中古マンション投資は東京がおすすめ？利回り相場や成功のポイントを解説！

中古マンション投資は東京でやるべき？
東京で中古マンション投資を成功させるには？

様々な地域がある中でも東京での中古マンション投資は有利と言われていますが、実際の東京の中古マンション投資の利回りや成功させるポイントなどを知っておきたいですよね。

今回は、東京で中古マンション投資が人気の理由、利回りの相場や東京のメリット･デメリットと成功のポイントなどを詳しく解説していきます。

東京で中古マンション投資が人気の理由

価格が落ち着いており始めやすい

東京の中古マンションは、価格が落ち着いていて始めやすいのが人気の理由です。

現在東京では新築マンションの価格が高騰しており、新築物件は現実的に購入できない層がたくさんいます。

中古マンションであれば新築の半額近くの価格で買える物件もあり、購入のハードルは低いです。

今後も人件費や建築資材価格などの高騰により新築物件の価格は上昇していくため、今後も中古物件が人気を集めていくと予想されます。

賃貸需要が安定している

東京は全国各地から東京に人口が流入しており、単身者を中心に賃貸需要が安定しているため、中古マンション投資で人気の高いエリアです。

今後も東京は発展し続けていくと予想されており、将来的にも賃貸需要は安定していくでしょう。
東京の中古マンション投資は空室リスクを抑えられるため、安定した家賃収入を期待できます。

利回りが新築より高い

中古マンションは、新築マンションよりも利回りが高くなりやすい点が魅力です。

利回りとは、マンション投資にかかる費用に対して得られる収入の割合を示し、中古物件の方が購入価格を抑えられるため、新築よりも利回りが高くなるのが一般的となります。

利回りが高いほど収益性が高くなるため、東京の中古マンション投資は人気を集めています。

東京の中古マンション投資の利回り相場

表面利回りは4〜6％が目安

東京の中古マンションの表面利回りは4～6％が目安とされています。

新築マンションよりも高い利回りで運用できるため、収益性が高いです。

東京で利回りを重視するならば、23区外の物件を選べば都心部よりも高利回りを期待できます。

実質利回りでの判断が重要

不動産投資において、表面利回りとは物件購入の費用など諸経費を含めずに計算された利回りです。

実際に運用した場合の利回りを知りたいならば、諸経費を考慮した実質利回りを確認しましょう。

実質利回りは修繕積立金や管理費、税金などを計算に含める必要があります。

実質利回りによって物件の収益性を正確に評価できるため、リスクの低い物件を選ぶのに役立つでしょう。

エリアによる差が大きい

利回りは東京の中でもエリアによって異なり、都心部と郊外の差が大きいです。

都心部は地価が高騰しており物件価格が高いため利回りは低くなりますが、郊外は地価が安く物件価格を抑えられるため利回りは高くなりやすいです。

それぞれの採用するスタイルや戦略に合わせて適切なエリアを選ぶ必要があります。

東京で中古マンション投資をするメリット

空室リスクを抑えやすい

東京は全国から人口流入が続いていて賃貸需要が高いため、空室リスクを抑えやすいエリアです。

東京に本社のある企業はたくさんあり、経済の中心地として栄えているため今後も安定した人口流入を見込めます。

東京で手頃な価格で中古マンションを購入できれば、入居者を確保して安定した家賃収入を期待できるでしょう。

中古物件が豊富

東京は中古マンションの物件が豊富に出回っているため、希望する条件の物件を見つけやすいです。

ファミリー向けから単身者向けまで様々なタイプの物件が揃っているので、それぞれの投資スタイルに合わせて最適な物件を選べるでしょう。

駅に近くて商業施設に囲まれた立地の物件が多いため、魅力的な条件が整った物件で安定性の高いマンション投資を実現できます。

出口戦略が立てやすい

東京の中古マンション投資の魅力は、出口戦略を立てやすい点です。

東京でマンションを購入したい人はたくさんいるため、売りに出すと買い手が見つかりやすく、マンション投資を終えたいタイミングでスムーズに売却して利益を確定できます。

物件を希望する価格で手放しやすいため、投資資金の回収を実現できる可能性が高いです。

東京で中古マンション投資をするデメリット

修繕費が発生する可能性

中古マンションでは、設備･内装･外壁･配管などの経年劣化が進んでいるリスクがあり、突発的に高額な修繕費が発生するのは珍しくありません。

修繕費やメンテナンスなど、維持費にかかる費用を考慮すると新築マンションより負担が大きくなる可能性もあります。

東京の中古マンションを購入する前には、物件の劣化具合や管理状態などを細かくチェックしなければいけません。

中古マンションでも地方と比較すると割高

東京は、中古マンションであっても地方と比較すると価格が高いです。

中古マンションの購入希望者が増えているため、結果的に中古マンションの価格も高騰しています。

ただし、都心部ではなく郊外エリアにある中古マンションは価格上昇率が鈍いです。

管理状態に左右される

中古マンションの寿命は管理状態に大きく左右されるため、管理体制やこれまでの修繕履歴を確かめて管理状態を見極めなければいけません。

適切に管理されていれば老朽化を遅らせられるため、中古マンションでも長く資産価値の維持が可能です。

ずさんな管理がされている物件は老朽化が進んでおり、修繕費の発生や賃料・売却価格の下落などを引き起こす可能性が高くなるので注意しましょう。

東京の中古マンション投資で成功するためのポイント

良い立地を見極める

不動産投資では、入居者の確保や資産価値の維持などに影響するため、物件選びは良い立地を見極めるのが重要です。

東京であれば人気の高い区･路線にある物件を選ぶと失敗しにくく、都心部から離れていても中央線や東急東横線など人気のある路線があるエリアは入居者を集めやすくなります。

23区内でも比較的地価が安くて賃貸需要の高いエリアは多いため、投資のスタイルや目的などに合わせて最適な立地を見極めましょう。

修繕履歴と管理状況を確認する

中古マンション投資では、修繕履歴や管理状況を詳しく確認しておくと将来の修繕リスクを軽減できます。

定期的に適切なメンテナンスが実施されていて、設備の状態が良好な物件を選びましょう。

実質利回りとキャッシュフローを重視する

東京で中古マンション投資を進める際には、実質利回りとキャッシュフローを重視しましょう。

実質利回りは『物件の収益性』、キャッシュフローは『手元に残る現金』を指します。

家賃収入が高くても諸経費の負担が大きいと手元に現金が残らずキャッシュフローが生まれませんが、実質利回りの高い物件を選ぶとキャッシュフローを増やせます。

気になる物件の実質利回りやキャッシュフローをシミュレーションして収益の見込みを確認しましょう。

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東京の中古マンション投資は安定性と収益性を両立できる

東京の中古マンション投資は、賃貸需要の高さや空室リスクの低さ、将来性の高さなどが魅力です。

高利回りで安定した収益を目指しやすいですが、高額な修繕費の発生などのリスクには注意しなければいけません。

立地や修繕履歴などに注目し、実質利回りやキャッシュフローを重視して物件を選べば、東京の中古マンション投資に成功できるでしょう。