ワンルームマンション投資で利益が出るからくりは？損をしないための対策法

ワンルームマンション投資のからくりとは？
ワンルーム投資の失敗を防ぐ方法は？

ワンルームマンション投資は簡単に始められる不動産投資として注目されていますが、実際にどのような仕組みで利益が出るのかのからくりを知っておきたいですよね。

今回は、ワンルームマンション投資で利益を得るからくり、儲からないと言われる理由や失敗を回避する方法などを詳しく解説していきます。

不動産投資の相談におすすめな不動産会社

	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ
不動産 会社
入居率	99.6％ (2025年10月時点)	99％以上 (2025年3月末時点)
取り扱い エリア	東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外	東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	不動産投資売上 No.1※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2025年3月調べ)	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位
特徴	豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり	物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供！仲介手数料は無料･原状回復費はJPリターンズが負担･提携の税理士が確定申告もサポート 面談完了で選べるデジタルギフト最大5万円分！
公式 サイト	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ

	FJネクスト	日本財託
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年5月時点)	99％以上 (2024年3月時点)
取り扱い エリア	都心エリア/ 神奈川エリア	東京23区
取り扱い 物件	新築･中古 ガーラマンションシリーズ	中古の 区分マンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位	管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！
特徴	専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。	500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし
公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件)	99.0％ (※2024年度の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	99％以上 (2025年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
実績	賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！
特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

ワンルームマンション投資

	イー・コネクション
不動産 会社
入居率	99.1％※2024/6/8時点
取り扱い エリア	全国(基本都心中心)
取り扱い 物件	ワンルームマンション
仲介 手数料	–
実績	管理物件数2458戸※2024年9/13時点 顧客満足度95％
特徴	相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選
公式 サイト	イー・コネクション

クラウドファンディング型の不動産投資会社

	COZUCHI (コヅチ)
不動産 会社
実績	総ファンド数138件/累計投資額約1,183億円の業界No.1の実績！ 想定年利回り4～10%、元本割れゼロ、累計応募額3,500億円超え！ ※2025年12月末時点
特徴	クラウドファンディング型の不動産投資！物件の管理･運用はプロにお任せ！好きなファンドを選んで少額から投資可能。
公式 サイト	COZUCHI (コヅチ)

不動産投資全般の相談ができるサービス

	おうちのぜんぶ
不動産 会社
入居率	100% (2024年9月時点)
取り扱い エリア	全国
取り扱い 物件	新築/中古マンション 新築/中古戸建て
仲介 手数料	なし
実績	なし
特徴	不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実
公式 サイト	おうちのぜんぶ

ワンルームマンション投資で利益が出るからくりとは？

家賃収入で利益を得られる

ワンルームマンション投資では、家賃収入からローン返済や管理費などの固定費を差し引いた残りが利益となります。

一度入居者の確保ができれば長期的に安定した家賃収入が発生するのが、ワンルームマンション投資で儲けられるからくりです。

家賃の金額が急激に下落する可能性は低いため、ワンルームマンション投資での家賃収入は安定した収入源となりやすいのが特徴となります。

売却して利益を得られる

ワンルームマンション投資は、最終的に所有する物件を売却しても利益を得られます。

市場の状況や物件の管理状態によっては購入時より高額での売却が可能です。

ワンルームマンション投資は都市部の物件をターゲットにしているケースが多く、物件価格が上昇する見込みがあります。

ただし、基本的には築年数と共に物件価格は下落するのが一般的なため、資産価値が大幅に下がるリスクがある点には注意しましょう。

ワンルームマンション投資は税金対策にもなる

ワンルームマンション投資の利益には損益通算が適用されるため、赤字が発生しても本業などの所得の黒字と相殺できます。

購入した物件は減価償却の対象となり、保険料や管理会社への委託料、税理士への報酬など様々な費用の経費計上が可能です。

所得を減らして税負担を軽減しやすい点が、ワンルームマンション投資が税金対策になるからくりとなります。

ワンルームマンション投資が儲からないと言われる理由

空室リスクを過小評価している

ワンルームマンション投資では、空室リスクの存在を過小評価すると収益性が悪化しやすいです。

空室中にもローンの返済や管理費などの固定費は支払う必要があるため、都心の物件であっても空室が発生するリスクには注意しましょう。

管理費や修繕積立金が年々上昇する

ワンルームマンションの運用を維持していくのに必要な管理費や修繕積立金は、年々上昇していく傾向にあります。

ワンルームマンション投資は、10年や20年などの長いスパンで継続して利益を得ていく投資スタイルです。

維持費が上がるのを想定して収支シミュレーションをしておかないと、段々と運用コストが増加して利益を圧迫していきます。

ワンルームマンション投資は維持費の負担が大きい点を考慮してあらかじめ対策を練っておきましょう。

期待した節税効果を得られない

ワンルームマンションは物件価格が低く、減価償却できる金額が限定されています。

管理費やローンの金利、保険料などを経費計上したとしてもトータルで節税できる金額はそれほど大きくはありません。

ワンルームマンション投資における節税効果は、あくまでも副次的なメリットと考えましょう。

ワンルームマンション投資の営業トークのからくり

年金対策･生命保険代わりを強調する

ワンルームマンション投資が「年金対策」「生命保険代わりになる」と強調する営業トークには注意が必要です。

実際には空室リスクがあり固定費も発生するため、綿密に計画を立てて取り組まないと年金対策として失敗してしまいます。

また、ローンを組む場合に加入する団体信用生命保険(団信)はローン返済のための仕組みのため、生命保険とは別物です。

団信では生活費のための保険金は受け取れないので、経済的なサポートを受けたい場合は生命保険への加入が別途必要になります。

表面利回りだけを見せる

ワンルームマンション投資が儲かる根拠として、表面利回りだけが提示されるケースは少なくありません。

表面利回りとは、単純に年間の家賃収入を物件価格で割った数字であり、管理費や修繕費などの運用コストを含めた計算はされていないため、表面利回りだけを見せてくる担当者は危険です。

簡単に儲かると誤認させるための営業トークとして使われる手法なので、不動産投資を始める際は必ず諸経費を計算に入れた「実質利回り」を確認しましょう。

サブリースを過信させる

不動産投資のサブリースで空室リスクを回避できると過信させる営業トークには注意が必要です。

サブリースは、管理会社がオーナーから賃貸物件を一括で借り上げて入居者に転貸(又貸し)をするアパート経営手法の一つで、オーナーには一定の家賃収入が保証されます。

ただし、サブリースで保証される家賃収入は手数料が差し引かれており、満室でも満額の家賃収入は保証されず、家賃の減額請求を受けるリスクも。

サブリースにはメリットもデメリットもあるため、危険なからくりが潜んでいるのを理解してから検討しましょう。

ワンルームマンション投資のからくりに騙されやすい人

不動産投資の知識がないまま契約してしまう

不動産投資の知識がない状態でワンルームマンション投資の契約をすると、良い点ばかりを強調した営業トークに騙される危険があります。

不動産投資では、どんな物件であっても一定のリスクがあると理解した上で、慎重に投資計画を立てるのが失敗しないコツです。

短期的な利益を期待している

ワンルームマンション投資では、短期的な利益を狙って安易に投資を始めると失敗しやすいです。

物件を購入しても、最初はなかなか入居者が決まらずに空室が発生するリスクや、ローン返済や管理費などの固定費で家賃収入を得ても利益がほとんど残らないケースも少なくありません。

ワンルームマンション投資では、長期的な視点で運用して徐々にキャッシュフローを安定させていくのが基本となると理解しておきましょう。

他の投資と比較せずに決めている

ワンルームマンション投資以外の投資と比較しないまま投資を始めてしまうのはリスクが高まります。

人によって投資の目的や向いている投資スタイルなどには違いがあるため、必ずしもワンルームマンション投資が自分に合った投資方法とは限りません。

不動産投資には、クラウドファンディング型や投資信託などの方法もあるので、まずは知識をつけて比較してみましょう。

ワンルームマンション投資のからくりの対策法

実質利回りで必ず計算する

不動産投資で営業トークの数字にからくりに騙されないためには、必ず「実質利回り」を確認しましょう。

実質利回りとは、利回りの計算の中に各種経費を含める指標で、より実際に近い利益を算出できます。

営業トークや不動産投資会社の資料に記載されている想定利回りの多くは、経費を計算に入れない「表面利回り」です。

実際に手元に残る利益を計算するためには「実質利回り」を計算するのが重要です。

中古物件も含めて検討する

ワンルームマンション投資は、中古物件も選択肢に入れると収支を安定させやすくなります。

中古のワンルームマンションは物件価格が安くて収益性が高いので、新築の高額な物件と比べるとリスクが少ないです。

また、中古物件では事前に管理状況を確認できるため、長期的に資産価値を維持できる物件を選びやすくなります。

新築物件は広告費などが価格に含まれて販売価格が割高になる傾向もあるため、中古物件も含めて慎重に物件選びを進めるのが失敗しないポイントです。

複数の不動産会社に相談する

不動産投資を始める際には、1社だけに相談すると他社との比較ができず、営業トークでメリットばかり強調されてリスクの高い選択を取ってしまう可能性があります。

同じ条件の物件でも不動産投資会社によって価格が大きく異なるケースもあるため、複数社と相談し比較してよりリスクが少ない物件を見極めるのが重要です。

ワンルームマンション投資のからくりを知って投資成功を目指す！

ワンルームマンション投資は、営業トークの甘い誘いに乗ると大きなリスクがあるため、不動産投資の仕組みや利益の出るからくりをしっかりと理解するのが重要となります。

空室リスクや固定費の増加、表面利回りなどのからくりを知り、冷静に判断すれば不動産投資で失敗するリスクを回避できるでしょう。

不動産投資について正しい知識を持ち、綿密なシミュレーションをした上で投資計画を練れるなら、ワンルームマンション投資は資産形成として魅力的な点が多い投資方法になります。