マンション投資の利回りの相場は？利回りが下がる原因と高めるポイントとは

マンション投資の利回りの相場は？
マンション投資の利回りを判断する基準は？

マンション投資で物件を選ぶ際にチェックする利回りについて、計算方法や相場、高いか低いかの判断基準を知っておきたいですよね。

今回は、マンション投資の利回りの相場、利回りが下がる原因や判断基準と利回りを高めるポイントを詳しく解説していきます。

不動産投資の相談におすすめな不動産会社

	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ
不動産 会社
入居率	99.6％ (2025年10月時点)	99％以上 (2025年3月末時点)
取り扱い エリア	東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外	東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	不動産投資売上 No.1※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2025年3月調べ)	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位
特徴	豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり	物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供！仲介手数料は無料･原状回復費はJPリターンズが負担･提携の税理士が確定申告もサポート 面談完了で選べるデジタルギフト最大5万円分！
公式 サイト	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ

	FJネクスト	日本財託
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年5月時点)	99％以上 (2024年3月時点)
取り扱い エリア	都心エリア/ 神奈川エリア	東京23区
取り扱い 物件	新築･中古 ガーラマンションシリーズ	中古の 区分マンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位	管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！
特徴	専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。	500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし
公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件)	99.0％ (※2024年度の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	99％以上 (2025年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
実績	賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！
特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

ワンルームマンション投資

	イー・コネクション
不動産 会社
入居率	99.1％※2024/6/8時点
取り扱い エリア	全国(基本都心中心)
取り扱い 物件	ワンルームマンション
仲介 手数料	–
実績	管理物件数2458戸※2024年9/13時点 顧客満足度95％
特徴	相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選
公式 サイト	イー・コネクション

クラウドファンディング型の不動産投資会社

	COZUCHI (コヅチ)
不動産 会社
実績	総ファンド数138件/累計投資額約1,183億円の業界No.1の実績！ 想定年利回り4～10%、元本割れゼロ、累計応募額3,500億円超え！ ※2025年12月末時点
特徴	クラウドファンディング型の不動産投資！物件の管理･運用はプロにお任せ！好きなファンドを選んで少額から投資可能。
公式 サイト	COZUCHI (コヅチ)

不動産投資全般の相談ができるサービス

	おうちのぜんぶ
不動産 会社
入居率	100% (2024年9月時点)
取り扱い エリア	全国
取り扱い 物件	新築/中古マンション 新築/中古戸建て
仲介 手数料	なし
実績	なし
特徴	不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実
公式 サイト	おうちのぜんぶ

マンション投資における利回りとは？

利回りは投資効率を示す重要な指標

マンション投資における利回りとは、物件価格に対してどの程度の収入･利益を得られるかの割合を示す指標です。

利回りが高い商品ほど「効率的に利益を得られる」と判断ができます。

マンション投資ではそれぞれの物件ごとに利回りが表示されており、物件選定の基準の1つとしてチェックすべき重要な要素です。

表面利回りと実質利回りの違い

利回りを見る際には、表面利回りと実質利回りの違いを知っておきましょう。

表面利回りは、物件の購入にかかるコストや運営費用などを考慮せず、単純に物件価格に占める家賃収入の割合を示す指標です。

実質利回りは、物件購入の諸経費や運営のための管理費などコストを考慮した上で収益性を計算しています。

表示されている利回りの種類の違いを理解しておかないと判断を誤るため注意しましょう。

利回りだけで判断するのは危険

マンション投資を利回りだけで判断するのは様々なリスクがあります。

利回りが高い物件でも、空室の発生や修繕費などが収益を圧迫したり、突発的な事故が発生して予想外の支出が生じるケースも珍しくはありません。

マンション投資では利回り以外にも立地や将来の修繕リスク、空室リスクなどにも注目して多角的な視点から判断する必要があります。

マンション投資の利回りの相場

都市部マンションの利回り目安

東京や大阪など都市部にあるマンションは、表面利回りの相場が3～5％程度とされています。

一般的に利回りは都市部ほど低く、特に東京都心は日本で最も利回りの低いエリアです。

利回りは物件価格に対する家賃収入の割合のため、地価の高い都市部ほど利回りは低くなり、東京都心は地価がとても高いため利回りは下がりやすい傾向にあります。

地方マンションの利回り目安

地方のマンションは、表面利回りの相場が4～6％程度とされています。

地方は地価が低くて物件価格が安く利回りは高くなりやすいですが、同じ地方でも中心地と郊外では賃貸ニーズに大きな違いがあります。

また、地方は車社会であり必ずしも中心地の利便性が高いとは限らないため、地方にあるマンションに投資する場合は地域特有の事情を理解しておかないと失敗しやすいです。

新築と中古で利回りは異なる

新築と中古のマンションでは、それぞれ利回りの傾向が異なっています。

基本的に新築マンションは物件価格が高いために利回りは低めとなりますが、中古マンションは物件価格が安いため利回りが高くなる点が魅力とされています。

ただし、利回り以外にも新築と中古のマンションはそれぞれメリット･デメリットがあるため、総合的な判断が必要です。

マンション投資で利回りが下がる原因

家賃下落による収入減少

マンション投資では、家賃が下落すると家賃収入が減少するため利回りが下がります。

物件の老朽化が進むと魅力が下がるので、空室リスクを避けるために家賃を下げていくのが一般的です。

また、周辺環境の変化で賃貸ニーズが減少して家賃を下げざるを得ないケースもあり、マンション投資で長期的に運用する場合は家賃下落のリスク対策は重要となります。

管理費や修繕費の増加

マンションの築年数が経過すると、管理費や修繕費が増加していくのは大きな課題です。

管理費などの運営コストが増加すると利回りが下がって収益性が低下しますが、マンションの快適な環境を維持するための管理費や修繕費は欠かせません。

管理費や修繕費を値上げしないと物件の資産価値が下がり結果的に収益性の低下を招くので、将来的な管理費や修繕費の増加を踏まえた上で収益性を維持するための対策が必要です。

空室期間の長期化

入居者が決まらず空室の状態が長く続くと、家賃収入が低下するため利回りが下がります。

マンションの広告に記載される利回りは満室を想定して計算するのが一般的ですが、実際には空室期間が長期化した場合は利回りが期待を大きく下回る可能性も。

マンション投資では利回りを維持するための空室対策が欠かせず、利回りを高めるための工夫を凝らさないと収益性が大きく低下するので注意が必要です。

マンション投資の利回りの判断基準

実質利回りで比較する

マンション投資では、それぞれの物件を実質利回りで比較すると正確な判断ができます。

運用コストを計算に入れていない表面利回りではなく、管理費や修繕費など運用コストも踏まえた数字になっている実質利回りで計算すれば、具体的な手取り率がわかるでしょう。

将来の支出も想定に入れる

利回りは将来の支出によって変動するため、様々なシナリオを想定して綿密なシミュレーションをしなければいけません。

経年劣化による修繕だけではなく、事故や天災などによる突発的な修繕費が発生するケースもあるため、不測の事態による支出の発生で利回りが低下する可能性も踏まえて利回りを計算しましょう。

出口戦略を意識する

マンション投資の利回りを判断する際には、必ず出口戦略も意識しましょう。

将来的に物件をいくらで売却できるのかも考慮すると、マンション投資トータルでの投資効率を判断できます。

利回りのみで投資判断をしてしまうと物件を売却できずに損をするリスクがあるため、利回り以外の視点も持って最終的に物件を売却して投資を終了させるまでの効果的な戦略を立てましょう。

マンション投資で利回りを高めるポイント

中古マンションを検討する

中古マンションの方が物件価格は低いため、利回りが高くなりやすく安定した利益を期待できます。

高い利回りで運用を続けられるため、キャッシュフローが大きくなりやすいのが中古マンションの魅力です。

ただし、中古マンションには空室リスクや修繕コスト、売却しにくいなどのリスクがあるため、しっかりと管理されていて状態の良い物件を選ぶと修繕コストを抑えられるでしょう。

また、リフォームをして物件の魅力を高めて空室の発生を防ぐなどの対策も必要です。

需要の高い立地を選ぶ

駅の近くや便利な施設が充実しているエリアなど、賃貸需要の高いエリアは入居者の確保で有利です。

立地条件が優れていると家賃相場が安定しやすく、家賃収入が下落して利回りが下がる事態も避けやすくなります。

今後の人口増加が期待されるエリアや再開発計画のあるエリアなどは、将来的な資産価値の向上を期待できるのでおすすめです。

立地は後から変えられない要素のため、マンション投資では立地の判断が重要になります。

管理体制の良い物件を選ぶ

管理体制が良好な物件は、清潔に保たれていて設備も維持されており住心地が良いです。

管理状態が良いマンションは入居者が満足して長く居住してくれる可能性が高く、利回りが上がりやすくなります。

物件選びではマンションの管理体制や長期修繕計画、修繕履歴をチェックしておきましょう。

マンション投資の利回りは総合判断が重要

マンション投資は、利回りが高ければより多くの収益を期待できます。

ただし、収益に影響を与える要素は利回り以外にもたくさんあるため、利回りの数字だけで物件を選ぶのはリスクが高いです。

物件選びでは利回りに加えて立地や管理状況、将来の支出なども踏まえて総合的に判断しましょう。

実質利回りを重視して、長期的にキャッシュフローの安定する物件選びをするとリスクを抑えたマンション投資を実現できます。