不動産投資は節税にならない？節税にならない理由や節税効果を得るためのポイント

不動産投資は節税にならないって本当？
不動産投資で節税できる人の特徴は？

「不動産投資で節税ができる」と聞いたけれど、本当に効果があるのか不安に思う方もいますよね。

また、「節税を目的に不動産投資を始めたのに、思ったような結果が得られない」と悩んでいる方も少なくないかもしれません。

この記事では、不動産投資が節税にならないと言われる理由や節税の仕組み、節税効果を得るためのポイントを解説します。

不動産投資の節税の仕組み

不動産投資をすると以下の税金において、節税効果が期待できます。

所得税・住民税

所得税や住民税は、減価償却や損益通算で利益の総額を減額すれば、課税対象となる金額が少なくなり、節税ができます。

減価償却は、長期間使用できる高価な物を購入した年に一括して経費計上せず、使用可能な期間(物件の場合は法定耐用年数)に応じて一定の期間に渡り分割して費用を計上する方法です。

さらに、減価償却費を計上して赤字になった場合、他の所得との損益通算で赤字と利益が相殺でき、納税額を抑えられます。

相続税

不動産投資は、故人から財産を相続する際に課される相続税の節税効果もあります。

不動産を贈与する際は時価ではなく相続税評価額により贈与税が算出されますが、不動産の評価額は時価より2～3割ほど下がるため、不動産を現金に換えて贈与するよりも節税に。

遺される家族に財産を相続する場合は、不動産を相続する方が節税に繋がるため、税理士などの専門家に相談しながら不動産投資を検討するのもおすすめです。

贈与税

贈与税とは、年間合計110万円以上の財産を他人から無償で受け取った際に受け取った側に課される税金です。

不動産贈与の際は相続税評価額により贈与税が算出されますが、不動産の評価額は時価より2～3割ほど下がるため、不動産を現金に換えて贈与するよりも節税効果があります。

ただ、不動産取得直後に贈与するとあからさまな節税対策として指摘される恐れがあるので注意しましょう。

不動産投資が節税にならない理由とは？

節税目的で不動産投資を考える人は多いですが、以下のような理由から節税にならないと感じる人もいるようです。

不動産投資は減価償却や損益通算を通じて節税できますが、不動産の購入や維持にかかるコストが高く、収益が期待通りに上がらないと、かえって赤字になるケースも。

不動産投資を通じた節税は、個々の状況や目標によって異なるため、十分な情報収集と戦略的な計画が重要になります。

節税目的の不動産投資は、空室リスクや税制の変更、金利の影響などのリスクもあるため、専門家の意見を取り入れ慎重に計画しましょう。

節税効果は年々下がる

不動産投資の節税効果は以下のような理由から初年度が最も高くなります。

不動産投資ローンは返済額のうち経費扱いになるのは利息分のみなので、返済を重ねて利息分が減ると、その分経費計上できる額も減少。

初年度は購入金額の3〜10％程度の経費がかかり、帳簿上赤字になるケースが多く、節税効果が高いです。

ただ、2年目以降は取得に関する経費はかからないので、経費計上できる金額が初年度より少なくなり、減価売却できる期間もいずれ終了するので、節税効果は薄まります。

赤字でないと損益通算ができない

損益通算すれば納税額を抑えられますが、赤字が出ない場合は損益通算ができず、節税効果が得られません。

節税だけを目的とした不動産投資で赤字経営が続けるのは本末転倒です。

減価償却が適用されるのは限定的

減価償却が適用されるのは建物や設備のみで、土地は対象外のため、全体の投資額に対する節税効果は限定的です。

また、減価償却を利用するには適切な会計処理が求められ、誤った処理は後々の税務調査で指摘されるリスクも伴います。

不動産投資で節税できる人とできない人

節税効果が期待できる人の特徴

不動産投資で節税効果が期待できる人の特徴は以下の通り。

所得が高く税負担が大きい人は、所得税や住民税の控除を活用できるため、投資によって手元に残る資金が増える可能性があります。

また、長期的な視野で資産形成を考えている人は、減価償却などを利用して計画的に税負担の軽減が可能です。

適切な物件選びや管理能力を持っている人は、空室リスクを抑え安定した収益を得られ、結果として節税効果が高まるでしょう。

節税効果が出にくい人の特徴

不動産投資で節税効果が出にくい人には、節税効果を得るのが難しい傾向にあります。

収入が不安定・資産管理が不十分な人だと、税金の負担を軽減するための適切なプランを立てられず、税金対策がうまく機能しません。

また、税法に関する知識が不足していると、適切な節税対策が講じれないため、 節税効果を最大限に発揮したい人は、専門家のアドバイスを受けましょう。

初心者におすすめの不動産投資会社

不動産投資では、物件選びから融資を受ける金融機関の選び方、入居者をどう募集するかなど考慮すべき事項が多く、多岐に渡る専門知識が必要です。

不動産投資会社では、不動産投資のプロが資金計画のシミュレーション作成から物件選び、管理業務の代行などをサポート。

業界知識や経験豊富なプロに相談できるので、物件を探す手間や物件選びに失敗するリスクや儲からない状況を避けられます。

初めての不動産投資で不安な方やまずは話だけ聞いてみたい方は、無料セミナーや個人相談会へ参加してみましょう。

	JPリターンズ	RENOSY (リノシー)
不動産 会社
入居率	99％以上 (2024年3月時点)	99％以上 (2023年4月時点)
取り扱い エリア	東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡	東京23区･川崎･横浜・大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	中古ワンルームマンション	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	東京商工リサーチによる中古マンション不動産投資の売上実績4年連続No.1！
特徴	物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供	物件の購入･管理･売却まで全て任せられる。初期費用は10万円～。初回面談でPeyPeyポイント5万円分！
公式 サイト	JPリターンズ	RENOSY (リノシー)

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件)	97.8％ (※2019年～2023年までの5年間の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

不動産投資で節税を目指す際のポイント

節税目的の投資は慎重に

不動産投資では減価償却や損益通算で節税が期待できますが、その他の投資と同様にメリットだけではなくリスクも存在します。

不動産投資の本来の目的は将来のための資産形成がメインとなるため、節税だけを目的とした不動産投資で赤字経営が続いては本末転倒。

また、節税目的として築年数が経過している古い物件を購入すると、空室が続き収入が得られないリスクや、修繕費用がかさむなどのリスクも大きくなってしまいます。

不動産投資を始めるなら、節税もできる知識は入れつつ、黒字経営ができるような物件選びと運用を考えましょう。

デットクロスのリスクを理解する

デットクロスは、不動産投資においてキャッシュフローがマイナスになるリスクを指します。

デッドクロスが起こると帳簿上は利益が出ていても、利益に対して課税される所得税額が増えるため資金繰りが悪化していく状態に。

特に築年数が経過している物件に節税目的で投資した場合、短期間で減価償却を終えるため一時的な利益はありますが、長期的にはデッドクロスのリスクが高いと言えるでしょう。

デットクロスを避けるためには、物件購入時には、ローンの返済スケジュールをしっかりと考慮した上で資金計画を立てるのが重要です。

リスク対策を怠らない

不動産投資には、様々なリスクが伴います。

不動産投資に限らず、資産運用にリスクはつきもので、完全に0にする方法はありません。

利回りだけで投資の種類や物件を選ぶのではなく、起こり得るリスクを想定しておき、回避や分散できるような物件を選びましょう。

不動産投資の出口戦略を考えておく

不動産投資で減価償却できる期間は物件の耐用年数以内となるため、長期間にわたって物件を所有しているといずれは減価償却費を差し引けなくなる時期がきます。

投資用として購入した物件は、耐用年数を大幅に過ぎると需要が低下し買い手がつきにくくなる恐れもあるので、耐用年数の範囲内で売却してしまうのも検討しておきましょう。

また、不動産を売った際に得られるお金は他の所得とは別の区分で「譲渡所得」として計上されます。

課税譲渡所得金額は、『収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額』の計算式で算出されますが、建物の代金は所有期間中の減価償却費に相当する金額を差し引かなければなりません。

上記の計算式に譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下の場合は39.63%、5年以上であれば20.315%と、所有期間に応じた税率を乗じて譲渡所得税を計算します。

そのため、物件を売却する際には、減価償却による節税効果と譲渡所得税の増加を総合的に計算して投資計画を立てるのが重要です。

信頼できる不動産会社に相談

不動産投資で節税効果を得たいなら、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

不動産投資会社では、不動産投資のプロが資金計画のシミュレーション作成から物件選び、管理業務の代行などをサポート。

節税に関する相談ができる税理士を紹介してくれる不動産会社もあります。

不動産投資のリスクは完全に0にはできないため、メリットだけでなくしっかりとリスク対策も含めて話してくれる会社を選びましょう。

不動産投資の節税効果と対策：まとめ

節税目的で不動産投資を考える人は多いですが、以下のような理由から節税にならないと感じる人もいるようです。

不動産投資は減価償却や損益通算を通じて節税できますが、不動産の購入や維持にかかるコストが高く、収益が期待通りに上がらないと、かえって赤字になるケースも。

不動産投資を通じた節税は、個々の状況や目標によって異なるため、十分な情報収集と戦略的な計画が重要になります。

節税目的の不動産投資は、空室リスクや税制の変更、金利の影響などのリスクもあるため、専門家の意見を取り入れ慎重に計画しましょう。

初めての不動産投資で不安、まずは話だけ聞いてみたい方は、無料セミナーや個人相談会へ参加してみるのがおすすめです。