中古ワンルームマンション投資のメリットは？リスクや成功するポイントとは

中古ワンルームマンション投資は儲かるの？
中古ワンルームマンション投資のメリットは？

不動産投資の中でも、中古ワンルームマンションは高利回りを狙えるため注目されていますが、実際のリスクや対策なども知っておきたいですよね。

今回は、中古ワンルームマンション投資のメリット･デメリット、新築ワンルームとの違いや成功するためのポイントなどを詳しく解説していきます。

中古ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンションの中古物件を活用した投資

中古ワンルームマンション投資は、中古のワンルームマンションを購入して運用する投資手法です。

中古物件は価格が安いため、新築よりも簡単にワンルームマンション投資を始められます。

東京でも1,000万～2,000万円程度で中古物件を入手できるため、初期費用を抑えやすいです。

少ない自己資金でワンルームマンション投資を始めたい人に中古物件の活用は注目されています。

中古のワンルームマンションは物件の数が多い

ワンルームマンションの中古物件は数が多く、豊富な選択肢から選べます。

市場に数多くの物件が出回っているため、価格やエリアなど希望に合った条件の物件を選びやすいです。

一棟マンションと比較するとワンルームマンションの流通数は倍近くあるため、条件をこだわって物件選びを慎重に進めたい人にも中古ワンルームマンション投資はおすすめです。

ワンルームマンションは中古物件でも売却できる

中古ワンルームマンションは需要が高いため、築年数が古くなっても売却しやすいとされています。

特に都心部は今後も人口流入が進んでいき、単身者の賃貸需要が維持されやすいです。

将来的に人口が集中されるエリアの物件を選べば、出口戦略を立てやすくなります。

中古ワンルームマンション投資はいつでも売却しやすいため、柔軟な運用が可能です。

中古ワンルームマンション投資のメリット

利回りが高くなりやすい

中古ワンルームマンションは物件価格が安いため、高い利回りで運用できる点がメリットです。

新築と比較すると、中古物件は購入後も価格は安定して家賃の下落も緩やかになります。

購入価格は抑えられますが高い賃料を維持したまま運用しやすいため、高利回りを期待できる物件が多いです。

利回りが高いと投資資金を回収しやすく、長期的に運用すれば大きなリターンを期待できます。

新築プレミアムの影響を受けない

中古のワンルームマンション物件は、新築プレミアムの影響を受けないのもメリットです。

新築プレミアムとは新築物件のみの特有の価値を指し、広告費や利益などで市場価値よりも1～3割高値で販売されます。

新築物件は購入後、新築プレミアムで上乗せされた価値がなくなり価格が大きく下落しますが、中古物件になってからは資産価値の下落は緩やかです。

新築よりも中古物件の方が資産価値を維持しやすいため、売却戦略を立てる上で有利になります。

収支の安定性が高い

中古マンションワンルーム投資は、収支の安定性が高い点も大きなメリットです。

中古物件であれば過去の運用実績データを確認できるので、実際の収支やリスクを正確に判断しやすくなります。

また、新築物件よりも利回りが高く家賃の下落率も緩やかなので、安定性を重視した運用をしたい方におすすめです。

中古ワンルームマンション投資のデメリット

修繕リスクがある

中古ワンルームマンションは、築年数が経過しているため修繕リスクに注意しなければいけません。

外壁や屋上などは雨や紫外線などの影響で劣化しやすいため定期的な修繕が必要となり、給水設備や給排水管などは寿命があるため、築20年程度で交換する必要があります。

さらに築年数が古くなると構造体そのものが劣化して、高額な修繕費用が発生する可能性が高いです。

物件購入前に建物の管理状況や修繕計画などを詳しく確認しておかないと、将来的に高額な修繕費用を徴収されるリスクがあります。

融資条件が厳しくなりやすい

中古ワンルームマンションは、新築よりも融資条件が厳しくなる傾向にあります。

中古物件は劣化が進んでいて新築よりも市場価値が落ちているため、担保としての価値が低いからです。

金融機関から希望通りの金額を借入できず、必要な自己資金が増える可能性があります。

ローンの期間や金利などの条件が厳しくなる場合もあるため注意しましょう。

管理状態に差がある

中古物件によって管理状態に大きな差があるため、物件選びを慎重に進めなければいけません。

管理状態が悪いとゴミ置き場や駐輪場、エントランスなどの環境が悪化し、マンション住民が不満を感じると入居率が低下しやすくなります。

管理状態の悪いマンションを購入すると収益性や資産価値などに影響が出るため気をつけましょう。

中古ワンルームマンションと新築の違い

価格と利回りの差

新築と中古のワンルームマンションで大きく異なるのは、価格と利回りです。

中古のワンルームマンションは、新築よりも2～3割程度価格が下がる傾向にあります。

ワンルームマンションの利回りの相場は、新築が3％前後、中古は3～5％程度です。

中古ワンルームマンションは価格が安く賃料は大きく下落しないため、新築より利回りが高くなります。

家賃下落リスクの違い

新築ワンルームマンションは、購入してから10年程度の賃料下落幅が大きいです。

不動産投資では、物件の築年数が10年を過ぎると賃料の下落スピードは緩やかになっていきます。

中古ワンルームマンションは購入後に急激な賃料の下落が起きにくいため収支を安定させやすいです。

ただし、物件の価値を高める工夫をしないと中古物件でも賃料が大きく下落するリスクはあるため、対策は必要になります。

目的の違い

新築ワンルームマンション投資は、節税や短期間で売却益を狙うのが主な目的です。

中古ワンルームマンション投資は、長期の運用を前提として安定した副収入の確保や年金対策などを目的としています。

長期的に運用して安定した家賃収入を得たいならば、中古ワンルームマンション投資が最適です。

中古ワンルームマンション投資で成功するポイント

賃貸需要の高い立地を選ぶ

中古ワンルームマンション投資では、将来的に高い賃貸需要を維持できる立地を選ぶと安定した収益性を期待できます。

通勤や通学に便利で近場で買い物を済ませられる立地は単身者からの需要が高いです。

女性に訴求するためには治安の良さについてもリサーチしておきましょう。

実質利回りで投資判断する

中古ワンルームマンション投資は、実質利回りで投資判断するとリスクを軽減できます。

実質利回りとは、物件購入や運用などにかかる諸費用を考慮した利回りです。

物件の情報として公開されている利回りは諸費用を考慮しない表面利回りのため、実質利回りは自身で計算します。

実質利回りによって物件の収益性を正確に評価できるため、リスクの低い物件を選ぶのに役立つでしょう。

過去の修繕履歴と管理状況を確認する

中古ワンルームマンション投資で空室リスクや修繕リスクを回避するためには、過去の修繕履歴や管理状況の確認は必須です。

過去の修繕履歴について、実施年度や工事範囲、劣化状況などを調べておきましょう。

長期修繕計画や修繕積立金の状況なども確認しておくと、思わぬ出費が生じるリスクを軽減できます。

事前にチェックリストを用意し、実際にマンションの共用部や設備などを目で見て確認して修繕履歴との矛盾がないかもチェックしましょう。

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中古ワンルームマンション投資は高利回りと安定性の高さが魅力

中古ワンルームマンション投資は、高い利回りで安定した運用ができる魅力的な投資手法です。

物件価格が安いため利回りは高くなり、収益性を高めやすくなっています。

ただし、中古ワンルームマンションは選択肢が多いのでリスクの高い物件も少なくありません。

物件選びや収支シミュレーションなどを慎重に進めれば、中古ワンルームマンション投資のリスクを軽減できるでしょう。