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ワンルームマンション投資は節税にならない？理由や節税にならない人の特徴とは
ワンルームマンション投資は節税にならない？
ワンルームマンション投資で節税できる人は？
ワンルームマンション投資は節税にならないとの話もありますが、不動産投資で節税する方法や節税にならない理由などを知っておきたいですよね。
今回は、ワンルームマンション投資で節税できる仕組み、節税にならないと言われる理由や節税にならない人の特徴などを詳しく解説していきます。
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- グッドカミング編集部
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この記事の目次
マンション投資の相談におすすめな不動産会社
| RENOSY (リノシー) |
JPリターンズ | |
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
 |
 |
| 入居率 | 99.6％ (2025年10月時点) |
99％以上 (2025年3月末時点) |
| 取り扱い エリア |
東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外 | 東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡 |
| 取り扱い 物件 |
新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス | 中古ワンルームマンション |
| 仲介 手数料 |
なし | なし | 実績 | 2年連続不動産投資売上実績 No.1 ※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2026年3月調べ) |
2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 |
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| 公式 サイト |
| FJネクスト | 日本財託 | |
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99％以上 (2023年5月時点) |
99％以上 (2024年3月時点) |
| 取り扱い エリア |
都心エリア/ 神奈川エリア |
東京23区 |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 ガーラマンションシリーズ |
中古の 区分マンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位 | 管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！ |
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| 公式 サイト |
| シノケン ハーモニー |
トーシン パートナーズ |
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|---|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件) |
99.0％ (※2024年度の平均値) |
| 取り扱い エリア |
東京23区/川崎市/横浜市 | 都心エリア/ 神奈川エリア |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 | 自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞 |
| 特徴 | 頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。 | 月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！ |
| 公式 サイト |
| シノケン プロデュース |
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|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99％以上 (2025年の年間平均) |
| 取り扱い エリア |
東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台 |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 自社のデザイナーズアパート |
| 仲介 手数料 |
あり | 実績 | 賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！ |
| 特徴 | 創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実 |
| 公式 サイト |
ワンルームマンション投資
| イー・コネクション | |
|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99.1％※2024/6/8時点 |
| 取り扱い エリア |
全国(基本都心中心) |
| 取り扱い 物件 |
ワンルームマンション |
| 仲介 手数料 |
– |
| 実績 | 管理物件数2458戸※2024年9/13時点 顧客満足度95％ |
| 特徴 | 相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選 |
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クラウドファンディング型の不動産投資会社
| COZUCHI (コヅチ) |
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|---|---|
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不動産投資全般の相談ができるサービス
| おうちのぜんぶ | |
|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 100% (2024年9月時点) |
| 取り扱い エリア |
全国 |
| 取り扱い 物件 |
新築/中古マンション 新築/中古戸建て |
| 仲介 手数料 |
なし |
| 実績 | なし |
| 特徴 | 不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実 |
| 公式 サイト |
ワンルームマンション投資で節税できる仕組み
損益通算による税負担の軽減
不動産所得で発生した赤字は、給与所得や事業所得などの別の所得の黒字と合算が可能です。
損益通算で全体の所得額が減少すれば、所得税や住民税の税負担を軽減できます。
たとえば、ワンルームマンション投資の赤字が500万で本業の所得が500万の場合は、損益通算で課税所得は0円です。
ただし、損益通算による節税はあくまでも赤字が発生した年度のみに有効な方法となります。
減価償却による所得圧縮
ワンルームマンション投資では、物件の購入費用を減価償却として経費計上すれば所得の圧縮効果を得られます。
減価償却できる年数は建物の耐用年数によって決まり、20年以上継続して節税効果を得られるのが一般的です。
減価償却によって毎年の所得額を抑えられるので税額が軽減され、長期的に税負担を抑えやすいため、マンション投資は節税効果を期待できる投資方法となります。
相続税の軽減効果を期待できる
ワンルームマンション投資をすると相続税の評価額を軽減できるため、節税効果を期待できます。
ワンルームマンションの相続税評価額は購入価格の70％程度となるのが一般的です。
不動産を賃貸に利用している場合はさらに評価額を下げられるため、相続税を大きく軽減できます。
将来的な相続税対策を考えているならば、現金を持っているよりもワンルームマンション投資をした方が相続税の負担を減らせるでしょう。
ワンルームマンション投資が節税にならないと言われる理由
赤字を前提とした節税はリスクが大きい
ワンルームマンション投資で節税ができるのは、赤字になるのを前提としています。
赤字で他の所得と相殺して課税所得を抑えるのが節税の主な方法ですが、あえて赤字にして節税効果を狙うと支出が増えて手元の資金が減るため注意が必要です。
キャッシュフローが悪化するとローン返済や修繕などに対応できなくなるリスクがあるため、メリットが少ないとされています。
減価償却の効果は一時的
マンション投資で高い節税効果を得られる減価償却は、物件の耐用年数が経過すると終了してしまいます。
減価償却による節税効果は永続的に得られるわけではないため、節税目的でマンション投資をする場合は売却するタイミングを見極めなければいけません。
減価償却費がなくなると税負担が増えキャッシュフローが悪化しやすいため、減価償却が終わる前に物件を売却すると節税効果を最大限に活かせます。
黒字化すると節税効果は消える
ワンルームマンション投資では、黒字化している間は赤字を他の所得と相殺する損益通算が成立しないため、節税効果をほとんど得られません。
賃貸経営で大きな収益が発生した場合は、他の所得と合算した課税所得に税金がかかるため、高額な税金を課税される可能性があります。
帳簿上の数字は黒字でも手元の現金が少ない状況に陥れば黒字倒産するケースもあり、資金不足に陥るリスクを避ける対策が必要です。
ワンルームマンション投資で節税にならない人の特徴
本業の所得が低い人
本業の所得が低い人は、ワンルームマンション投資をしても節税にならない場合が多いです。
日本の所得税率は累進課税であり、所得が高くなるほど税率が高くなる仕組みのため、元の課税所得が低い場合は損益通算したとしても節税効果は限定的になります。
高い税率が課せられる高所得者ほどワンルームマンション投資による節税効果は大きくなります。
手元資金が不足している人
手元資金が不足している人は、ワンルーム投資マンションの赤字に耐えられないため節税になりにくいです。
ワンルーム投資マンションで節税するには、赤字が生じる期間に耐えられるだけの手元資金が必要になります。
赤字期間であっても維持管理費やローン返済などの支払いは発生するため、不測の事態に対応できるだけの余剰資金がない人は節税目的でのワンルーム投資マンションに向いていません。
短期で売却する人
ワンルームマンションを短期で売却するのは節税になりません。
短期売却では、売却のために発生する税金や仲介手数料などの支払いによって手残りする現金が少なくなります。
長期的に運用していく中で節税しながら手残りの現金を増やしていく方が、結果的に得をするでしょう。
長期保有を前提としてトータルで節税する計画を考えられる人は、ワンルームマンション投資で節税できます。
ワンルームマンション投資で失敗しないための考え方
節税より収益性を重視する
ワンルームマンション投資をするならば、節税よりも収益性を優先しましょう。
安定した収益を得て手元に残る現金を増やすのが投資の一番の目的です。
節税を優先して物件を選ぶと収益性を低い物件を選んで失敗するリスクがあるため、ワンルームマンション投資による節税効果は副次的な要素と考えましょう。
実質利回りを計算する
ワンルームマンション投資で収益性を高めるには、実質利回りを計算しましょう。
{(年間の家賃収入-諸経費)÷物件価格}×100＝実質利回り(%)
【例】年間家賃収入：300万円
物件価格：5,000万円の場合
諸経費：30万円の場合
{(300万円-30万円)÷5,000万円}×100＝5.4%
実質利回りの数字が良ければ収支がプラスになり、長期的に多くの資産を形成できます。
実質利回りを基準にすれば物件の収益性を見極めるのに役立つでしょう。
長期視点で計画を立てる
長期視点でワンルームマンション投資の計画を立てると、リスクを抑えた資産形成ができます。
長期視点で税金をどの程度節税できるのかを意識できれば、資産形成と節税の両立が可能です。
減価償却が終わる前に売却する計画を立てると、節税を図りつつ投資資金を回収できます。
ワンルームマンション投資は節税以外も総合的に考慮する
ワンルームマンション投資は、節税だけを目的とすると収益性を軽視して失敗しやすいです。
節税を主目的にするのではなく、資産形成を重視した計画を立てると節税にもつながります。
綿密な収支計画を立てた上でワンルームマンション投資に取り組めば、節税しながら着実に資産形成を進められるでしょう。
