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不動産投資の収支とは？計算方法や悪化する原因と改善するポイントを解説！
不動産投資の収支とは？
不動産投資で収支を改善するには？
不動産投資では収支が大事と言われますが、収支の意味や改善のポイントなどが分からず不安を感じる人は多いですよね。
今回は、不動産投資の収支の主な項目、収支を計算する方法や悪化する原因と改善するためのポイントなどを詳しく解説します。
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- グッドカミング編集部
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この記事の目次
不動産投資の相談におすすめな不動産会社
| RENOSY (リノシー) |
JPリターンズ | |
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99.6％ (2025年10月時点) |
99％以上 (2025年3月末時点) |
| 取り扱い エリア |
東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外 | 東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡 |
| 取り扱い 物件 |
新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス | 中古ワンルームマンション |
| 仲介 手数料 |
なし | なし | 実績 | 2年連続不動産投資売上実績 No.1 ※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2026年3月調べ) |
2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 |
| 特徴 | 豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり |
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| 公式 サイト |
| FJネクスト | 日本財託 | |
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99％以上 (2023年5月時点) |
99％以上 (2024年3月時点) |
| 取り扱い エリア |
都心エリア/ 神奈川エリア |
東京23区 |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 ガーラマンションシリーズ |
中古の 区分マンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位 | 管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！ |
| 特徴 | 専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。 | 500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし |
| 公式 サイト |
| シノケン ハーモニー |
トーシン パートナーズ |
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|---|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件) |
99.0％ (※2024年度の平均値) |
| 取り扱い エリア |
東京23区/川崎市/横浜市 | 都心エリア/ 神奈川エリア |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 | 自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞 |
| 特徴 | 頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。 | 月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！ |
| 公式 サイト |
| シノケン プロデュース |
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|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99％以上 (2025年の年間平均) |
| 取り扱い エリア |
東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台 |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 自社のデザイナーズアパート |
| 仲介 手数料 |
あり | 実績 | 賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！ |
| 特徴 | 創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実 |
| 公式 サイト |
ワンルームマンション投資
| イー・コネクション | |
|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99.1％※2024/6/8時点 |
| 取り扱い エリア |
全国(基本都心中心) |
| 取り扱い 物件 |
ワンルームマンション |
| 仲介 手数料 |
– |
| 実績 | 管理物件数2458戸※2024年9/13時点 顧客満足度95％ |
| 特徴 | 相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選 |
| 公式 サイト |
クラウドファンディング型の不動産投資会社
| COZUCHI (コヅチ) |
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|---|---|
| 不動産 会社 |
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実績 | 総ファンド数138件/累計投資額約1,183億円の業界No.1の実績！ 想定年利回り4～10%、元本割れゼロ、累計応募額3,500億円超え！ ※2025年12月末時点 |
| 特徴 | クラウドファンディング型の不動産投資！物件の管理･運用はプロにお任せ！好きなファンドを選んで少額から投資可能。 |
| 公式 サイト |
不動産投資全般の相談ができるサービス
| おうちのぜんぶ | |
|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 100% (2024年9月時点) |
| 取り扱い エリア |
全国 |
| 取り扱い 物件 |
新築/中古マンション 新築/中古戸建て |
| 仲介 手数料 |
なし |
| 実績 | なし |
| 特徴 | 不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実 |
| 公式 サイト |
不動産投資の収支とは？
収入と支出の差が収支
不動産投資における収支とは、収入と支出の差を指します。
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収入
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家賃、売却益 |
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支出
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ローンの返済、管理費、修繕費、税金など |
「収入-支出」を計算した結果、収支がプラスであれば黒字、マイナスであれば赤字と呼びます。
キャッシュフローが重要
不動産投資の収支を考える上で、重要な概念がキャッシュフローです。
キャッシュフローとは、収入から支出を差し引いて手元に残るお金を指します。
不動産投資では、家賃の未納や突発的な修繕などで帳簿上の支出とキャッシュフローにズレが生じる場合もあるため、リスクを軽減するためには実際のお金の流れであるキャッシュフローを確認するのが重要です。
不動産投資の収支はトータルで考えるのが基本
不動産投資における収支では、様々なタイミングの収入･支出を考慮しなければいけません。
物件の購入から運用、売却に至るまでのすべての収入･支出が揃って投資全体の収支が確定します。
運用の途中の段階で収支がプラスでも、最終的に収支がマイナスになれば失敗です。
出口戦略も含めてトータルで収支を考えておくと、不動産投資の成功確率を高められます。
不動産投資の主な収入と支出の項目
不動産投資の主な収入
✅ 売却益
不動産投資は、長期的に不動産を運用して家賃収入を得るスタイルが一般的です。
ただし、長期運用すると不動産の価値が低下するため、売却益は下がりやすくなります。
売却益を高めるための出口戦略も踏まえて計画を立てるとトータルの収入を高められるでしょう。
不動産投資の主な支出
✅ 管理費
✅ 保険料
✅ 税金
不動産投資のために発生する支出は多岐に渡り、物件購入時に組んだローンの返済や物件管理を委託する場合の管理費などで毎月支払いが発生します。
また、不動産取得税や家賃収入を得た際の所得税、固定資産税などの税負担があるため、収支シミュレーションをする際は忘れないようにしましょう。
その他の収入･支出項目について
不動産投資では、家賃以外にも共益費･礼金･更新料なども収入に含まれます。
共益費は家賃と同時に請求するのが一般的ですが、礼金や更新料などは請求しない地域もあるため、投資物件の周辺地域の相場などは事前にチェックしておきましょう。
また、マンションやアパートなどの広告を出す場合は広告料がかかり、その他に発生する可能性のある費用としては立ち退き料や解体費用などもあります。
不動産投資の収支計算の考え方
年間収支で考える
不動産投資の収支は、年単位で把握しておくとリスク管理に役立ちます。
家賃収入やローン返済、管理費など収入と支出を年単位で洗い出して収支を計算しましょう。
年単位の数字が黒字であれば不動産投資は順調に進んでいるため、一時的に赤字になったとしても年単位で黒字であれば問題ありません。
逆に年間収支が赤字の場合は、将来的に投資が破綻するリスクがあるため早急な対策が必要です。
すべての費用を計算に含める
正確に収支を計算するには、すべての費用を漏れなく含める必要があります。
人によって不動産投資で発生する費用には違いがあるため、正確に費用を洗い出しておきましょう。
税理士に決算や確定申告を代行してもらう場合の報酬も費用に含めるなど、すべての費用を含めて年間収支を計算し実質利回りを算出すれば投資判断の精度を高められるでしょう。
不測の事態を想定する
不動産投資では思わぬ支出が発生するケースは珍しくないため、必ず不測の事態を想定して支出計算をしておきましょう。
✅ 金利上昇
✅ 自然災害
物件の運用では、エアコンや給湯器などの故障で設備交換に高額な費用がかかるケースも考えられます。
収支計算をする際には、不測の事態を踏まえた費用を含めておくと投資判断の正確性を高められるでしょう。
不動産投資の収支が悪化する原因
空室による収入減少
不動産投資の収支が悪化する主な原因は、空室の発生による家賃収入の減少です。
空室期間中は該当する部屋の家賃収入がなくなってしまうため、募集条件の見直しやリフォーム･リノベーションなどの空室対策は必要不可欠です。
空室の発生を回避するだけでも不動産投資の収入は安定しやすくなるので、様々な対策を講じて空室発生を未然に防ぐのを意識しましょう。
家賃下落の影響
不動産投資では、家賃が下落すると不動産投資の収入が減るため収支が悪化します。
家賃下落の主な原因は、競合物件の増加や物件の経年劣化などで、基本的に築年数が経過するごとに家賃は緩やかに下落していきます。
特に新築から築10年目までは家賃の下落幅が大きいため、設備の追加やリフォームなどによって家賃の下落への対策をしていきましょう。
支出の増加
不動産投資において発生する様々な費用が増加すると収支を圧迫します。
特に管理費や修繕費は築年数の経過とともに増加しやすく、建物の老朽化や設備の故障などで修繕･メンテナンスの頻度が増えると管理費や修繕費は高くなります。
管理費や修繕費の増加に備えて余裕のある資金計画を立てておきましょう。
不動産投資の収支を改善するポイント
収支シミュレーションをする
不動産投資を始める際は、物件の購入前に収支シミュレーションをしてどの程度の支出や収入を見込めるか確認しましょう。
毎月安定して黒字を見込める物件を選べば、運用開始後に赤字に陥るリスクを回避できます。
収支シミュレーションをする際は、想定外の事態も考慮して対策を立てておきましょう。
正確な投資判断をする上で重要になるため、運用後も定期的にシミュレーションするのをおすすめします。
実質利回りを重視して物件を選ぶ
不動産投資の物件選びでは、運用にかかる費用を考慮した実質利回りを重視しましょう。
{(年間の家賃収入-諸経費)÷物件価格}×100＝実質利回り(%)
【例】年間家賃収入：300万円
物件価格：5,000万円の場合
諸経費：30万円の場合
{(300万円-30万円)÷5,000万円}×100＝5.4%
実質利回りを見れば物件の収益性を客観的に判断できるため、リスクの少ない物件を見極められます。
様々な場面を想定して複数のシナリオにおける実質利回りを見ておくと物件選びの精度を高められるでしょう。
管理会社の変更を検討する
不動産投資で収支の改善が困難になった場合は、管理会社の変更を検討しましょう。
信頼できる管理会社に変更できれば収支改善に効果的な提案を受けられるため、不動産投資を成功させるには管理会社の協力が必要不可欠です。
不動産投資のサポートについて豊富な実績のある管理会社と契約しましょう。
不動産投資の成功は収支の理解で左右する
不動産投資を成功させるには、収支の計算方法を理解して正しく把握するのが重要になります。
不動産投資をする際には、どんな収入･支出の項目があるのか理解した上で正確に見積もっておくと、精度の高い投資判断に役立つでしょう。
現実的な収支シミュレーションをすれば、長期的に安定した収益を得られます。
