不動産投資のレバレッジ効果って何？仕組みやメリットと注意点を解説！

不動産投資のレバレッジ効果とは？
レバレッジ効果の仕組みやメリットは？

不動産投資を始めたいけど『レバレッジ効果』の仕組みやメリットがわからず、リスクもあるのでは？と不安に感じる方もいますよね。

今回は、不動産投資のレバレッジ効果の仕組み、不動産投資におけるレバレッジ効果のメリットや注意点などを詳しく解説していきます。

不動産投資のレバレッジ効果とは

レバレッジの意味

「レバレッジ(leverage)」とは、てこの力･てこの原理との意味があり、小さな力で大きな物を動かす仕組みを指します。

不動産投資におけるレバレッジとは、少ない自己資金で大きな投資を可能にする手法を指し、投資効率を高められるとして注目の手法です。

不動産投資におけるレバレッジ効果

自己資金が十分でなくても銀行や金融機関からの借入を活用して不動産を購入し、資産価値の上昇や賃貸収入を得られれば、自己資金だけで投資をするよりも高いリターンを狙えるのが不動産投資におけるレバレッジ効果です。

例えば、1,000万円の自己資金で4,000万円を借入して5,000万円の物件を購入した場合、利回りが同じ10%であれば金利を計算に入れても、実質の年間収入は自己資金のみで投資した場合よりも多くなります。※1

ただし、借入により返済義務が生じるため「逆レバレッジ」のリスクもあり、資産価値が下落した場合には損失が拡大してしまいます。

不動産投資をする際には、期待できる利回りやキャッシュフローをしっかりと確認し、リスクを最小限に抑えられる長期的な投資計画を立てるのが重要です。

不動産投資におけるレバレッジ効果のメリット

①投資効率が良くなる

不動産投資をする際には、自己資金のみで投資物件を購入した場合よりも、借入をしてより価値の高い物件を購入した方が収益を増やしやすくなります。

同じ利回りの物件であれば、借入金の返済があっても価値の高い物件の方が収入は多くなる場合があるため、レバレッジを効かせた方が投資効率は良いと言えるでしょう。

②手元の資金を残せる

自己資金が5,000万円で5,000万円の投資物件を購入する際に、あえて2,000万円を借入しておけば、手元には2,000万円の資金が残ります。

手元に資金が残っていれば他の投資手段に投資をしたり、何かあった時のための備えとして活用できるため、投資リスクの軽減にもなるでしょう。

③機会損失を防げる

2,000万円の条件の良い投資物件があったとして、自己資金で用意できるのが500万円だった場合、銀行や金融機関から借入をしなければすぐには投資ができません。

借入をして良い投資物件を購入できれば、機会損失を防げるうえに収益を得られる時期が早まります。

不動産投資におけるレバレッジ効果の注意点

逆レバレッジが発生しないような計画を立てる

不動産投資における逆レバレッジとは、借入金利が運用利回りを上回る状態を指します。

借入金利が高かったり、投資物件の利回りが低いと逆レバレッジが発生しやすく、期待する収入が得られずに損失を被る可能性も。

逆レバレッジのリスクを回避するためには、物件購入前に期待利回りと金利の差を十分に理解し、キャッシュフローを確認をした上で適切な投資計画を立てましょう。

期待通りの利回りが得られない場合もある

不動産投資では、空室率が高い･家賃滞納･災害で被害を受けたなどが原因で、期待通りの利回りが得られないケースもあります。

空室リスクを防ぐには、立地条件を重視し長期的な需要が見込めるエリアに絞って物件を選定したり、管理･修繕の徹底、退去者が出た時に入居者募集に強い賃貸管理会社に任せるなどで対策しましょう。

また、災害による被害を最小限にするためにも投資物件の選定時にはハザードマップを確認し、地震に備えた耐震性の高い物件かをチェック、火災保険や災害保険への加入もしておくと安心です。

不動産投資でレバレッジ効果を得るポイント

イールドギャップを理解しておく

不動産投資におけるイールドギャップとは、投資物件の利回りと借入金利の差を指し、逆レバレッジを発生させずにレバレッジ効果を得るにはイールドギャップを高める必要があります。

イールドギャップの計算方法は、投資物件の利回りから借入金利を引いた数字(%)となるため、物件の利回りが5%で借入金利が2%だった場合のイールドギャップは3%です。

借入金利が上昇すると逆レバレッジのリスクが生じるため、金利動向に注意しつつキャッシュフローの確認を怠らないようにしましょう。

借入時に金利を低くする

不動産投資をする際には、借入金利が低い方がイールドギャップが高められるため、レバレッジ効果を得やすくなります。

金利は「都市銀行」「地方銀行･信用金庫」「ノンバンク」の順に金利が低く、金利が低いほど融資審査は厳しくなるのが一般的です。

不動産投資ローンの金利は2%程度までに抑えるのが理想的なので、付き合いのある金融機関に打診する、不動産会社の紹介を受けるなどで、できる限り低い金利で借入をしましょう。

また、融資期間を長くすると総返済額は増えますが、月々の返済額を抑えられるため、キャッシュフローを計画する際にどちらの方がリスクが少ないかなども検討するのがおすすめです。

投資物件の利回りを高くする

不動産投資では、借入金利を低く物件の利回りが高いとイールドギャップが高くなるため、レバレッジ効果が得やすいです。

投資物件を選定時には不動産ポータルサイトや不動産会社を回って利回りの高い物件を探しますが、交通アクセスが良く周辺にスーパーやコンビニなどがある賃貸需要の高いエリアの物件は利回りを維持しやすくなります。

イールドギャップを踏まえると利回りは4～5%以上が目安となるため、投資物件を賃貸運用する場合はリフォームやリノベーションなどで物件の価値を高めたり、家賃を高く設定して利回りを高めるなどの方法も。

安定した不動産運用をしたい場合は、不動産投資に精通している不動産会社に相談し、自己資金とのバランスを見ながら投資計画を立てていくのもおすすめです。

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不動産投資はレバレッジ効果を活用しよう

不動産投資におけるレバレッジ効果は、自己資金が少なくても銀行や金融機関からの借入で価値の高い物件を購入し、より高い収入を得る手法を指します。

物件の利回りが高く金利が低ければ、その分収入は上がりやすくレバレッジ効果を得やすくなります。

借入をすると返済の義務が生じるため逆レバレッジが発生するリスクもありますが、利回りを落とさないよう物件の管理をし、キャッシュフローの確認を怠らなければ損失が発生するリスクを軽減できるでしょう。

不動産投資に強い不動産会社へ相談すれば、具体的な投資計画のアドバイスも受けられ、融資相談もしやすくなる場合があるため、一度不動産投資のプロへ相談するのもおすすめです。

(※1 参照：ウェルスハック/不動産投資におけるレバレッジ効果とは？意味や注意点をわかりやすく解説)