不動産投資における金利上昇のリスクとは？影響とリスクを軽減する対策法

不動産投資で金利上昇するリスクはある？
不動産投資の金利上昇への対策方法は？

不動産投資をする上で無視できないリスクの1つが金利上昇とされていますが、投資への実際の影響やリスクを避けるための対策を知っておきたいですよね。

今回は、不動産投資における金利上昇の影響、金利上昇時にリスクが高まりやすい投資パターンや金利上昇に備えた対策などを詳しく解説していきます。

不動産投資の相談におすすめな不動産会社

	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ
不動産 会社
入居率	99.6％ (2025年10月時点)	99％以上 (2025年3月末時点)
取り扱い エリア	東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外	東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	不動産投資売上 No.1※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2025年3月調べ)	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位
特徴	豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり	物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供！仲介手数料は無料･原状回復費はJPリターンズが負担･提携の税理士が確定申告もサポート 面談完了で選べるデジタルギフト最大5万円分！
公式 サイト	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ

	FJネクスト	日本財託
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年5月時点)	99％以上 (2024年3月時点)
取り扱い エリア	都心エリア/ 神奈川エリア	東京23区
取り扱い 物件	新築･中古 ガーラマンションシリーズ	中古の 区分マンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位	管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！
特徴	専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。	500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし
公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件)	99.0％ (※2024年度の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	99％以上 (2025年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
実績	賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！
特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

ワンルームマンション投資

	イー・コネクション
不動産 会社
入居率	99.1％※2024/6/8時点
取り扱い エリア	全国(基本都心中心)
取り扱い 物件	ワンルームマンション
仲介 手数料	–
実績	管理物件数2458戸※2024年9/13時点 顧客満足度95％
特徴	相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選
公式 サイト	イー・コネクション

クラウドファンディング型の不動産投資会社

	COZUCHI (コヅチ)
不動産 会社
実績	総ファンド数138件/累計投資額約1,183億円の業界No.1の実績！ 想定年利回り4～10%、元本割れゼロ、累計応募額3,500億円超え！ ※2025年12月末時点
特徴	クラウドファンディング型の不動産投資！物件の管理･運用はプロにお任せ！好きなファンドを選んで少額から投資可能。
公式 サイト	COZUCHI (コヅチ)

不動産投資全般の相談ができるサービス

	おうちのぜんぶ
不動産 会社
入居率	100% (2024年9月時点)
取り扱い エリア	全国
取り扱い 物件	新築/中古マンション 新築/中古戸建て
仲介 手数料	なし
実績	なし
特徴	不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実
公式 サイト	おうちのぜんぶ

不動産投資における金利上昇とは

ローンの金利が上昇する場合がある

不動産投資では、利用するローンの金利は様々な要因によって変動します。

不動産購入のためのローンは借入額が高額になるため、わずかな金利上昇でも影響は大きいです。

金利が上昇するリスクは常に存在するので、不動産投資をする上では金利の動向は定期的にチェックしておく必要があります。

不動産投資で金利が上昇する要因

不動産投資において、ローンの金利が上昇する様々な要因をチェックしておきましょう。

金利上昇は多くの要因が複合的に影響して引き起こされるため、「いつ変動するか」の予測は難しいです。

世界的に金利上昇する局面になっている場合、日本でも金利上昇の可能性はあるため、注意深く金利の動向を追っておきましょう。

金利上昇が不動産投資へ与える影響

ローン返済額が増える要因になる

不動産投資では、自己資金だけでは初期投資費用が不足するため、ローンを利用するのが一般的です。

ローンの返済途中で金利が上昇すると返済額が増加しますが、固定金利でローンを利用する場合は金利上昇でも返済額が増えないので、ローンを組む際は固定金利で組む方がリスクを避けられます。

キャッシュフローに直接影響する

金利上昇によってローン返済額が増えると、キャッシュフローに直接影響します。

不動産投資では空室の発生や修繕費など、金利上昇以外にもキャッシュフローの悪化を招く要因は多いです。

金利上昇が原因で赤字になってしまうリスクがあるため、余裕のある返済計画を立てておくのが重要となります。

不動産価格が下落する

金利上昇によってローンの返済負担が大きくなると、不動産の購入を控える人が増える傾向にあります。

不動産の需要が低下するため不動産の価格を下げないと売れなくなり、不動産を売却しても売却損が発生するリスクも。

不動産を売却しても損をしないように、出口戦略も見据えて投資計画を立てるのがおすすめです。

金利上昇時のリスクが高くなる投資方法

フルローンやオーバーローン

フルローンやオーバーローンを組んで不動産投資をすると、金利上昇時のリスクが大きいです。

フルローンは物件の購入価格を全てローンで賄うため、金利上昇の影響を受けやすくなってしまいます。

また、オーバーローンは諸費用も含めて全額をローンで賄うので、金利が上昇した際のリスクが非常に高くなりやすいです。

自己資金が少なく費用の多くをローンの借入で賄う場合は、金利上昇のリスクに注意しましょう。

利回りが低い物件への投資

不動産投資では、利回りが低いと大きな収益を期待できないため、金利上昇で返済負担が増加してしまうと赤字になりやすいです。

低利回りの物件は、金利上昇だけではなく空室の発生や家賃下落などのリスクにも注意する必要があります。

一般的には表面利回りが5%を下回る物件は低利回りとして扱われ、低利回り物件はリスクを上手にコントロールしなければいけないため扱いが難しいです。

変動金利のみで借入している場合

不動産投資のローンを、「変動金利」のみで借り入れている場合は金利変動の影響を強く受けます。

変動金利は、固定金利よりも金利が低く設定されていますが、金利が上昇すると返済負担が増えるため注意が必要です。

将来の金利上昇を正確に予測するのは難しいので、変動金利のみの借入はリスクが大きいと理解しておきましょう。

金利上昇に備えた不動産投資の対策

金利タイプの見直し

不動産投資において、金利上昇によるリスクを軽減したい場合は金利タイプの見直しがおすすめです。

固定金利であれば金利上昇があっても返済額は変わりませんが、変動金利よりも高い金利が設定されている点には注意しましょう。

将来的に金利が上昇しなかった場合は、固定金利よりも変動金利の方が返済負担は小さくなるので、それぞれのメリット･デメリットを比較して慎重に検討する必要があります。

キャッシュフローの改善を図る

キャッシュフローに余裕のある状態を維持できていれば、金利上昇や家賃下落などのリスクに対応できるため、キャッシュフローの見直しもしてみましょう。

家賃設定や管理コストの見直しなど、収入を増やして支出を減らす対策を実施すれば、キャッシュフローが改善されて手元に残る現金を増やせます。

自己資金を多めに用意する

不動産投資では、自己資金を多めに用意しておくとローンの借入額を減らせるため、返済負担を抑えられます。

借入額が少なければ金利が上昇した場合の影響も低く、無理のない返済計画を立てるためにも十分な自己資金を準備しておくのが重要です。

ただし、自己資金をすべて物件購入に費やすとトラブルへの対応や生活費などの支出に対応できなくなるので、ある程度の資金は手元に残しておくと安定した不動産運用が実現しやすくなります。

金利が上昇しても有利になりやすい不動産投資

利回りが高い中古物件

中古物件は利回りが高く購入価格も安いため、ローンの借入額を抑えられます。

金利が上昇したとしてもローンの返済額への影響は小さく、利回りの高い物件であれば安定した収益を目指せるためキャッシュフローは安定しやすいです。

需要が安定している立地

賃貸需要の高い立地にある物件は、金利上昇で不動産価格が下落傾向にあっても影響を受けにくいです。

金利上昇によって不動産価格が下落すると出口戦略に影響を及ぼしますが、需要の安定した物件であれば価値が下がりにくいので、投資物件は立地や周辺環境をしっかりとチェックしておきましょう。

管理状態が良好で設備がアップデートされている物件

金利の上昇が景気回復を伴っている場合は、賃金や物価も上がるため家賃の相場も上昇傾向になります。

ただし、入居者が家賃の値上げを受け入れてくれる要素が揃った物件でないと、すでに入居済の家賃を上げるのは難しいです。

賃料を上げやすい物件を選び適切に管理していれば、金利上昇による恩恵を得やすくなるでしょう。

不動産投資では金利上昇のリスクを理解して計画を立てよう

不動産投資において、金利上昇はローンの返済負担の増大や物件価格の下落など大きなリスクとなります。

金利の上昇を踏まえた上で物件や金利タイプを選び、余裕のある返済計画を立てておけばリスクを軽減できるでしょう。

不動産投資を続けていく上で、金利上昇によるリスクは常に存在するため、事前に様々なリスクを想定した収支シミュレーションをしておくのがおすすめです。