中古マンション投資で失敗する原因は？失敗しやすい人の特徴と対策を解説！

中古マンション投資の失敗は多い？
中古マンション投資に失敗する理由や対策は？

中古マンション投資に興味を持つ人は増えていますが、「失敗しやすい」との声もあり不安を感じて迷っている人も少なくありませんよね。

今回は、中古マンション投資に失敗する原因、見落としやすいリスクや失敗を防ぐポイントなどを詳しく解説していきます。

中古マンション投資でよくある失敗例

想定した収益を得られない

中古マンション投資では、当初想定していた収益を得られず失敗するケースは多いです。

毎月得られる家賃収入だけに注目して、ローンの返済や税金などを考慮せずに投資を始める人は少なくありません。

高額な家賃収入を得られても、高額なランニングコストがかかると手元にお金がほとんど残りません。

また、中古物件の場合は設備の故障や老朽化などで修繕費用が膨らんで収益を圧迫するリスクもあります。

マンションを運用していく中で発生するコストを正確に見積もらないと、想定通りの収益を得られずに失敗してしまうでしょう。

空室が続いて赤字になる

中古マンション投資では、入居者を集めるのに失敗して空室が続くと収益性が低下して赤字に陥ります。

特に中古マンションは、外観や設備などの劣化が進んでいるとマイナスの印象を与えやすく、周辺環境に問題があると集客に苦労して入居者の確保に失敗する場合も。

空室期間が長引くと家賃収入が途絶えるだけではなく、売却したくても買い手が見つかりにくくなる点もリスクとなります。

中古マンション投資は空室の発生が失敗する大きな要因になるため、十分な対策が必要になります。

売却時に大きな損失が発生した

中古マンション投資では、マンション売却時に大きな損失が発生して失敗するのは珍しくありません。

家賃収入で収益を積み重ねたとしても、売却時の損失が大きいとトータルでマイナスになる可能性があります。

購入価格を大きく下回る価格でしか売却できないと資金の回収ができないため、将来のマンション売却を見越して物件を選ばないと売却時に損失が生じやすくなるので注意が必要です。

中古マンション投資で失敗する主な原因

立地選びのミス

中古マンション投資では、立地選びに失敗すると家賃収入や将来の売却に直接影響するため、失敗の原因になりやすいです。

賃貸需要の高い立地にある物件を選ばないと、入居者集めに苦労し買い手も見つけにくくなります。

物件選びでは築年数や設備だけではなく、周辺環境や交通アクセスなど立地調査が必要不可欠です。

失敗を避けるためには、立地の需要や周辺環境を十分に調査してから中古マンション投資を始めましょう。

物件の管理状況を確認していない

中古マンション投資は、物件の管理状況をしっかりと確認しておかないと空室の発生や想定外の修繕費の発生などのリスクが上がります。

管理状況は、共用部や外構、設備などが適切に清掃･整備されているかで確認できる項目です。

外壁やエレベーターなどがメンテナンスされていなければ、高額な修繕費が突発的に発生するリスクが高くなり、管理状況が悪いと物件の印象が悪くなるので入居者を集めにくくなります。

管理状況にこだわらずに物件を選ぶと中古マンション投資に失敗する可能性が高まります。

収支シミュレーションが甘い

中古マンション投資は、事前の収支シミュレーションが甘いと希望通りの収益を実現できずに失敗しやすいです。

収支シミュレーションは家賃収入や修繕費用などを正確に見積もる必要があります。

最悪の事態も想定しておかないと物件のリスクを見誤るため、精度の高い収支シミュレーションをして現実的な計画を立てるのが重要です。

中古マンション投資の見落としやすいリスク

修繕積立金の不足

修繕積立金が不足している中古マンションを購入すると、将来想定外の高額な金銭負担が生じるリスクがあります。

修繕積立金とは、修繕費用に充てるために定期的に積み立てておくお金で、マンションの所有者から集めて修繕や設備更新などの費用に使われます。

修繕積立金が不足していると、大規模修繕などの支払いができないため一時金を徴収される可能性が高いです。

修繕積立金が足りているか、長期修繕計画の内容に問題がないか事前に確認しておきましょう。

融資条件が厳しい

中古マンションは新築よりも資産価値の評価が低いため、融資条件が厳しくなりやすいです。

ローンの審査が厳しくなり、審査に通ったとしても金利が高く設定される可能性があります。

特に築年数が20年を超える物件は法定耐用年数が短いため、返済期間が短くなる可能性が高いです。

融資条件が厳しいと毎月のローン返済の負担が大きくなり、投資に失敗する原因となるため注意しましょう。

周辺環境の変化

中古マンション投資では、周辺環境の変化を見越して立地を選定しないと空室が発生するリスクを見逃します。

将来の人口動態や再開発計画などを調査して、賃貸需要を維持できるかどうか見極めましょう。

再開発の計画があり、長期的に人口流入が見込める地域は安定した収益を期待できますが、人口の減少や過剰なマンション供給などが予想される地域はリスクが高いです。

中古マンション投資で失敗しやすい人の特徴

利回りの高さだけで判断する

中古マンション投資では、利回りの高さ以外の点もチェックしておかないと失敗しやすいです。

投資用の中古マンション物件を選ぶ際は、管理状況が悪い物件や将来的に資産価値が落ちやすい物件などは避けましょう。

周辺相場よりも家賃が高く設定されていると賃料が大幅に下落するリスクがあるため、利回りの高さ以外の点にも注目し長期的に安定した収益を得られる物件を見極めるのが重要です。

不動産会社の提案をそのまま信じる

中古マンション投資を始める際に、不動産会社からの提案を鵜呑みにして物件を選ぶのはリスクがあります。

物件のメリットばかりを強調されて、リスクに関する情報を隠される場合があるからです。

偏った情報を提供される可能性があるため、自身で物件の収益性やリスクを判断しなければいけません。

信頼できる不動産会社に相談した上で、提案された内容が信頼できるか慎重に見極めないと失敗に繋がります。

出口戦略を考えていない

中古マンション投資では、運用を終えて物件を売却する出口戦略まで考えていない人は失敗しやすいです。

出口戦略を踏まえて物件を選ばないと想定より安い価格でしか売れなくなり、物件の売却代金でローンの残債を返済できないと自己資金を補填しなければいけません。

利回りの高さだけではなく、将来的に希望する価格で売却できるかも踏まえて物件を選ぶ必要があります。

中古マンション投資で失敗を防ぐポイント

安定した賃貸需要を見込める立地を選ぶ

中古マンション投資では、空室を避けて常に入居者が埋まる状態にするために、立地選びでは安定した賃貸需要を見込めるかを重視しましょう。

同じ市区町村内でもエリアごとの差は大きいため、立地条件を細かくチェックして賃貸需要を判断しましょう。

実質利回りで判断する

中古マンション物件の収益性を判断するためには、必ず実質利回りを計算しましょう。

物件の情報として公開されている利回りは諸費用を考慮しない表面利回りのため、実質利回りは自身で計算します。

実質利回りによって物件の収益性を正確に評価できるため、リスクの低い物件を選ぶのに役立つでしょう。

複数の物件と比較する

中古マンション投資では、複数の物件を比較すれば失敗のリスクを下げられます。

中古マンションの現況や修繕履歴などの確認は専門家の意見を取り入れるのがおすすめです。

不動産会社や建物診断士など専門家の力を借りて物件に問題点がないか確認しましょう。

マンション投資の相談におすすめな不動産会社

	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ
不動産 会社
入居率	99.6％ (2025年10月時点)	99％以上 (2025年3月末時点)
取り扱い エリア	東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外	東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	2年連続不動産投資売上実績 No.1 ※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2026年3月調べ)	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位
特徴	豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり	物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供！仲介手数料は無料･原状回復費はJPリターンズが負担･提携の税理士が確定申告もサポート 面談完了で選べるデジタルギフト最大5万円分！
公式 サイト	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ

	FJネクスト	日本財託
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年5月時点)	99％以上 (2024年3月時点)
取り扱い エリア	都心エリア/ 神奈川エリア	東京23区
取り扱い 物件	新築･中古 ガーラマンションシリーズ	中古の 区分マンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位	管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！
特徴	専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。	500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし
公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件)	99.0％ (※2024年度の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	99％以上 (2025年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
実績	賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！
特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

ワンルームマンション投資

	イー・コネクション
不動産 会社
入居率	99.1％※2024/6/8時点
取り扱い エリア	全国(基本都心中心)
取り扱い 物件	ワンルームマンション
仲介 手数料	–
実績	管理物件数2458戸※2024年9/13時点 顧客満足度95％
特徴	相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選
公式 サイト	イー・コネクション

クラウドファンディング型の不動産投資会社

	COZUCHI (コヅチ)
不動産 会社
実績	総ファンド数138件/累計投資額約1,183億円の業界No.1の実績！ 想定年利回り4～10%、元本割れゼロ、累計応募額3,500億円超え！ ※2025年12月末時点
特徴	クラウドファンディング型の不動産投資！物件の管理･運用はプロにお任せ！好きなファンドを選んで少額から投資可能。
公式 サイト	COZUCHI (コヅチ)

不動産投資全般の相談ができるサービス

	おうちのぜんぶ
不動産 会社
入居率	100% (2024年9月時点)
取り扱い エリア	全国
取り扱い 物件	新築/中古マンション 新築/中古戸建て
仲介 手数料	なし
実績	なし
特徴	不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実
公式 サイト	おうちのぜんぶ

中古マンション投資の失敗を避けるには冷静な判断が必要

中古マンション投資は、立地選びや収支シミュレーションなどのミスが失敗の原因になります。

事前に十分なリサーチをして、重要なポイントをチェックした上で慎重な判断が必要です。

事前準備を怠らずに冷静な判断ができれば、中古マンション投資の失敗を回避できるでしょう。