不動産投資の物件の選び方は？立地を選ぶ基準と確認すべきポイントを解説！

不動産投資物件の選び方とは？
不動産投資用物件の立地の判断基準は？

不動産投資を始める際に重要になる物件選びですが、立地や利回りなど注目すべきポイントが多く何を基準に選ぶべきか悩む人も多いですよね。

今回は、不動産投資で物件選びが重要な理由、物件選びの立地選定のポイントやおすすめの物件の特徴などを詳しく解説していきます。

不動産投資で物件選びが重要な理由

物件次第で収益が大きく変わる

不動産投資において、物件の選び方は収益を大きく左右する重要な要素です。

立地や設備、周辺環境などの違いによって入居率が変わるため、収益性は大きく変化します。

収益性の低い物件を選んでしまうと、家賃収入を経費が上回って赤字に陥る可能性もあるのでリスクが高いです。

不動産投資を破綻させないためにも、収益性を意識して物件選びに取り組みましょう。

目的に合わせた物件選びが必要になる

不動産投資の物件の選び方は、投資する目的によって変わります。

たとえば、老後の備えに不動産投資を始める場合は、長く続けられるような安定性を重視するのがおすすめです。

また、短期間で利益を得たい場合は、売却益を重視した物件の選び方をする必要があります。

投資の目的に合った物件選びができると、失敗するリスクを回避して期待通りの成果を得やすくなるでしょう。

物件選びは出口戦略にも影響する

不動産投資の物件の選び方は、収益性に加えて出口戦略にも影響します。

出口戦略とは、投資を終える段階で物件を高額で売却して投資資金を回収するための計画です。

物件運用で赤字になっても、最後に収益を上回る金額で売却ができれば、投資そのものは成功となります。

不動産投資では、出口戦略を踏まえて将来的に高額で売却できる物件を選べると、投資の成功率を高められるでしょう。

不動産投資物件の立地の選び方

駅から近い物件を優先する

不動産投資物件の立地の選定において、基本となるのは最寄り駅までのアクセスの良さです。

通勤や買い物などで電車を利用する人は多いため、駅の近くにある物件は安定した需要があります。

また、駅の近くは商業施設が多く集まり発展している傾向にあるため、利便性も高いです。

物件選びでは、まずは駅からの近さを重視しておくとリスクの高い物件を回避しやすいでしょう。

人口が増えているエリアを選ぶ

不動産投資は10年や20年の長期スパンでの運用を前提とした投資方法のため、人口の流入が増えるエリアを見極めるのが重要となります。

人口が増加傾向にあるエリアは、今後も高い賃貸需要を見込めるのでリスクが低いです。

逆に人口が減少しているエリアは、空室リスクや賃料下落などのリスクが高くなってしまいます。

人口統計データや都市計画･再開発計画などをチェックして、人口の変化を予測して将来性を見極めましょう。

周辺環境を確認する

不動産投資物件の立地選びでは、物件の周辺環境を詳しくリサーチしておくと賃貸需要を判断しやすいです。

治安の良さや住民層、生活施設の充実さなどを確認しておくと、入居者のターゲットを設定しやすくなります。

たとえば、ファミリー層をターゲットとする場合は、公園や小学校などが周辺にある立地がおすすめです。

実際に現地へ足を運んで、周辺環境を自分の目で確かめておくのも参考になるでしょう。

不動産投資物件は利回りだけで選ばない

高利回り物件には理由がある

不動産投資では、高利回りの広告を鵜呑みにして物件を購入すると失敗しやすくなります。

広告に記載されている利回りは「表面利回り」で、物件購入の費用など諸経費を含めずに計算された利回りの場合が多いです。

実際に運用した場合の利回りを知りたいならば、諸経費を考慮した「実質利回り」を確認しましょう。

実質利回りは修繕積立金や管理費、税金などを計算に含める必要があります。

実質利回りによって物件の収益性を正確に評価できるため、リスクの低い物件を選ぶのに役立つでしょう。

高利回りの物件は出口戦略が難しい

高利回りの物件を購入できたとしても、出口戦略に失敗するリスクがあります。

築年数の古い物件や郊外にある物件の利回りは高くなりやすいですが、いざ売却しようとすると需要が低く買い手を見つけるのに苦労する可能性が高いです。

買い手が見つからず価格を大幅に下げてしまうと、不動産投資トータルでマイナスになるリスクがあるため注意しましょう。

立地や賃貸ニーズなどを総合的に判断する

利回りは家賃や必要経費などから計算される一つの指標であり、賃料や空室発生などのリスクを考慮していません。

物件選びでは立地や賃貸ニーズなどを踏まえて、安定した収益を期待できる物件を見極めるのが重要です。

最寄り駅からの距離や間取り、設備などを確認してリスクの少ない物件を選ぶと失敗しにくいでしょう。

不動産投資初心者におすすめの物件の選び方

中古マンション物件

中古マンション物件は、新築と比べると価格が安く利回りが高くなりやすいのが特徴です。

入居者がいる状態でも購入が可能なため、すぐに家賃収入を得られる可能性が高い点も魅力と言えます。

家賃が相場に近い数字になっており、購入後すぐに家賃下落するリスクが低い点もメリットです。

不動産投資に伴うリスクが比較的低いため、初心者に中古マンションはおすすめと言えます。

需要が安定する都市部物件

不動産投資の初心者には、地方や郊外よりも都市部の物件がおすすめです。

都市部の方が賃貸需要は安定しているため空室リスクが低く、人口が集まるエリアは今後の再開発も期待できるので資産価値も維持しやすくなります。

将来的に地価が高まれば、購入時よりも高い価格で売却できる可能性もあるでしょう。

ただし、都市部の物件は価格が高額で利回りが低くなりやすい点に注意が必要です。

単身者向けマンション物件

単身者向けマンションの物件は、賃貸需要が安定していて空室リスクが低いのでおすすめと言えます。

都心にあるワンルームマンションであれば、空室が発生しても短期間で次の入居者が決まる可能性が高いです。

ワンルームマンションであれば面積が小さいため、修繕や清掃などの費用を抑えられる点もメリットとなります。

単身者向けのマンションは価格が安く借入額も抑えられるので、無理のない返済計画を立てやすいでしょう。

不動産投資の物件選びで確認すべきポイント

管理状況

不動産投資用の物件を選ぶ際には、突発的な修繕費が発生するリスクを回避するために物件の管理状況を確認しておきましょう。

建物の老朽化が進むと設備や構造などが劣化していくので、定期的なメンテナンスが必要です。

管理状況が良好な物件であれば、定期点検や設備更新などが適切に実施されて修繕リスクが低くなっています。

適切に管理されている物件は管理会社が信頼できるため、トラブルの回避にもつながるでしょう。

修繕積立金や管理費

マンションの維持費として、毎月支払う必要がある修繕積立金と管理費の内容を確認しておきましょう。

修繕積立金や管理費はマンションの維持管理の費用のため、不足すると追加の支払いが必要になります。

修繕積立金と管理費を合わせて毎月2万～3万円程度の負担が相場ですが、修繕積立金の総額や値上げの予定、修繕工事の履歴なども細かくチェックしておくのがおすすめです。

修繕費を追加徴収されるリスクがないか見極めておくと、突発的な支出を回避できます。

間取りや設備

不動産投資の物件は、ターゲット層に合わせて需要の高い間取りや設備を選ぶと空室になるリスクを軽減できます。

単身者層であればワンルームや1Kの間取りで、宅配ボックスやインターネット無料などの設備が人気です。

ファミリー層であれば、お風呂の追い焚き機能やシステムキッチン、オートロックなどの設備が求められています。

ターゲット層が何を求めているのかをリサーチして人気のある間取りや設備の物件を選べば、スムーズに入居者を集められるでしょう。

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不動産投資物件の選び方は立地が重要

不動産投資では、物件の選び方によって投資の成功率が大きく変わります。

まずは立地を重視して、駅近や周辺環境の利便性が高い物件を選ぶと、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。

さらに、ターゲット層に合わせて間取りや設備、管理状況なども細かく確認しておくと、空室リスクの少ない物件を見極められます。

不動産投資は長期にわたって運用して利益を出す投資方法なので、将来性や出口戦略も視野に入れながら物件を選ぶのが成功のカギです。