不動産投資のメリット・デメリットとは？不動産投資を成功させるポイント

不動産投資のメリット・デメリットは？
成功させるポイントはある？

不動産投資を始めるにあたって、不動産投資のメリットやデメリットが気になっている方も少なくありません。

この記事では、不動産投資のメリット・デメリット、種類、不動産投資を成功させるポイントを解説します。

不動産投資とは？

不動産投資は、マンションやアパートなどの不動産を購入し、主にインカムゲインやキャピタルゲインなどの収益を得る投資方法です。

安定した収入が得られるだけでなく、年金対策や税金対策、生命保険の代わりになるなど様々なメリットがあります。

不動産投資には様々な種類があり、得られる収益や規模が大きく異なるため、投資目的によって自分に合った不動産投資を選択しましょう。

不動産投資の種類

不動産投資には様々な種類があります。

それぞれメリットやリスクがあるので、準備できる資金や投資目的など様々な要素を考慮した上で、自分に合う不動産投資を選びましょう。

不動産投資のメリット

保険の代わりになる

不動産投資ローンして物件を購入する際は、金融機関から団体信用生命保険への加入を求められます。

ローン返済中にオーナーに万が一(死亡・高度障害)があった場合、ローンの残債がゼロになる保険商品です。

加入すると金利が0.2～0.3％上乗せされますが、もしもの時でも家族には収益物件が残るため、生命保険の役割を果たすと言われています。

所得税と住民税の節税効果がある

不動産投資では、購入した物件の減価償却費を、法律に基づいた数年で一定の割合に分けて費用計上できます。

減価償却や本業との損益通算などで所得額を減額すれば、課税対象となる金額が少なくなるため、所得税や住民税の節税が可能です。

課税対象となる金額が少なくなると前年分の所得税だけでなく、次年度の住民税も安くなる点も大きなメリットでしょう。

相続税の節税効果がある

不動産投資は、故人から財産を相続する際に課される相続税の節税効果もあります。

不動産を贈与する際は時価ではなく相続税評価額により贈与税が算出されますが、不動産の評価額は時価より2～3割ほど下がるため、不動産を現金に換えて贈与するよりも節税に。

遺される家族に財産を相続する場合は、不動産を相続する方が節税に繋がるため、将来に備えて不動産投資を検討するのもおすすめです。

比較的少ない自己資金で始められる

高額のイメージがある不動産投資ですが、月々1万円～10万円などの少額から始められる少額不動産投資もあります。

また、不動産投資は物件を担保にした融資が受けられるため、少ない自己資金でより大きな利益を得るレバレッジ効果が期待できます。

ローンを利用する場合は、物件価格の10〜20％ほどの頭金を準備しておくのが一般的で、合計で物件価格の20〜30％の自己資金を準備しておくと安心です。

インフレ対策ができる

インフレは好景気によって物価が上昇する状態で、預金や国債などは価値が目減りしてしまいます。

一方で、不動産はインフレに応じて物件の価値も上昇するため、売却によって大きな利益を狙えるでしょう。

老後の資産形成に役立つ

不動産投資ローンの返済には通常10年以上かかりますが、完済後は管理費・修繕費などを除く家賃収入がそのまま収入になります。

ローン完済後は、賃貸用として所有していた物件に住む選択肢もあるので、老後にかかる費用を不動産投資で備えられるでしょう。

不動産投資のデメリット

リターンを得るまで時間がかかる

不動産投資は家賃収入が主な収益になるため、FXや株式投資のように短時間で大きなリターンを得られるわけではありません。

不動産の売買を繰り返せば、短期間で大きなリターンが得られますが、その分リスクも高まります。

不動産投資は中長期的な投資になるため、長い期間で安定した収入を得たい方に向いているでしょう。

物件を維持するのにコストがかかる

不動産投資では、管理費や清掃費･修繕費などのランニングコストが継続的に必要です。

また、入居者がいないとしても、毎月のローン返済や固定資産税は発生します。

新築や築浅の物件であれば、購入後しばらくは修繕費用は抑えられますが、物件の質を保つためにも信頼できる管理会社に任せましょう。

空室リスク・家賃下落リスクがある

空室リスクは、不動産投資の代表的なデメリットです。

不動産投資は、入居者がいないと家賃収入が得られません。

入居者がいない間もローン返済や維持費、固定資産税はかかるため、物件購入時は長期的に需要が見込める物件を選びましょう。

また、空室リスクの対策として、家賃を一度下げてしまうと再び上げることは難しく、運用計画にも影響を及ぼす可能性もあります。

家賃滞納リスクがある

入居者がいても、家賃を滞納されてしまうリスクや、最悪の場合、家賃を支払わずに入居者が失踪してしまうケースも。

入居審査の際には、信用情報や収入状況などをしっかりと確認し、支払いが遅れた時のペナルティなども契約書に明記しトラブルを防げるように対策しておきましょう。

また、『家賃滞納保証』のある管理会社と提携しておくと、保証割合は管理会社によって異なりますが、入居者の代わりに家賃を保証してもらえて安心です。

修繕リスク・災害リスクがある

不動産投資では長期間にわたって物件を所有するのが一般的なため、気づかない内に劣化が進み、多額の修繕費用が必要になるケースも。

また、地震・火災などの自然災害によって、建物に損害が出る場合もあります。

老朽化は補償されませんが、地震や火災、台風などの災害リスクへの備えとして、火災保険と地震保険に加入しておくのが安心です。

地震保険は火災保険に付帯する方式での契約になるので、火災保険とセットで加入しておきましょう。※1

金利上昇リスクがある

ローンを利用して不動産投資用の物件を購入する際、固定金利か変動金利を選択できますが、変動金利を選ぶとローン返済中に金利が上昇するリスクがあります。

現在は低金利状態が続いているため、固定金利を選択する対策も取れますが、短期間で売却を考えている場合は違約金が発生する可能性もあるので注意が必要です。

長期間保有する予定はなく、売却を考えている方は変動金利を選ぶなど、運用方法に合った対策しましょう。

不動産投資に向いている人の特徴

老後のためや節税のためなど不動産投資を始める目的が明確だと、運用方法や方針が決まりやすく、必要な情報や知識もわかってくるので不動産投資が成功しやすいです。

不動産投資は、虫長期的な資産形成を目的とした投資に向いているため、長期的な目線で投資計画を立てられる方に向いています。

また、安定した収入があれば、リスクへの対応がしやすく、金融機関からの融資も受けやすくなるので、『年収500万以上、勤続年数が3年以上』の方は不動産投資を始めやすいです。

FXや株式投資は不動産投資と比較すると、より幅広い知識が必要で、常に価格変動をチェックしなければなりません。

一方で、不動産投資なら物件の管理業務を委託できるので、投資に割ける時間が少ない人でも運用可能です。

不動産投資を成功させるポイント

不動産投資の目的を明確にする

まずは、老後の資金や節税、子どもの学費のためなど、具体的な投資目的や目標金額などをはっきりさせてから始めるとスムーズです。

不動産投資会社やファイナンシャルプランナーは投資プランを提案してくれますが、投資目的や目標が定まっていない状態では、的確なアドバイスやプランニングは受けられません。

不動産投資を始める前に、必ず不動産投資を始める目的を明確にしておきましょう。

不動産投資の基礎知識を身に付ける

不動産投資を成功させるには、基本的な用語や知識、市場の動向、不動産に関連する法律、税務、金融商品などの幅広い知識が必要です。

不動産投資の書籍やセミナーなどで、必要最低限の不動産投資の仕組みや投資を始める流れ、運用イメージを掴みましょう。

投資目的に合った不動産投資を選ぶ

不動産投資を始める目的は、「収入を増やしたい」「老後に備えたい」「税金対策がしたい」など人によって様々ですよね。

投資目的を明確すれば、目的に合った不動産投資の種類が選びやすくなります。

手元資金や資産状況から選ぶ

不動産投資の種類によって、必要になる投資額は大きく異なります。

区分マンション投資や戸建て投資は比較的手元資金が少なくても始められますが、一棟投資は多額の費用が必要です。

資産形成のための不動産投資は、短期間で大きな収益を得ることではなく、長期的に安定した運用ができる種類を選ぶべきと言えます。

準備できる自己資金や融資の額、現在の収入や資産状況などの様々な要素を考慮した上でバランスの良い不動産投資を選びましょう。

利回りだけで物件を選ばない

不動産投資においての利回りとは、物件価格に対しての1年間の運用収益の割合を指します。

不動産投資用の物件資料や広告などには、購入時や運用にかかる諸経費や空室リスクは考慮されていない表面利回りが掲載されているケースが多いです。

極端に利回りが高い物件は、賃貸需要が低い立地や耐震性が低い、築年数が古いなどの理由で物件価格が安いため、利回りが高く見えているケースも。

不動産投資を始める際、利回りの高さだけで物件を選ばず、可能な限り諸経費や空室リスクも考慮した上で『実質利回り』や『現行利回り』を算出して検討しましょう。

リスク対策を怠らない

不動産投資には、様々なリスクが伴います。

不動産投資に限らず、資産運用にリスクはつきもので、完全に0にする方法はありません。

利回りだけで投資の種類や物件を選ぶのではなく、起こり得るリスクを想定しておき、回避や分散できるような物件を選びましょう。

不動産投資会社を活用する

不動産投資では土地・物件選び、物件の管理・運営、物件の売却だけでなく、入居者をどう募集するか、どの金融機関から融資を受けるかなど、豊富な知識や経験が必要になります。

不動産投資会社では、不動産投資のプロが資金計画のシミュレーション作成から物件選び、管理業務の代行などをサポート。

不動産投資に興味はあるけど何から始めればいいか分からない、とりあえず話だけ聞いてみたい方は一度無料セミナーや個人相談会へ参加してみましょう。

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不動産投資のメリット・デメリット：まとめ

不動産投資は、マンションやアパートなどの不動産を購入し、主にインカムゲインやキャピタルゲインなどの収益を得る投資方法です。

不動産投資にはメリットだけでなく、様々なリスクも伴います。

メリット	✅ 保険の代わりになる ✅ 所得税と住民税の節税効果がある ✅ 相続税の節税効果がある ✅ 比較的少ない資金で始められる ✅ インフレ対策ができる ✅ 老後の資産形成に役立つ
デメリット	✅ リターンを得るまで時間がかかる ✅ 物件維持にコストがかかる ✅ 空室・家賃下落リスクがある ✅ 家賃滞納リスクがある ✅ 修繕リスク・災害リスクがある ✅ 金利上昇リスクがある

準備できる資金や投資目的など様々な要素を考慮した上で、自分に合った不動産投資の種類を選びましょう。

不動産投資の仕組みや投資を始める流れ、運用イメージを掴むなら不動産会社が開催するセミナーやより詳しい話が聞きたい人向けの個人相談会へ参加するのがおすすめです。

※1 引用：財務省/地震保険制度の概要
※2 引用：三井住友トラスト・アセットマネジメント/REIT（リート）とは
※3 引用：資産運用のことならCREAL/不動産小口化商品とは？