女性は不動産投資に向いているって本当？向いている理由やポイントを解説

区分マンション投資(ワンルームマンション投資)は、マンションを戸単位で購入し、賃貸経営をする不動産投資です。

一棟マンション投資や戸建て投資などと比べると、管理の手間が少なく、少ない自己資金で始められます。

低リスクで運用できる分リターンも少ないですが、安定した収益を得たい人に向いている不動産投資と言えるでしょう。

一棟アパート・マンション投資は、マンションやアパートなどを一棟全体を購入し、賃貸経営する不動産投資です。

一棟投資は土地と建物全てを購入する必要があるため、区分マンション投資と比べてかなり高額になります。

リターンは大きいですが、物件価格の15〜30％ほどの自己資金が必要で、運用の負担やリスクも大きくなるので不動産投資の経験や知識がある上級者向けの投資方法でしょう。

戸建て投資は、一戸建ての住宅を所有し貸し出すことで、家賃収入を得る不動産投資です。

物件の価格帯は様々で、立地が良い物件なら1億円以上、やや都心から離れた郊外なら1,000万円から5,000万円ほど、駅から離れている物件であれば100万円以下で購入できるケースも。

メインターゲットはファミリー世帯になるので、一度入居が決まれば長く住んでもらえる点が大きなメリットです。

ただ、マンションやアパートよりも入居のハードルが高く、土地・物件の選定のリスクや物件管理の負担が大きいため、不動産知識が豊富な人向けの投資方法でしょう。

不動産投資の中でも、REIT(不動産投資信託)は自己資金が少なくても投資が始められます。

REIT(不動産投資信託)は、投資家からお金を集め、マンションやオフィスビル、テナントなどの不動産を購入・運用し、家賃などの収益を投資家に分配する投資方法です。

法的には投資信託にあたり、2001年から証券取引所で取引が可能になりました。

1口当たり約数万円～数十万円から投資できるため、少額から不動産投資を始めたい、運用をプロに任せたい方に向いているでしょう。

不動産小口化商品は、大型の不動産を共同で購入し家賃収入を分け合う投資で、不動産クラウドファンディングとも呼ばれます。

少ない資金で投資ができ、安定した配当金が得られるので、初心者向きの投資方法でしょう。

ただ、一般的な不動産投資に比べ利回りが低くなりやすく、大きな資産構築が難しいため、短期間で大きな利益を得たい人には不向きです。

シェアハウス投資は、一軒の家を複数の利用者に分け合って使ってもらい、賃貸収入を得る投資方法の一つです。

共同の設備などを巡って入居者同士のトラブルが発生するリスクがありますが、各部屋に備える設備が少なく初期費用が抑えられます。

また、複数人の入居者がいるので、退去による収入減の比率もカバーできます。

民泊投資は、住居の一部または全部を旅行者の宿泊用に提供し、収益を得る投資です。

物件の管理に手間がかかりますが、主に宿泊施設として活用できるので賃料を高めに設定できるメリットがあります。

時期によって収入が変動しますが、大規模なリフォームや設備を導入する必要がないので、空き家を活用したい方に向いているでしょう。

駐車場・駐輪場投資は、駐車場や駐輪場を経営し、駐車場料金を収入として得る不動産投資。

貸し出し方法は以下の2種類あり、比較的シンプルな設備で済み、初期費用や維持管理費などのコストは大きくかかりません。

狭い土地や建物を立てづらい変形地であっても、立地次第では安定した収入が得られます。

老朽化しにくく、低費用で更地化や解体ができるので、相続した土地の活用法としても人気の不動産投資です。

トランクルーム投資は、荷物収納用のトランクルームを設置して貸し出し、賃料収入を得る投資方法です。

ガレージにコンテナを並べる屋外コンテナ型と建物の内部をパーテーションで仕切って簡易型の個室にする屋内ルーム型があります。

トランクルームの主な運用方法は以下の通り。

収益は低めですが、周辺にマンションやアパートなどの集合住宅が多いと、トランクルームの需要も高くなる傾向があります。

適した広さの土地や建物があれば、マンション投資と比べて低費用で始められ、住宅ではないのでトラブルも起こりにくいので初心者でも始めやすい投資方法と言えるでしょう。

ローンを利用して物件を購入する場合は、物件の頭金としてある程度のまとまった自己資金が必要です。

物件の頭金は、物件価格の10〜20％が目安ですが、収入や勤務先、物件の担保評価額※、金融機関によっては20％以上の頭金を求められるケースも。

頭金を少なくすると初期費用は抑えられますが、借入額が大きくなり、毎月の返済額も多くなってしまいます。

ある程度の支出には耐えられる資金は手元に残しておき、バランスを考慮しながら金額を決めましょう。

✅登録免許税

不動産を購入する際には、不動産所有者の住所・氏名を登記簿に記載し、権利関係を明確にするための不動産登記の手続きが必要です。

不動産登記の手続きには、登録免許税法で納税が義務付けられており、中古物件か新築物件かで登録免許税の税率は異なります。

登録免許税は、物件の購入価格ではなく、固定資産税評価額※に税率をかけて計算されるのが一般的。

また、不動産投資ローンを組む際には、金融機関が物件の抵当権を設定されます。

抵当権は、万が一ローン返済が滞った場合に土地・建物を売却し、その売却代金をローン残債の回収に充てられる権利。

抵当権設定登記の登録免許税は、借入金額の0.4％です。

✅司法書士報酬

所有権や抵当権設定の不動産登記は、手続きが複雑で専門知識が必要になるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士報酬は10～20万円ほどですが、依頼先によって異なります。

不動産会社や金融機関から紹介してもらった場合でも、報酬額の見積もりを依頼し、相場からかけ離れていないかをチェックしましょう。

✅不動産取得税

物件を購入(所有権を取得する)と納税の義務が発生し、購入してから3か月～半年ほどで地方自治体から不動産取得税の納付書が届きます。

投資用不動産は、物件の価格ではなく固定資産税評価額に不動産取得税が4％かかります。

もし、固定資産税評価額が1,000万円の物件を購入すると、数か月後に40万円を納税しなければなりません。

購入時に不動産取得税の支払いは発生しませんが、初期費用としてあらかじめ準備しておきましょう。

✅印紙税

印紙税は印紙税法で定められた契約書や領収書などの、「課税文書」に対して課税される税金です。

ローンの契約書である「金銭消費貸借契約書」と物件の購入にかかわる「不動産売買契約書」には収入印紙※が必要になります。

印紙税額は以下の通り。

印紙税の税率は、経済取引の規模によって税率が異なる累進課税制なので、国税庁のホームページで最新情報をチェックしてから印紙を購入しましょう。

✅固定資産税・都市計画税

固定資産税は、アパートや土地等を所有している人が支払う税金で、1月1日の時点で不動産を所有する人に課税されます。

また、購入した不動産が市街化区域内にあると、都市計画税を支払わなければなりません。

固定資産税と都市計画税の上限は以下の通り。

年の途中で物件を売却・購入しても、その年の固定資産税や都市計画税は売主に全額課税されます。

そのため、物件の引き渡し日の前後で、納税額の日割りをした税額分を売主に支払い精算するのが一般的です。

✅ローン事務手数料

ローン事務手数料は、不動産投資ローンを借り入れる金融機関に支払う手数料です。

事務手数料は、定額制と定率制の2種類があり、定額制は3～6万円ほど、定率性は借入金額の1％~3％が一般的。

定率制だと借入金額が高くなるほど、融資事務手数料の金額も高くなります。

金融機関を選ぶ時は、融資事務手数料のタイプや金額を確認しておきましょう。

✅ローン保証料

ローン保証料は金融機関がローン保証会社と契約を結ぶ際に支払う費用で、保証料が不要なケースも。

保証料の支払方法は、外枠方式と内枠方式の2種類です。

保証料は、借り主の信用度や支払いの期間により異なりますが、外枠方式で支払うと内枠方式よりも総額が抑えられます。

内枠方式は初期費用が抑えられますが、毎月の支払い額は多くなるので、支払方法は先々を見据えて慎重に選びましょう。

投資用物件を購入する際には、地震や火災、台風などの災害リスクへの備えとして、火災保険と地震保険に加入しておくのが一般的です。

地震保険は火災保険に付帯する方式での契約になるので、火災保険とセットで加入しておきましょう。※1

金融機関によっては、不動産投資ローンの融資条件に火災保険への加入が含まれるケースも。

火災保険の保険料は、建物の評価額や構造、補償内容によって変化しますが、区分ワンルームは年2万円ほど、木造は鉄筋コンクリート造の3倍ほどになります。

不動産会社を通して物件を購入する際には、仲介手数料が必要になります。

仲介手数料は、売買契約が成立した場合に不動産会社に対して支払う費用で、上限額は宅地建物取引業法のの第46条で定められています。※2

ただ、知人に仲介してもらう場合や不動産会社が売主として提供している物件を購入する場合など、仲介手数料が不要になるケースも。

初期費用を抑えたい方は、仲介手数料がかからない不動産会社の利用するのがおすすめです。