して魅力が劣っていると空室が発生するリスクがあります。

物件の老朽化が進んでいれば、管理費や修繕費の値上げや買い手が見つからないなどのリスクも生じるでしょう。

利回りの高い物件はリスクが高くて危険な物件も含まれているため、慎重に検討する必要があります。

出口戦略も重要

ワンルームマンション投資の物件選びでは、利回りだけではなく出口戦略も考慮しましょう。

出口戦略とはできるだけ多くの売却益を得るための戦略を指し、マンション投資では売却のタイミングや売却方法などを踏まえた上で将来的に大きな売却益を得られる物件を選ぶのが重要です。

高利回り物件は築年数が進んでいる場合が多く、資産価値が下落して期待した売却益を得られないリスクがあります。

利回りだけではなく出口戦略も踏まえて物件を選ぶと将来的に高く売却できるでしょう。

キャッシュフローを確認する

ワンルームマンション投資では、気になる物件についてキャッシュフローを確認しておくと収益性の判断ができます。

キャッシュフローとは家賃収入から支出を差し引いた金額で、手元に残る現金です。

家賃収入･ローン返済額･管理費･修繕費などの金額を想定してシミュレーションし、キャッシュフローがプラスであれば安定した収益を見込める物件であり、赤字のリスクが低いと言えます。

ワンルームマンション投資で利回りを高めるポイント

中古物件を検討する

ワンルームマンション投資で利回りを高めたい場合は、新築だけではなく中古物件も視野に入れましょう。

中古物件は取得価格を抑えられるため利回りを高くしやすいです。

ただし、中古物件は資産価値が下落しやすく修繕費が発生するリスクも高いため、管理状況を確かめて資産価値を維持しやすい物件を選ぶと中古物件のリスクを抑えられるでしょう。

立地を重視する

ワンルームマンション投資では、空室が発生すると家賃収入が減って利回りが低下するため、物件選びでは立地を重視しましょう。

基本的には都市部で駅の近くにある物件は空室リスクを抑えて安定した収益を実現しやすいです。

信頼できる管理会社を選ぶ

ワンルームマンション物件は、立地が優れていても管理状況が悪いと入居者の満足度が低下して空室の原因になるので注意が必要です。

ワンルームマンション投資では、物件の運用･管理を管理会社に委託するのが一般的で、管理会社に家賃の集金･修繕の手配･クレーム対応などを任せられます。

信頼できる管理会社を選んで委託すると、空室が発生するリスクを回避して収益を最大化できるでしょう。

ワンルームマンション投資は利回りの正しい理解が重要

ワンルームマンション投資の収益性を判断するための重要な指標が利回りです。

表面利回りだけではなく、諸経費を含めて計算した実質利回りに注目して、利回りを高める工夫をすれば収益性を高められます。

物件の立地や管理会社の選び方に注意して、綿密なシミュレーションをした上でワンルームマンション投資に取り組めば、利回りを高められるでしょう。