不動産投資で知っておくべき注意点は？運用や資金計画と税金対策のポイント

不動産投資を始めるときの注意点は？
不動産投資はどんなトラブルやリスクがある？

不動産投資は近年注目されている投資方法ですが、資金計画や税金などの仕組みやリスクを理解した上で対策を立てておくと失敗を防げます。

今回は、不動産投資を始める前に知っておくべき注意点、不動産運用で気を付けるべき注意点や資金計画･税金対策など、初心者が知っておくべきポイントを詳しく解説していきます。

不動産投資の相談におすすめな不動産会社

	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ
不動産 会社
入居率	99.7％ (2025年3月時点の中古マンションの実績値)	99％以上 (2025年3月末時点)
取り扱い エリア	東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外	東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	不動産投資売上 No.1※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2025年3月調べ)	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位
特徴	豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり	物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供！仲介手数料は無料･原状回復費はJPリターンズが負担･提携の税理士が確定申告もサポート 面談完了で選べるデジタルギフト最大5万円分！
公式 サイト	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ

	FJネクスト	日本財託
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年5月時点)	99％以上 (2024年3月時点)
取り扱い エリア	都心エリア/ 神奈川エリア	東京23区
取り扱い 物件	新築･中古 ガーラマンションシリーズ	中古の 区分マンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位	管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！
特徴	専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。	500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし
公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件)	99.0％ (※2024年度の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	98％以上 (2024年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
実績	賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！
特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

ワンルームマンション投資

	イー・コネクション
不動産 会社
入居率	99.1％※2024/6/8時点
取り扱い エリア	全国(基本都心中心)
取り扱い 物件	ワンルームマンション
仲介 手数料	–
実績	管理物件数2458戸※2024年9/13時点 顧客満足度95％
特徴	相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選
公式 サイト	イー・コネクション

クラウドファンディング型の不動産投資会社

	COZUCHI (コヅチ)
不動産 会社
実績	総ファンド数138件/累計投資額約1,183億円の業界No.1の実績！ 想定年利回り4～10%、元本割れゼロ、累計応募額3,500億円超え！ ※2025年9月末時点
特徴	クラウドファンディング型の不動産投資！物件の管理･運用はプロにお任せ！好きなファンドを選んで少額から投資可能。
公式 サイト	COZUCHI (コヅチ)

不動産投資全般の相談ができるサービス

	おうちのぜんぶ
不動産 会社
入居率	100% (2024年9月時点)
取り扱い エリア	全国
取り扱い 物件	新築/中古マンション 新築/中古戸建て
仲介 手数料	なし
実績	なし
特徴	不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実
公式 サイト	おうちのぜんぶ

不動産投資を始める前に押さえるべき注意点

初期費用とランニングコストを把握する

不動産投資を始める際には、物件の購入費などの初期費用に加えて、修繕積立金･ローンの返済費･管理費などのランニングコストが発生します。

不動産投資ローンを組むときは、借入額や金利などを踏まえた上で収支シミュレーションをして長期的な収支計画を立てるのが重要です。

実際にどの程度の現金が手元に残る見込みがあるかを確認して、できる限りリスクの低い計画を立てましょう。

立地条件が収益性を左右する

不動産投資において、物件の立地条件は収益性を左右する大きな要素の一つです。

駅近でスーパーや商業施設が周辺にあり、住宅街の中でも治安の良いエリアは入居者を集めやすい傾向にあります。

治安やアクセスが悪いエリアの物件では空室リスクが高まってしまうため、物件を選ぶ際には周辺環境をしっかりとチェックしましょう。

実質利回りに注目する

不動産投資では、表面利回りではなく実質利回りに注目するのが大切です。

表面利回りは経費を含めずに算出された利回りのため、不動産投資にかかる諸経費などを含めて算出した実質利回りを確認する方が純粋な収益性を把握できます。

不動産会社の広告に掲載されているのは表面利回りであるケースが多いため、物件を選ぶ際には実質利回りをチェックしておきましょう。

不動産投資の運用時の注意点

空室リスクを常に考慮する

不動産投資では空室が続くと収入が下がるため、空室リスクへの対策が重要となります。

空室が生じる原因として考えられるのは、賃貸需要の変化や競合物件の影響、管理の質が低いなどです。

市場動向や物件の管理状況などに注視して、空室リスクが高まる可能性があれば早急に対処しましょう。

また、物件を選ぶ際には長期的に賃貸需要を維持できるエリアから選ぶだけでも、空室リスクを軽減できます。

修繕や設備更新の費用が発生する

マンションやアパートなどは経年劣化していくため、定期的な修繕やリフォームが必要になります。

建物や設備が古いままでは物件のイメージが悪くなり、入居者が決まりにくくなるためです。

家賃収入で得られた収益の一部を修繕積立金として積み立てておくと、将来的なリフォームにも備えられます。

修繕積立金の目安は一般的には家賃収入の5%程度なので、長期的な修繕計画を踏まえた上で無理のない範囲で修繕費用を積み立てておくのがおすすめです。

管理会社の選び方が重要

不動産投資では、管理会社によっては空室リスクに直接影響が出るため、物件管理を任せる会社は慎重に選びましょう。

管理会社は、入居者の募集や入居者への対応、保全管理など物件の管理を幅広く対応してくれます。

実績やノウハウを持つ信頼できる管理会社に任せられれば、安定した不動産経営を実現しやすくなります。

管理実績と経営基盤の強さに注目して、安心して任せられる管理会社を選びましょう。

不動産投資の資金計画に関する注意点

ローンの返済負担率を確認する

不動産投資ローンは、年間の家賃収入のうちローン返済額の割合が高いと赤字になりやすくなります。

ローンの返済負担率は40～50%程度が目安とされており、返済負担率はローンの審査にも影響する数字のため、事前にシミュレーションしておきましょう。

返済負担率が低いと突発的な事態にも対処しやすくなり、不動産経営の安定性が高まるため、無理のない返済計画を立てるのがおすすめです。

金利上昇リスクを意識する

変動金利型の不動産投資ローンを利用する場合は、金利上昇のリスクについて考慮しなければいけません。

変動金利型は半年に1回の頻度で金利の見直しが行われるのが特徴で、返済期間中に金利が上昇するとローンの返済額が上がってしまいます。

金利の見直しのルールは金融機関によって異なるため、ローンを利用する際は事前に確認しておきましょう。

金利上昇リスクを回避したい場合は、固定金利型のローンを借りるのも効果的な対策です。

自己資金を十分に準備する

不動産投資を始める際は、余裕を持った自己資金を用意しておくと頭金の額を増やして借入額を減らせます。

頭金が多いほど返済能力が高いと判断され審査で有利になりやすいため、金利優遇を受けられるのもメリットです。

自己資金は不動産運用を維持していくための運用資金としても活用が可能で、管理費や修繕積立金などを賄うためには余裕を持った自己資金が必要になります。

将来の不動産投資に備えて計画的に自己資金を貯めておくと赤字になるリスクを軽減できるでしょう。

不動産投資の税金･法律に関する注意点

節税効果を過信しない

不動産投資では、節税効果は限定的となるため過信しすぎないようにしましょう。

空室が発生して赤字になると節税できた金額よりも損失が大きくなるだけでなく、不動産価値が下落してしまうと購入価格の半分以下でしか売却できず損失を被るリスクもあります。

実際の不動産運用でどの程度の節税効果が得られるのかは、事前にしっかりとしたシミュレーションをしておきましょう。

経費や家賃収入などを踏まえて税額を見積り、期待通りの節税効果を得られるか、税理士にも相談しておくと安心です。

法律や制度の改正リスク

不動産投資に関連する法律や制度が改正されると、予想よりもコストがかかったり収益を得られない可能性があります。

例えば、建築基準法が改正された場合、新しい基準を満たすための回収工事や適合審査の申請などでコストや時間がかかってしまうと大きな負担になります。

税制が改正されて不動産投資による節税メリットが軽減する可能性もあるため、常に最新の情報を収集して法律や制度の改正に迅速な対応をするとリスクを最小限にできるでしょう。

確定申告の義務を理解する

不動産投資で所得が発生すると、確定申告をする必要があります。

確定申告をしなかった場合や内容に誤りがある場合はペナルティの対象となってしまうため注意が必要です。

確定申告を正しく進めるには専門的な知識が要求されるため、不安な方は税理士へ相談しましょう。

不動産投資で初心者が気を付けるべき注意点

営業トークを鵜呑みにしない

不動産投資について、不動産会社やファイナンシャルプランナーなどに相談する際は、営業トークを鵜呑みにして契約しないように注意しましょう。

自社や提携先の商品を売り込むために「必ず儲かる」「損はしない」など、メリットばかりを強調した提案を受ける場合があります。

相談先の提案をそのまま信用せず、自身で実績や数字をチェックして収益性がどの程度あるかを検証し、客観的な立場からアドバイスをくれる専門家に相談できると安心です。

出口戦略を考えずに購入する

不動産投資では、物件を購入して家賃収入を得てから最後に売却するまでをトータルで考える必要があります。

将来的に価値を維持できる条件が揃った物件であれば、手放す際に売却益を期待できるため、高額で物件を売却するための出口戦略を考えて物件を選ぶと損失を防ぎやすいです。

減価償却期間が終了する時期を目安として売却のタイミングを計画しておくなど、売却益を上げる戦略も考えておきましょう。

短期的な利益を狙いすぎない

不動産投資は、長期的に運用して利益を狙う仕組みであり、短期的に儲けられる投資方法ではありません。

不動産投資ローンも長期の返済を前提として条件が設定されており、家賃収入から少しずつローンの返済をするのが一般的です。

出口戦略も踏まえた上で長期的に運用し、トータルで利益を狙えるような収支シミュレーションをしておきましょう。

不動産投資は注意点を理解して成功につなげる

不動産投資は、ローンの返済や賃貸管理、確定申告が必要など、運用の際には注意点が少なくありません。

空室の発生や物件価値の下落などのリスクに備えるための対策も重要です。

しっかりと自己資金を用意して、将来まで価値を維持できる物件を選び、長期的な収支シミュレーションをしながら損失を防げる資金計画を立てましょう。