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不動産投資は東京が有利？選ばれる理由やメリット･デメリットを解説！
東京は不動産投資で有利なエリアなの？
東京で不動産投資をするメリットは？
東京は不動産投資での魅力的なエリアが多いですが、東京で不動産投資をする際のリスクなども知っておきたいですよね。
今回は、不動産投資で東京が選ばれる理由、東京の利回りの相場やメリット･デメリットと東京の不動産投資で成功するためのポイントなどを詳しく解説していきます。
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- グッドカミング編集部
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この記事の目次
不動産投資の相談におすすめな不動産会社
| RENOSY (リノシー) |
JPリターンズ | |
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
 |
 |
| 入居率 | 99.6％ (2025年10月時点) |
99％以上 (2025年3月末時点) |
| 取り扱い エリア |
東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外 | 東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡 |
| 取り扱い 物件 |
新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス | 中古ワンルームマンション |
| 仲介 手数料 |
なし | なし | 実績 | 2年連続不動産投資売上実績 No.1 ※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2026年3月調べ) |
2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 |
| 特徴 | 豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり |
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| 公式 サイト |
| FJネクスト | 日本財託 | |
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99％以上 (2023年5月時点) |
99％以上 (2024年3月時点) |
| 取り扱い エリア |
都心エリア/ 神奈川エリア |
東京23区 |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 ガーラマンションシリーズ |
中古の 区分マンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位 | 管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！ |
| 特徴 | 専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。 | 500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし |
| 公式 サイト |
| シノケン ハーモニー |
トーシン パートナーズ |
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|---|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件) |
99.0％ (※2024年度の平均値) |
| 取り扱い エリア |
東京23区/川崎市/横浜市 | 都心エリア/ 神奈川エリア |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 | 自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞 |
| 特徴 | 頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。 | 月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！ |
| 公式 サイト |
| シノケン プロデュース |
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|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99％以上 (2025年の年間平均) |
| 取り扱い エリア |
東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台 |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 自社のデザイナーズアパート |
| 仲介 手数料 |
あり | 実績 | 賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！ |
| 特徴 | 創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実 |
| 公式 サイト |
ワンルームマンション投資
| イー・コネクション | |
|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99.1％※2024/6/8時点 |
| 取り扱い エリア |
全国(基本都心中心) |
| 取り扱い 物件 |
ワンルームマンション |
| 仲介 手数料 |
– |
| 実績 | 管理物件数2458戸※2024年9/13時点 顧客満足度95％ |
| 特徴 | 相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選 |
| 公式 サイト |
クラウドファンディング型の不動産投資会社
| COZUCHI (コヅチ) |
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|---|---|
| 不動産 会社 |
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実績 | 総ファンド数138件/累計投資額約1,183億円の業界No.1の実績！ 想定年利回り4～10%、元本割れゼロ、累計応募額3,500億円超え！ ※2025年12月末時点 |
| 特徴 | クラウドファンディング型の不動産投資！物件の管理･運用はプロにお任せ！好きなファンドを選んで少額から投資可能。 |
| 公式 サイト |
不動産投資全般の相談ができるサービス
| おうちのぜんぶ | |
|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 100% (2024年9月時点) |
| 取り扱い エリア |
全国 |
| 取り扱い 物件 |
新築/中古マンション 新築/中古戸建て |
| 仲介 手数料 |
なし |
| 実績 | なし |
| 特徴 | 不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実 |
| 公式 サイト |
不動産投資で東京が選ばれる理由
人口が集中し続けている
東京は全国から人口が流入しているエリアのため、不動産投資でも安定した賃貸需要が期待できるとして注目されています。
特に20代や30代の若い世代の転入が多いので、単身者向けの賃貸物件の需要が高いです。
大企業の本社が集まって日本の経済の中心になっている東京は、今後も人口の集中が見込めるため不動産投資を始めるにはおすすめのエリアとなります。
空室リスクが比較的低い
東京は地方と比較すると賃貸需要が高いため、空室リスクが比較的低くなります。
空室が発生してもすぐに入居者を集めやすいため、空室期間は短くなりやすいです。
常に入居者を維持しやすいため、東京では長期的に安定した家賃収入を実現できるでしょう。
資産価値が下がりにくい
東京の不動産は、20年や30年以上経過しても資産価値が下がりにくい傾向にあります。
東京には多くの企業が集まっており再開発も進んでいるため、全国各地から人口が流入しているのが特徴です。
資産価値が下がりにくい東京の物件は出口戦略に失敗するリスクを抑えられるため、多くの投資家から選ばれています。
不動産投資の東京での利回り相場
都市部の利回りは3〜5％が目安
東京の不動産投資では、新築物件の利回り相場は3～5％程度が目安となっています。
東京は不動産価格が上昇しており、他の地域と比較して利回りは低いです。
東京都市部は、利回りが低くても家賃相場も不動産の流動性も高いため、不動産投資においてメリットがたくさんあります。
中古物件は利回りが高め
東京の不動産投資でも、中古物件であれば利回りは高めになります。
東京の中古物件の利回り相場は4％から8％程度で、築年数が古い物件ほど安く購入できるため利回りは高くなります。
ただし、築年数が古いほど管理費や修繕費の負担が大きくなり、家賃相場も低くなる点は中古物件のデメリットです。
エリアによって差がある
東京の不動産投資の利回り相場はエリアによって差があります。
都内でも23区内は利回りが低く、市部は利回りが高いです。
都心部の物件は不動産価格が高騰しているため、利回りは特に低くなります。
不動産投資を東京でやるメリット
安定した賃貸需要がある
東京は安定した賃貸需要があるため、不動産投資のリスクが少ないエリアとされています。
特に主要駅の近くにある物件は、学生やサラリーマンなどから安定した需要があるので空室リスクを抑えやすいです。
安定した家賃収入を得たいと考えている人に東京はおすすめできます。
出口戦略が立てやすい
東京の不動産物件は、流動性が高いため出口戦略を立てやすい点がメリットです。
東京の不動産は他の地域と比較して買い手が圧倒的に多いため、売りたいタイミングで不動産を手放しやすくなっています。
投資資金を回収する目処を立てやすいため、不動産投資のリスクを抑えやすいです。
長期的な資産形成に向いている
東京の不動産は需要が高いため、物件価格や賃料の値動きが安定しているのが特徴です。
大企業の本社や大学などが集中していて東京に上京してくる人は毎年多いため、景気などの影響を受けにくくなっています。
資産価値や家賃収入が大きく下落するリスクが低いため、長期的な資産形成に適したエリアが東京です。
20年や30年など長期保有で運用していけば、高額な初期費用がかかったとしても余裕を持って投資資金を回収できるでしょう。
不動産投資を東京でやるデメリット
物件価格が高い
東京の不動産は物件価格が高いため、初期投資が高額になる点がデメリットです。
地方と比較すると同程度の条件の物件であっても、販売価格が1億円を超えるのも珍しくありません。
十分な自己資金を用意しないとローンの審査に通るのは難しくなり、借入額が高額になるためローンの返済負担は大きくなりやすいです。
綿密なシミュレーションをして返済計画を立てないと収支が悪化して赤字経営に陥るリスクがあります。
利回りが低い
東京で不動産投資を始めると、初期投資が高額になるため利回りは低くなりやすいです。
利回りが低いと初期投資を回収できるまでの期間が長くなります。
東京には様々なエリアがあって地域差が大きいですが、空室や家賃下落のリスクが高いエリアでは安定した利回りを見込めるメリットもあるため、将来性を見極めて慎重に物件を選定しましょう。
競争が激しい
東京には多くの不動産投資物件があり、東京で不動産投資を考えている投資家は大勢います。
海外の投資家からも東京の物件は注目されており、条件の良い物件は取り合いになり手に入れにくいです。
好条件の物件は購入希望者が多数いるため価格が高額になりやすく、初心者ではなかなか手を出せない状態になっています。
ただし、中古物件であれば人気の高いエリアでも手頃な価格で入手できる物件は多いです。
不動産投資を東京で成功するためのポイント
立地を最優先に考える
東京の不動産投資を成功させたいならば、最優先するべき条件は立地です。
千代田区や中央区、港区などは人口が増加傾向にあり、再開発が活発に進んでいて将来性が高く、墨田区や江東区など都心まで電車で30分以内にアクセスできるエリアも利便性が高いため、安定した収益を見込めます。
好立地の物件を選べば空室リスクが低くなり収支が安定するため、人口増加の見込みや再開発の計画などを調べて将来性の高い立地を見極めましょう。
実質利回りとキャッシュフローを重視する
不動産投資では、実質利回りとキャッシュフローを重視するとリスクを抑えられます。
実質利回りは不動産投資の各種経費を含めた利回りで、キャッシュフローとは不動産投資で手元に残るお金を指します。
{(年間の家賃収入-諸経費)÷物件価格}×100＝実質利回り(%)
【例】年間家賃収入：300万円
物件価格：5,000万円の場合
諸経費：30万円の場合
{(300万円-30万円)÷5,000万円}×100＝5.4%
キャッシュフローを最大化するためには実質利回りを高くするための工夫が必要です。
物件選びでは、リスクを踏まえて実質的にどの程度の利回りやキャッシュフローを見込めるのかを見極めましょう。
中古物件も積極的に検討する
東京で不動産投資をするならば、中古物件も視野に入れましょう。
✅ 物件数が多く選択肢が増える
✅ 現物を見た上で判断できる
築年数が10年を越える物件は価格の下落幅が小さいため、資産価値が大きく減少するリスクを回避できます。
中古物件は市場に多く流通しており選択肢が多いため、条件に合った物件を見つけやすいです。
中古物件は現地で見学できるため、細かな点をチェックできて失敗を避けられる点もメリットといえます。
東京での不動産投資は安定性重視の戦略
東京の不動産投資は利回りが低くなりやすいため、安定性を重視した戦略が重要です。
賃貸需要や将来性が高いため、空室リスクが低く、出口戦略も立てやすいエリアとなっています。
立地選びを重視して、綿密な収支計画を立てられれば、東京の不動産投資で長期的に安定した資産形成を実現できるでしょう。
