不動産投資は新築と中古のどちらが良い？特徴の違いや選び方を解説！

不動産投資は新築と中古どちらがいい？
初心者は新築と中古どっちが向いてる？

不動産投資を始める際の物件選びでは、新築物件と中古物件はどちらがリスクが少なく運用しやすいのか、迷う人も多いですよね。

今回は、不動産投資における新築物件と中古物件の違い、それぞれのメリット・デメリットや選び方などを詳しく解説していきます。

不動産投資における新築と中古の違い

新築には特有の付加価値がある

新築物件とは、建てられてから1年未満で一度も入居した実績がない物件を指します。

最新の設備が整っており快適な暮らしを実現できるうえに、「新築」の付加価値があるため高い賃料を設定しても入居者が決まりやすいです。

設備の老朽化が進んでいないため、しばらくの間は修繕リスクが低く突発的な修繕費などが発生しにくい点も魅力となっています。

中古は価格が安く高利回りを期待できる

中古物件とは、誰かが入居したことがある物件や築年数が1年を超える物件を指します。

築年数が経過している中古物件であれば、取得価格を抑えられるため高利回りを実現しやすいです。

過去の入居者や賃料などのデータがあるため、収支シミュレーションや運用計画を立てやすいのが新築にはない特徴とされています。

ただし、中古物件は設備や建物の老朽化が進んでおり、突発的な修繕費の負担などリスクがある点に注意しなければいけません。

投資戦略やリスクが異なる

不動産投資の新築物件と中古物件では、投資戦略やリスクが異なります。

収益性が安定しているけれども利回りが低い新築物件での不動産投資はローリスク・ローリターンです。

低価格で利回りが高いけれどもリスクもある中古物件での不動産投資は、ハイリスク・ハイリターンになります。

それぞれの違いを踏まえたうえで、目的に合わせて適切なタイプを選ぶと満足できる結果を得られるでしょう。

不動産投資の新築物件のメリット・デメリット

新築物件のメリット

✅ 入居者のニーズが高い

新築物件は建物や設備が新しいため、入居者からのニーズが高く空室が発生しにくいです。

建物の性能に優れていて最新設備が整っており他の物件との差別化を図れるので、家賃を高く設定したとしても入居者を集められるため収益性も期待できるでしょう。

空室リスクを抑えられるので、新築物件は安定した運用を実現できます。

✅ ローンの審査で有利になる

新築物件は担保としての価値が高いため、ローンの審査に通りやすい点がメリットです。

金利や返済期間など有利な条件で借入できるため、低金利で長期の借入を実現できます。

長期間の借入ができれば月々の返済負担を抑えられるので、無理のない返済計画を立てられるでしょう。

✅ 大規模修繕のリスクが低い

新築マンションは建物や設備の老朽化が進んでいないため、すぐに大規模修繕が発生するリスクが低くなります。

築10年程度までは設備の交換や修繕などが滅多に発生しないため、突発的に高額な支出が生じる心配がほぼありません。

高額な費用が発生する可能性が低いため、新築マンションは長期的に安定した収益を確保しやすいです。

新築物件のデメリット

✅ 賃料が急激に下落するリスクがある

新築物件は新築でなくなったタイミングで、賃料が急激に下落するリスクがあります。

新築としての付加価値がなくなると、市場相場に応じて家賃を下げないと入居者が集まりにくいです。

一般的には新築時と比較すると、築年数が10年の段階で家賃は20％下落するとされています。

将来的に賃料が下落するのを踏まえて計画を立てないと赤字になりやすいので、注意が必要です。

✅ 収支シミュレーションが難しい

新築物件は過去の入居者のデータが存在しないため、収支シミュレーションが難しいです。

シミュレーションで想定していない事態が起きるのは珍しくなく、想定したよりも低い賃料になったために期待通りの収益を得られないケースも。

複数のシナリオを想定して現実的なシミュレーションを立てておかないと最悪の場合は赤字に陥ります。

新築物件を購入する場合は、入念にリサーチして収支シミュレーションの精度を高めていく工夫が必要になります。

不動産投資の中古物件のメリット・デメリット

中古物件のメリット

✅ 価格が安く入手のハードルが低い

中古物件は価格が安いため、入手のハードルが低い点がメリットです。

同じエリアで比較すると、中古物件は新築の半分以下の価格で入手できる可能性があります。

少額の自己資金しかなく初期費用を抑えて不動産投資を始めたい人に中古物件は最適です。

資金に余裕がある場合は、中古物件を複数所有して不動産投資をするスタイルも選択できます。

✅ 利回りが高くなりやすい

中古物件は価格を抑えられるため、利回りが高くなりやすい点がメリットです。

長期的に運用すれば家賃収入を積み重ねて大きなリターンを狙えます。

築浅の物件であれば中古でも高額な家賃を設定できるため、高利回りを期待できるでしょう。

好条件の中古物件を低価格で入手できれば、少ない初期投資で効率的に収益を得られます。

✅ 過去のデータからシミュレーションしやすい

中古物件は過去のデータを参考にできるため、将来の収益をシミュレーションしやすいです。

これまでの入居状況や家賃の推移などのデータを参考にすると今後の収支を高い精度で予測できます。

これからの家賃収入や経費などを正確に予測できると物件のリスクを正確に見極められるでしょう。

今までの実績からリスクの少ない物件を選べば、不動産投資の安定性を高められます。

中古物件のデメリット

✅ 空室や修繕費のリスクが高い

建物や設備の劣化が進んでいる中古物件は、空室や修繕費のリスクが高いです。

空室が埋まらなければ賃料を下げなければならずキャッシュフローの悪化を招きます。

また、外壁や水回りなどの劣化が進んでいて大規模な修繕が必要になると、高額な修繕費を負担しなければいけません。

不動産投資を失敗に終わらせるリスクを含んでいるかもしれないため、中古物件の購入は慎重に検討しましょう。

✅ 売却が難しい

中古物件は築年数が経過して古くなっているため買い手がつきにくいです。

古い物件は建物や設備の老朽化が進み、空室リスクが高くて、収益性が低下しています。

また、金融機関から融資を受けたくても審査に通りにくい点も中古物件が売れにくい理由の1つです。

中古物件は修繕費の負担が大きく、大規模修繕のリスクがある点も敬遠される要因になります。

出口戦略を考えるうえで中古物件は不利な要因が多い点に注意しましょう。

不動産投資の新築物件と中古物件の選び方

新築物件が向いている人

不動産投資で新築物件が向いている人の特徴は以下の通りです。

新築物件は価格が高いため、自己資金が豊富にある人向いています。

ローンを長期返済するのが前提のため、長期的に運用して家賃収入を得たい人にもおすすめです。

空室リスクや修繕リスクなどが低いため、安定性を重視する人にも新築物件は適しています。

中古物件が向いている人

不動産投資で中古物件が向いている人の特徴は以下の通りです。

比較的安い価格で購入できるため、立地条件の良い物件を運用したい人に中古不動産投資はおすすめです。

価格が安いため、複数の物件を運用したい人や借入額を抑えたい人にも向いています。

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不動産投資は中古と新築の違いを理解しよう

不動産投資は新築物件と中古物件では性質が異なるため、目的に合わせて選ぶ必要があります。

空室や修繕のリスクを回避して安定性のある運用をしたいならば新築物件がおすすめです。

初期費用を抑えたい人や高利回りで運用したい人には中古物件が適しています。

不動産投資の目的や投資スタイルによって、どちらが合っているかを判断しましょう。