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不動産投資は儲からない？儲からないと言われる理由や成功させるポイント
不動産投資は儲からない？
不動産投資を成功させるには？
不動産投資に興味があっても、「不動産投資は儲からない」との声もあり、不安を感じている方も多いですよね。
この記事では、不動産投資が儲からないと言われている理由や不動産投資を成功させるポイントを解説していきます。
この記事の監修者
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有岡 直希ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、Webマーケターを経て外資系生命保険会社に転職。 個人対象のライフプラン・コンサルティングに携わり、顧客のニーズと社会保障制度を加味した論理的な提案に定評あり。 各生命保険商品を徹底的に分析し、価値ある保険商品の選別と保険の効果を高める活用法を提案します。- <保有資格>
- AFP、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
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不動産投資が儲からないと言われる理由
✅ ローンが多額になる
✅ 表面利回りだけで物件を選んでいる
✅ 様々なリスクが伴う
リターンを得るまで時間がかかる
FXや株式投資と比べ、短時間で大きなリターンが得られないため、不動産投資が儲からないと言われる理由の一つです。
不動産投資は、マンションやアパートなどの不動産を購入し、主にインカムゲインやキャピタルゲインなどの収益を得る投資方法。
キャピタルゲイン：不動産を購入価格よりも高い価格で売却して得られる利益
インカムゲインとして家賃収入が得られますが、ローンの返済や固定資産税、火災保険料、管理を委託する場合には賃貸管理手数料などのコストがかかります。
不動産の売買を繰り返せば、短期間で大きなリターンが得られますが、その分リスクも高くなるので、中長期的な投資計画が立てられる方に向いているでしょう。
ローンが多額になる
不動産投資は物件購入時にローンを利用するケースが多いですが、自己資金が少ない場合は返済の負担が大きくなります。
ローンが多額になるほど、返済のために家賃収入のほとんどが消えてしまうため、不動産投資は儲からないとされる理由の一つです。
さらに、想定外の修繕費用がかかると、赤字経営に陥ってしまうケースも。
不動産投資を始めるときには、月々のローンの返済額やランニングコスト、老朽化の際の修繕費用など、長期的な視点で収支シミュレーションを立てましょう。
表面利回りだけで物件を選んでいる
不動産投資においての利回りとは、物件価格に対しての1年間の運用収益の割合を指します。
・表面利回り(グロス利回り)：投資額(物件価格)に対する1年間で得られる賃料収入の割合
・実質利回り(ネット利回り)：賃料収入から物件取得や年間の経費を差し引いた収益率
・想定利回り：満室経営を想定した時の利回り
・現行利回り：現在の入居状況における利回り
不動産投資用の物件資料や広告などには、購入時や運用にかかる諸経費や空室リスクは考慮されていない表面利回りが掲載されているケースが多いです。
極端に利回りが高い物件は、賃貸需要が低い立地や耐震性が低い、築年数が古いなどの理由で物件価格が安いため、利回りが高く見えているケースも。
表面利回りを元に想定していたのに、思ったより収益が入らず、赤字経営になってしまう場合もあるので、実質利回りを元に試算するのが大切です。
様々なリスクが伴う
不動産投資には様々なリスクが伴います。
不動産投資は、入居者がいないと家賃収入が得られません。
入居者がいない間もローン返済や維持費、固定資産税はかかるため、物件購入時は長期的に需要が見込める物件を選びましょう。
また、空室リスクの対策として、家賃を一度下げてしまうと再び上げることは難しく、運用計画にも影響を及ぼす可能性もあります。
入居者がいても、家賃を滞納されてしまうリスクや、最悪の場合、家賃を支払わずに入居者が失踪してしまうケースも。
入居審査の際には、信用情報や収入状況などをしっかりと確認し、支払いが遅れた時のペナルティなども契約書に明記しトラブルを防げるように対策しておきましょう。
また、『家賃滞納保証』のある管理会社と提携しておくと、保証割合は管理会社によって異なりますが、入居者の代わりに家賃を保証してもらえて安心です。
不動産投資では長期間にわたって物件を所有するのが一般的なため、気づかない内に劣化が進み、多額の修繕費用が必要になるケースも。
また、地震・火災などの自然災害によって、建物に損害が出る場合もあります。
老朽化は補償されませんが、地震や火災、台風などの災害リスクへの備えとして、火災保険と地震保険に加入しておくのが安心です。
地震保険は火災保険に付帯する方式での契約になるので、火災保険とセットで加入しておきましょう。※1
火災保険：火災や落雷、爆発、台風や豪雨による水災などで損害した建物や家財 等
地震保険：地震や噴火、津波、地震による火災などで損害した建物や家財 等
ローンを利用して不動産投資用の物件を購入する際、固定金利か変動金利を選択できますが、変動金利を選ぶとローン返済中に金利が上昇するリスクがあります。
現在は低金利状態が続いているため、固定金利を選択する対策も取れますが、短期間で売却を考えている場合は違約金が発生する可能性もあるので注意が必要です。
長期間保有する予定はなく、売却を考えている方は変動金利を選ぶなど、運用方法に合った対策しましょう。
不動産投資で起こり得るリスクを想定し、回避や分散できるような物件、相談先を選んでおくのが大切です。
また、リスクへの備えとして、十分な自己資金を準備しておくと安心でしょう。
不動産投資を成功させるポイント
✅ 物件選びは慎重にする
✅ 実質利回りでシミュレーション
✅ 長期的な運用計画・出口戦略を立てる
✅ リスク対策を怠らない
✅ 信頼できる不動産会社に相談する
不動産投資の目的を明確にする
不動産投資を始める際は、必ず不動産投資を始める目的を明確にしておきましょう。
不動産投資会社やファイナンシャルプランナーは投資プランを提案してくれますが、投資目的や目標が定まっていない状態では、的確なアドバイスやプランニングは受けられません。
老後の資金や節税、子どもの学費のためなど、具体的な投資目的や目標金額などをはっきりさせてから始めるとスムーズです。
また、投資目的を明確すれば、目的に合った不動産投資の種類が選びやすくなります。
物件選びは慎重にする
不動産投資で儲けを出すなら、安定した賃貸需要が見込める優良物件を選ぶのが重要です。
空室リスクや家賃下落リスクを抑えられる立地の物件なら、将来的に売却しやすいメリットもあります。
● 駅前再開発や新線の開業などによって、将来的な発展が見込めるエリアに立地
● 大学生や単身世帯の需要が見込める物件
● ターミナル駅にアクセスしやすい/最寄駅徒歩10分以内など交通便が良い物件
● コンビニ、スーパー、金融機関、病院など周辺施設が充実している物件
物件探しをする段階で不動産会社に希望を伝え、優良物件で安定した収入を狙いましょう。
実質利回りでシミュレーション
不動産投資では利回りの高さだけで物件を選ばず、可能な限り諸経費や空室リスクも考慮した上で『実質利回り』や『現行利回り』を算出して、検討するのがおすすめです。
(年間家賃収入－支出)÷投資資金×100(%)
実質利回りが0%でない限り赤字にはなりませんが、実質利回りが3%から5%の物件を目指しましょう。
長期的な運用計画・出口戦略を立てる
不動産投資で儲けるなら、リスクやランニングコスト、ローンの返済計画、目的に見合った資産形成プランまで具体的にシミュレーションしましょう。
長期的な運用計画を立てれば、リスクが最小限に抑えられ、安定した収益が得られます。
また、撤退する際を見据え、いつどのくらいの金額で物件を売却して利益を得るのか、などの明確な出口戦略を立てておくのも重要です。
リスク対策を怠らない
不動産投資には、様々なリスクが伴います。
・家賃滞納のリスク
・家賃相場の下落リスク
・地震・火災リスク
・金利上昇リスク
不動産投資に限らず、資産運用にリスクはつきもので、完全に0にする方法はありません。
利回りだけで投資の種類や物件を選ぶのではなく、起こり得るリスクを想定しておき、回避や分散できるような物件を選びましょう。
信頼できる不動産会社に相談する
不動産投資では、物件選びから融資を受ける金融機関の選び方、入居者をどう募集するかなど考慮すべき事項が多く、多岐に渡る専門知識が必要です。
不動産投資会社では、不動産投資のプロが資金計画のシミュレーション作成から物件選び、管理業務の代行などをサポート。
業界知識や経験豊富なプロに相談できるので、物件を探す手間や物件選びに失敗するリスクや儲からない状況を避けられます。
初めての不動産投資で不安な方やまずは話だけ聞いてみたい方は、無料セミナーや個人相談会へ参加してみましょう。
相談におすすめの不動産投資会社
| FJネクスト | 日本財託 | |
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
 |
 |
| 入居率 | 99％以上 (2023年5月時点) |
99％以上 (2024年3月時点) |
| 取り扱い エリア |
都心エリア/ 神奈川エリア |
東京23区 |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 ガーラマンションシリーズ |
中古の 区分マンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位 | 管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！ |
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| 公式 サイト |
| シノケン ハーモニー |
トーシン パートナーズ |
|
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
 |
 |
| 入居率 | 約98％ (※2023年の年間平均) |
98.2％ (※2018年～2022年までの5年間の平均値) |
| 取り扱い エリア |
東京23区/川崎市/横浜市 | 都心エリア/ 神奈川エリア |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 | 自社ブランドマンション『ZOOM』で10年連続グッドデザイン賞受賞 |
| 特徴 | 手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。 | 月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！ |
| 公式 サイト |
| JPリターンズ | RENOSY (リノシー) |
|
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
 |
 |
| 入居率 | 99％以上 (2023年3月時点) |
99％以上 (2023年4月時点) |
| 取り扱い エリア |
東京都内 | 東京23区･川崎･横浜・大阪･神戸･京都･福岡 |
| 取り扱い 物件 |
中古ワンルームマンション | 中古ワンルームマンション |
| 仲介 手数料 |
なし | なし | 実績 | 2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 | 東京商工リサーチによる中古マンション不動産投資の売上実績4年連続No.1！ |
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不動産投資は儲からない？：まとめ
不動産投資は儲からないと言われる理由は以下の通り。
✅ ローンが多額になる
✅ 表面利回りだけで物件を選んでいる
✅ 様々なリスクが伴う
メリット面だけでなく、リスク対策や準備できる資金とローンのバランス、投資目的など様々な要素を考慮した上で、しっかり計画を立て運用すれば儲からない状況は避けられます。
不動産投資をこれから始めたい方は、不動産会社が開催する無料セミナーや個人相談会などへ一度参加してみるのがおすすめです。
