ワンルーム投資のサブリースの仕組みは？メリットやトラブルの避け方を解説

ワンルームのサブリースの仕組みとは？
ワンルームのサブリースで起こるトラブルは？

不動産投資の方法としてワンルームマンションのサブリースが注目されていますが、仕組みやリスクなどを知っておきたいですよね。

今回は、ワンルームのサブリースの仕組みとメリット･デメリット、トラブルが起こる理由やサブリースを検討する際のポイントなどを詳しく解説していきます。

ワンルームのサブリースの仕組み

管理会社が部屋を借りて転貸する方式

サブリース契約とは不動産投資のアパート経営手法の一つで、サブリース業者がオーナーから物件を一括で借り上げて入居者に転貸(又貸し)をする形態です。

管理会社は入居者の募集や家賃の回収などを担当し、賃料から手数料を差し引いた分をオーナーに支払います。

サブリースでは物件のオーナーは賃貸管理の業務をする必要はなく、賃貸管理についての責任を負いません。

手間やリスクを負担せずに家賃収入を得られる方法として、ワンルームマンションのサブリース契約は注目されています。

空室リスクを軽減できる

サブリース契約では、一般的に家賃保証の条項が盛り込まれており、空室状況に関わらず固定の賃料を受取れます。

ワンルームマンション投資では空室の発生で収入が途絶える可能性がある点がリスクとなりますが、空室の発生や家賃滞納などのリスクを負わずに安定した家賃収入を見込めるため、不動産投資のノウハウがなくて不安を抱いている初心者にもサブリース契約はおすすめです。

管理の手間が大幅に軽減される

ワンルームのサブリース契約では賃貸管理を管理会社に任せられるため、管理業務にかかる手間が大幅に軽減されるのが利点です。

本業のある人が賃貸管理業務を担当するのは負担が大きいですが、サブリースでは賃貸管理をプロに委ねられるので負担がかからずトラブルの心配も少なくなります。

ワンルームのサブリース契約を締結した後は、毎月の家賃収入が振り込まれるのを待つだけで不動産の運用が可能です。

ワンルームのサブリースのメリット

安定的な家賃収入を確保しやすい

ワンルームをサブリース契約で不動産投資をすると、家賃収入を安定させやすいのがメリットとなります。

家賃保証のある契約をすれば空室が発生しても毎月一定の賃料を受取れるため、ローンの返済計画を立てやすくなり、無理のない不動産投資が可能です。

受け取れる家賃収入は満室時の80～90%程度となっており十分な収益を見込め、空室や家賃滞納などの状況に影響を受けないため、不動産投資のリスクを回避したい人におすすめな投資方法となります。

手間がかからず初心者向き

ワンルームのサブリース契約では、管理会社に対して幅広い範囲の管理業務を任せられます。

入居者とのやり取りは全て管理会社が対応してくれるため、オーナーとして対応する業務はほとんどありません。

空室への対応や家賃回収なども管理会社が担当してくれるので、本業などで忙しい人にも向いています。

遠方の物件でも運用可能

ワンルーム物件の投資で管理業務を全て委託できるサブリース契約を活用すると、地方や遠方の物件を利用した不動産投資をやりやすくなります。

オーナーとして賃貸管理に携わる必要がないため、日本中の物件を対象として不動産投資を進められるのが利点です。

地方や遠方を対象にできれば、安価で物件を購入できる可能性が上がるので、初期投資を抑えて高利回りの物件を探しやすくなります。

候補となる物件の幅が広がり、自分の目的にあった不動産投資を実現しやすくなるのもサブリースのメリットです。

ワンルームサブリースのデメリット

家賃が下がる可能性が高い

ワンルームのサブリース契約では定期的に家賃の見直しがされるため、家賃が下がるリスクがあります。

管理会社側が家賃の減額を要求するのは法的に認められており契約で禁止にはできないので、家賃の減額に応じるかサブリース契約の解約検討が必要になる場合も。

永続的に家賃が固定されているわけではないため、家賃収入が下がるリスクを踏まえた上で資金計画を立てましょう。

中途解約が難しい

ワンルームのサブリース契約では、借主である管理会社が法的に保護されており、契約書に中途解約するための条件が記載されている場合は条件を満たさないと解約できません。

管理会社が途中解約に同意したとしても、高額な違約金を請求されるのが一般的となり、違約金の上限金額には法規制がないため契約書に記載された通りの金額を払う必要があります。

サブリースの契約期間を長くすると、解約したくてもできない状況に陥ってしまう可能性があるので注意しましょう。

収益性が低くなる可能性がある

サブリース契約では、ワンルームマンションの家賃収入から手数料が差し引かれるため収益性が低下しやすいのもデメリットとなります。

サブリースの手数料は家賃の20％程度が相場であり、高い入居率を見込めない物件では手数料が高くなるため収益性は低くなりやすいです。

手数料以外にも設備更新費や修繕費、税金などの負担もあるので、収益性を低下させるだけのメリットがサブリースにあるかどうか正確に判断しなければいけません。

ワンルームのサブリースの注意点

家賃保証を誤解してしまう

ワンルームの投資では、サブリース契約の家賃保証が永続的に固定家賃を受取れると誤解していると失敗しやすくなります。

サブリース契約では定期的に家賃が見直され、家賃が減額されるケースが多いです。

家賃の減額を無条件で応じる義務はありませんが、近隣の家賃相場の下落や空室率の上昇など合理的な理由があれば減額を拒否するのは難しいので注意しましょう。

契約内容が複雑で理解しづらい

ワンルームのサブリース契約書の中に、オーナーにとって不利な条項が含まれているとトラブルに発展しやすくなります。

免責期間が設けられていると当該期間の家賃収入が保証されないなど、サブリースのメリットを活かしきれない条項などには特に注意しましょう。

契約書にサインした時点で合意があるとみなされるため、契約書の内容は必ずチェックし管理会社の担当者と一緒に読み合わせをするのがおすすめです。

管理会社とのトラブルに発展するケースも

サブリースでワンルームマンションを運用中に、管理会社とトラブルになるのは珍しくありません。

信頼できる管理会社を見極めてサブリース契約すれば、想定される多くのトラブルを未然に防げるため、管理会社は慎重に選びましょう。

ワンルームのサブリース検討時のポイント

複数の会社の保証内容を比較する

不動産投資のサブリースを検討する際は、複数社で契約内容を比較すればオーナーにとって有利な条件で契約できる管理会社が見極めやすくなります。

管理会社ごとに家賃の保証率や見直しの頻度、管理業務の対応範囲などの契約条件が異なるため、オーナーに不利な条件がないか必ずチェックしましょう。

複数社の契約内容を比較し、担当者との相性や市場分析力なども踏まえた上で自分の投資計画に合った条件の管理会社を選定するのが投資成功のカギです。

家賃が下がった場合の収支をシミュレーションする

ワンルームのサブリースでは家賃が減額される可能性が高いため、家賃が下がった場合も含めて収支シミュレーションをしておきましょう。

家賃が減額すると収益が低下するため、投資用ローンの返済にも影響を及ぼします。

不動産投資を始める際は、様々なシナリオを想定してローン返済を継続できる見込みがあるかをしっかりと判断しましょう。

必要に応じて専門家に相談する

ワンルームのサブリース契約に伴うトラブルを避けるため、契約前に法律の専門家へ相談しておくのがおすすめです。

専門家に契約書の内容を確認してもらい、管理会社との交渉を有利に進めるためのサポートをお願いしましょう。

弁護士や司法書士などであれば、サブリース契約についての法的アドバイスにも対応できるため、トラブルが起きた場合にも備えて早めに法律の専門家を頼るのが大切です。

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ワンルームのサブリースは慎重な判断が必要

サブリース契約でワンルームマンション投資をすると、空室リスクを回避して安定した家賃収入を実現しやすいです。

不動産の運用･管理の手間を省けるため、不動産投資の初心者にもおすすめできる選択肢です。

ただし、サブリース契約は家賃の減額や途中解約の制限などリスクが伴うため、仕組みやメリット･デメリットを理解した上で自分の投資目的に合うか適切に判断しましょう。