中古マンション投資は儲かるの？新築との違いやメリットとリスクを解説！

中古マンション投資のメリットは？
マンション投資は中古と新築どちらが良い？

中古マンション投資は利回りの高さから注目されていますが、メリットだけでなくリスクも知っておかないと失敗する原因となってしまいます。

今回は、中古マンション投資が選ばれる理由とメリット･デメリット、失敗しないためのポイントや中古マンション投資が向いている人の特徴などを詳しく解説していきます。

マンション投資の相談におすすめな不動産会社

	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ
不動産 会社
入居率	99.6％ (2025年10月時点)	99％以上 (2025年3月末時点)
取り扱い エリア	東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外	東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	不動産投資売上 No.1※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2026年3月調べ)	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位
特徴	豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり	物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供！仲介手数料は無料･原状回復費はJPリターンズが負担･提携の税理士が確定申告もサポート 面談完了で選べるデジタルギフト最大5万円分！
公式 サイト	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ

	FJネクスト	日本財託
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年5月時点)	99％以上 (2024年3月時点)
取り扱い エリア	都心エリア/ 神奈川エリア	東京23区
取り扱い 物件	新築･中古 ガーラマンションシリーズ	中古の 区分マンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位	管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！
特徴	専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。	500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし
公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件)	99.0％ (※2024年度の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	99％以上 (2025年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
実績	賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！
特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

ワンルームマンション投資

	イー・コネクション
不動産 会社
入居率	99.1％※2024/6/8時点
取り扱い エリア	全国(基本都心中心)
取り扱い 物件	ワンルームマンション
仲介 手数料	–
実績	管理物件数2458戸※2024年9/13時点 顧客満足度95％
特徴	相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選
公式 サイト	イー・コネクション

クラウドファンディング型の不動産投資会社

	COZUCHI (コヅチ)
不動産 会社
実績	総ファンド数138件/累計投資額約1,183億円の業界No.1の実績！ 想定年利回り4～10%、元本割れゼロ、累計応募額3,500億円超え！ ※2025年12月末時点
特徴	クラウドファンディング型の不動産投資！物件の管理･運用はプロにお任せ！好きなファンドを選んで少額から投資可能。
公式 サイト	COZUCHI (コヅチ)

不動産投資全般の相談ができるサービス

	おうちのぜんぶ
不動産 会社
入居率	100% (2024年9月時点)
取り扱い エリア	全国
取り扱い 物件	新築/中古マンション 新築/中古戸建て
仲介 手数料	なし
実績	なし
特徴	不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実
公式 サイト	おうちのぜんぶ

中古マンション投資が選ばれる理由

購入価格が抑えられ利回りが高くなりやすい

中古マンションは物件価格が低いため、利回りが高くなりやすいのが選ばれる理由の1つとなります。

マンション投資において、利回りは収益性の高さを示す重要な指標となり、利回りが高いほど効率的な投資ができるため高利回りの物件は選ばれやすいです。

中古マンションは価格が安いため、投資の初期費用を抑えたい人にとっても魅力になります。

家賃相場が安定している

中古マンションは市場内で最適な家賃に設定されており、購入後も家賃は安定しやすい傾向にあります。

特に築年数が10年を超えると家賃の下落幅は低くなるのが一般的なため、中古マンションは安定した家賃収入を期待できるでしょう。

中古マンション投資は長期的に安定した副収入を確保したい人にもおすすめと言えます。

物件の実績を確認しやすい

中古マンションは既に入居者がいる物件のため、これまでの運用実績を確認しやすいです。

実際の入居率や修繕履歴などのデータを確かめられるため、将来の収支シミュレーションをしやすい点が好まれています。

マンション投資におけるリスクが不安な人は、様々なデータを確認できる中古マンションを選択肢の1つとして考えてみましょう。

中古マンション投資のメリット

実質利回りを高めやすい

中古マンションは物件価格が低いため、管理費や修繕費などの運営コストを考慮しても実質利回りを高めやすいです。

特に築年数が浅い中古マンションは設備などが新しいため、家賃を高めに設定しやすく高い利益を狙えます。

ただし、中古マンションの利回りは築年数や地域などで相場が大きく変わるため注意しましょう。

新築プレミアムの影響を受けにくい

新築プレミアムとは、新築物件にのみ発生する価値を指し、中古マンションと比較すると1割から2割程度の価格差が生じます。

新築物件は新築としての価値があるため、広告宣伝費や営業コストなどが価格に上乗せされているのが特徴です。

新築プレミアムとしての価値は築1年程度のため、新築物件は購入後にすぐ価格が下落するリスクがありますが、中古マンションは新築プレミアムの影響を受けず購入後に大幅に価格が下落するリスクは少なくなります。

需要のある立地を選びやすい

中古マンションは新築マンションよりも物件の選択肢が多いため、需要のある立地を選びやすいです。

都心部や駅近など賃貸需要の高いエリアでは、新築物件は数が少なく価格相場も高くなっています。

中古マンションの場合は、需要の高い立地でも手頃な価格の物件が多く購入しやすいため、豊富な選択肢の中から賃貸需要が高くて高利回りを期待できる物件を狙えるでしょう。

中古マンション投資のデメリット

修繕や設備更新のリスクがある

中古マンションは築年数が進んでいて設備や給排水管などが劣化しやすいため、定期的に修繕や設備更新しなければならず工事費用が発生します。

設備の種類や築年数、管理状況などにより修繕費用は異なるため、コストの予測は難しいです。

事前に修繕履歴や利用状況などを確認しておき、将来の修繕･設備更新のコストをシミュレーションしておきましょう。

金融機関の融資条件が厳しくなる場合がある

中古マンションは新築マンションと比較すると融資条件が厳しくなる傾向にあります。

中古マンションは築年数が経過して劣化が進んでおり、資産価値が減少して新築よりも担保としての価値が低いため、審査自体や借入額･返済期間などの条件も厳しくなります。

返済期間が短くなり月あたりの返済額が大きくなりやすいため、返済計画に影響を与える点に注意しましょう。

管理状態によって資産価値が左右される

中古マンションは、管理状態によって資産価値が大きく異なる点がデメリットです。

管理状況が悪いと設備や共用部などの老朽化が進んでおり、空室が発生しやすくなります。

管理状態の悪い物件は将来売却したくても買い手が見つからないリスクが大きいため、中古マンションを選ぶ際には管理状態や修繕履歴、修繕計画などをチェックするのが重要です。

中古マンション投資の失敗を防ぐポイント

管理体制と修繕積立金を必ず確認する

中古マンション選びでは、管理体制や修繕積立金の確認が重要になります。

マンションの管理組合が機能しているか、適切な修繕計画が組まれているかなどは資産価値の維持に与える影響が大きいです。

将来の大規模修繕工事の費用を捻出するために修繕積立金の金額にも注目しましょう。

実質利回りで収支を判断する

中古マンションの利回りは、表面利回りではなく実質利回りをチェックすると正確な投資判断ができます。

実質利回りとは、物件の購入費用や運営費用などを考慮して計算された利回りです。

実質利回りは実際のキャッシュフローに近い数字になるため物件購入の参考になりますが、実質利回りの計算に用いる費用の項目は多岐に渡るため、正確な計算は難しいです。

自分で実質利回りの計算が困難な場合は、不動産会社や税理士など専門家を頼りましょう。

立地を最優先する

中古マンション投資の物件選びでは、築年数よりも立地の方が入居率に与える影響は大きいです。

ターミナル駅の近くにあり、周りに商業施設や公共施設などが充実しているエリアは賃貸ニーズが高いです。

将来的に人口増加が期待できるエリアかどうかも注目しましょう。

中古マンション投資が向いている人

安定した収益を重視したい人

中古マンション投資は、安定した家賃収入を得たいと考えている人におすすめです。

中古マンションは初期投資が安くて利回りが高いため、長期的な運用に適しています。

10年や20年など長いスパンで家賃収入を継続して得るのに中古マンション投資は最適です。

副収入を得たい人や長期的に資産形成をしたい人は中古マンション投資を検討しましょう。

初期費用を抑えて始めたい人

中古マンション投資は、初期費用を抑えて投資を始めたい人にもおすすめです。

築年数の経過している物件であれば新築よりも安い価格で購入できローンの借入額を抑えられるため、無理のない返済計画を立てやすくなります。

限られた自己資金でマンション投資をしたい人は、中古マンション投資を検討してみましょう。

数字を重視して冷静に判断できる人

中古マンションは、新築よりも空室発生や設備故障のリスクなどが高いです。

築年数が古くて管理状況の悪い物件は売却が困難になり出口戦略が破綻するリスクもあるため、実質利回りや管理状況などを確認して、しっかりと収支シミュレーションをして冷静な判断が必要です。

数字を重視した考え方で冷静に投資判断ができる人に中古マンション投資は向いています。

中古マンション投資は堅実な選択肢の1つ

中古マンション投資は、利回りの高さと初期費用の安さなどから人気の高い投資方法です。

ただし、空室や修繕費などが発生するリスクがあるため、事前にシミュレーションして慎重な判断が求められます。

立地や管理状況、収支シミュレーションなどを重視して堅実な判断ができれば、中古マンション投資は魅力的な選択肢となるでしょう。