中古マンション投資の節税効果は？節税ができる仕組みや物件の選び方とは

中古マンション投資で節税はできる？
マンション投資で節税できる仕組みは？

中古マンション投資では、利益を得られるだけではなく節税対策にもなると言われますが、実際の仕組みややり方などを知っておきたいですよね。

今回は、中古マンション投資で節税できる仕組み、新築より節税しやすい理由や注意すべきポイントなどを詳しく解説していきます。

中古マンション投資で節税できる仕組み

減価償却による所得圧縮

中古マンション投資では、不動産の建物部分を減価償却資産として扱い、毎年一定金額を経費として計上できます。

減価償却できる年数は建物の耐用年数によって決まり、20年以上継続して節税効果を得られるのが一般的です。

減価償却によって毎年の所得額を抑えられるので税額が軽減され、長期的に税負担を抑えやすいため、中古マンション投資は節税効果を期待できる投資方法となります。

損益通算による税負担軽減

中古マンション投資で赤字が発生しても、給与所得や事業所得など別の所得の黒字と合算(損益通算)が可能です。

損益通算で全体の所得額が減少すれば、所得税や住民税の税負担を軽減できます。

不動産投資では、経費計上によって帳簿上でのみ発生する会計上の赤字があり、現金の支出を伴わずに所得を減少させられる投資方法です。

損益通算による節税は赤字になった年のみ実現できますが、節税を目的として赤字を作るのは利益を得る目的とは外れるので注意しましょう。

経費計上できる項目が多い

中古マンション投資では、減価償却費以外にもローン金利や管理費なども経費の対象となります。

幅広い項目が経費として認められるため、正確に経費計上すれば大きな節税効果を期待できるでしょう。

中古マンション投資は新築より節税しやすい

中古物件は減価償却期間を短縮できる

中古物件を減価償却できる期間は、法定耐用年数から取得した時点の築年数を差し引いて計算されます。

中古マンションは新築よりも減価償却できる期間が短いため、毎年計上できる減価償却費は多いです。

新築よりも中古マンションの方が所得を抑える効果が大きくなり、節税しやすくなります。

中古マンションを購入する際には減価償却できる期間を確認しましょう。

新築マンションは年あたりの減価償却費が少額

中古マンションと比較すると、新築マンションは減価償却できる期間が長くなります。

単年で減価償却できる費用が新築物件は中古物件よりも少額になるため、節税効果は薄いです。

初年度に限り物件取得にかかった諸経費を経費計上できるため一時的に高い節税効果を得られますが、2年目以降は節税できる経費が減り減価償却費用も少額なため、新築マンション投資は税金が増えやすくなります。

マンション投資を始める際に高い節税効果を得たい場合は、中古マンションの方が節税効果があると言えるでしょう。

節税しやすい中古マンション物件の選び方

物件の構造によって法定耐用年数が異なる

投資用マンションに多い構造の法定耐用年数は、法律によって以下のように定められています。
※ 参照：国税庁/耐用年数(建物/建物附属設備)

投資用マンションの構造	法定耐用年数
鉄筋コンクリート造(RC) 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)	47年
鉄骨造(厚さ4mm超)	38年
鉄骨造(厚さ3mm超4mm以下)	30年
鉄骨造(厚さ3mm以下)	22年

法定耐用年数が短いほど単年の減価償却費用が高額になり、節税効果が大きくなります。

ただし、ほとんどのマンションはRCやSRCを採用しているため、マンションの法定耐用年数は基本的に47年と考えておきましょう。

築年数が古いほど減価償却による節税効果は大きい

マンションの築年数が古い物件ほど減価償却できる期間が短くなり節税効果は大きいですが、築年数の古い物件は建物や設備の劣化が進んでいて修繕リスクも高いです。

劣化が進んでいる物件は賃料が下がりやすく、節税効果が高くても修繕費の支払いや空室の発生などで収支が悪化すればマンション投資は失敗に終わります。

築年数が古いほど赤字に陥るリスクも高まる点には十分に注意しましょう。

建物価格が高いほど減価償却費は大きくなる

中古物件は残っている法定耐用年数によって異なりますが、以下のような計算で減価償却期間を出します。

減価償却費の計算に使われるのは、物件の取得価格のうち建物部分のみです。

取得価格の占める土地の比率が高くて建物が安い物件を購入すると節税効果が薄れます。

特に都心部は地価がとても高いため、取得価格に占める土地の割合が大きくなりやすいです。

節税効果を重視して中古マンション投資をするならば、土地と建物の割合に注目しましょう。

中古マンション投資の節税で注意すべき点

減価償却による節税は一時的

中古マンション投資において、減価償却による節税ができるのは一時的です。

減価償却期間を過ぎると経費が減るため、税負担が大きく上昇します。

中古マンション投資の節税効果を高めたいならば、どのタイミングで物件売却するかを考えておく必要があります。

基本的には、減価償却期間が終わる前のタイミングで売却すると節税効果が高いです。

デッドクロスで黒字倒産するリスクがある

デッドクロスとは、「減価償却費がローンの元金返済額を上回る状況」を指します。

投資用物件を購入する際のローンの元金返済分は経費として計上ができないため所得を抑える効果がなく、ローンの返済が進むと減価償却費の割合が減ってローンの元金返済額が増えます。

デッドクロスになるとキャッシュフローが変わらなくても帳簿上は利益が増えて税負担が大きくなり、最悪の場合は黒字倒産する可能性も。

中古マンションは減価償却期間が短いためデッドクロスになりやすい点に注意しましょう。

中古マンションは融資期間が短くなりやすい

中古マンションは担保としての価値が低いため、高い金利が設定されて融資期間が短くなるなどローンの融資条件が厳しくなりやすいです。

融資期間が短くなるとローン返済の負担が大きくなり、キャッシュフローが悪化しやすくなります。

ローンの返済負担が大きくなると節税効果も薄まるため、中古マンションの融資条件には気をつけましょう。

中古マンション投資で節税効果を高めるコツ

節税だけを目的にしない

中古マンション投資で節税効果を高めたい場合は、節税だけではなく収益性も意識しましょう。

基本は収益性を上げるのがメインであり、節税はあくまでも副次的なメリットと考えるのが失敗しないコツです。

安定した家賃収入を得られれば中古マンション投資による節税効果も実感しやすくなるため、収益が赤字になって節税効果が弱まる事態を避けるためにも家賃収入を重視した戦略を立てるのが重要です。

出口戦略を重視して物件を選ぶ

中古マンションの売却に失敗して損失が発生すると、節税した意味がなくなります。

今後も人口流入を期待できて賃貸需要の高いエリアにある物件など、将来的に希望する価格でスムーズに売却できそうな物件を選ぶのがおすすめです。

物件を選ぶ際には、再開発の計画や人口流入の傾向などから将来性の高さを判断しましょう。

税理士に相談する

中古マンション投資の節税対策について、税理士など専門家に相談すると失敗を避けられます。

中古マンション投資では確定申告が必要で節税のためには正確な経費計算が必要となるため、帳簿付けや税務申告は専門的な知識がないとミスが発生しやすくなります。

専門家と連携すれば税務申告や節税対策のサポートを受けられるため安心です。

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中古マンション投資は節税効果が高い！

中古マンション投資をすると、減価償却費の計上や損益通算により大きな節税効果を得られます。

ただし、節税だけを目的とすると利益が下がるリスクがあるため、収益性も重視しましょう。

出口戦略を重視して将来的に資産価値を維持できる物件を選ぶと、節税と収益性を両立できます。

税金や節税について不明な点は、不動産投資や税金のプロへ相談するのがおすすめです。