投資用不動産は儲かるの？仕組みやメリットとリスク･注意点を徹底解説！

投資用不動産にはどんな種類がある？
投資用不動産ってどんな仕組み？

将来の年金対策や子供の学費対策などで投資用不動産に興味を持つ人は多いですが、投資用不動産は仕組みを正確に理解して、入念に準備をしておかないとリスクがあります。

今回は、投資用不動産の仕組み、メリットやリスクと投資に失敗しない方法などを詳しく解説していきます。

不動産投資におすすめの不動産投資会社

	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ
不動産 会社
入居率	99.7％ (2025年3月時点の中古マンションの実績値)	99％以上 (2025年3月末時点)
取り扱い エリア	東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外	東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	不動産投資売上 No.1※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2025年3月調べ)	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位
特徴	豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり	物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供！仲介手数料は無料･原状回復費はJPリターンズが負担･提携の税理士が確定申告もサポート 面談完了で選べるデジタルギフト最大5万円分！
公式 サイト	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ

	FJネクスト	日本財託
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年5月時点)	99％以上 (2024年3月時点)
取り扱い エリア	都心エリア/ 神奈川エリア	東京23区
取り扱い 物件	新築･中古 ガーラマンションシリーズ	中古の 区分マンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位	管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！
特徴	専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。	500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし
公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件)	99.0％ (※2024年度の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	98％以上 (2024年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
実績	賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！
特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

投資用不動産の仕組み

家賃収入を得ることを目的とした不動産

投資用不動産とは、貸し出して家賃収入を得るのを目的とした不動産です。

投資用不動産にはマンションやアパート、一軒家などさまざまな種類がありますが、特に単身者用のワンルームマンションは需要が高く、安定した家賃収入を期待できます。

区分所有と一棟所有の2タイプがある

投資用不動産には、大きく分けて区分所有と一棟所有の2つのタイプがあります。

区分所有とはマンションやアパートなどの一部屋を所有するタイプで、投資用不動産の中でも人気が高いです。

一棟所有はアパートやマンションの建物ごと購入して所有するタイプで、多くの資金が必要になります。

少ない資金からでも始めやすいため、初心者には区分所有がおすすめです。

投資用ローンで資金調達できる

投資用ローンは投資を目的として融資を受けられる商品で住宅ローンとは異なります。

投資用不動産を購入する資金調達の方法は主に投資用ローンの利用となりますが、投資用ローンの審査で重視されるのは収益物件としての評価や返済能力です。

安定した家賃収入を得られるか、長期的に資産価値を維持できるかがチェックされるだけでなく、住宅ローンと同様に申込者の収入や勤続年数なども重要な審査項目となります。

投資用不動産のメリット

毎月安定した家賃収入が期待できる

投資用不動産を購入すれば、毎月安定した家賃収入を得られるのが魅力です。

家賃収入によって生活費や学費、貯蓄などに使えるお金の余裕が生じるため、老後の安定した生活を支える資金にもなります。

空室を極力避けて、長期に渡って入居者を確保できれば継続性のある収入源になるでしょう。

節税効果が見込める

投資用不動産を使って家賃収入を得れば、返済金の利息や管理費用、修繕費など多くの費用を経費として計上できるため、節税効果を期待できます。

経費計上により課税所得を減らせば、所得税や住民税などの負担を軽減でき、不動産の購入費用を分割して減価償却費として経費計上できる点も大きなメリットです。

正しい税務知識を持って節税対策をすれば、大きな節税効果を見込めるでしょう。

長期保有で資産価値の向上を目指せる

投資用不動産は長期保有すれば資産価値が向上する可能性があります。

たとえば、周囲の開発が進めば不動産としての価値が上がり、管理状態が良好であれば築年数が古かったとしても資産価値を保てるでしょう。

また、購入価格よりも売却価格が上回った場合に得られる利益が売却益(キャピタルゲイン)となりますが、投資用不動産はキャピタルゲインを狙える点も大きなメリットになります。

投資用不動産の主なリスクと注意点

空室が続くと収益が下がる

投資用不動産に空室が続くと家賃収入が発生しないため、収益が下がる点に注意しましょう。

空室リスクのある物件を選ぶと収益性が低く、赤字になる可能性もあるため、立地や設備･築年数などをよく見て物件を選定する必要があります。

ターゲットとする層のニーズに応えられる要素が揃っていれば、安定して入居者を集められます。

ローン返済と管理費用の負担

投資用不動産の購入は、ローン返済と管理費の負担がかかる点にも気を付ける必要があります。

ローンの返済は利息を含めて支払うため、事前に入念な返済計画を立てるのがポイントです。

管理会社に支払う管理費用や修繕積立金の負担もかかるため、家賃収入と支出のシミュレーションを行い、赤字が発生するリスクがないか確認しましょう。

家賃下落や資産価値の減少に注意

投資用不動産は、周辺環境の変化や設備劣化などで築年数が古くなると家賃が下がりやすいリスクがあります。

家賃が下がる状況であれば資産価値も低下するため、売却価格にも影響するでしょう。

投資用不動産の購入は出口戦略も踏まえて長期的な視点で計画を立てるのが大切です。

どうすれば最終的に多くの収益を得られるかを意識して綿密な計画や対策を考えましょう。

投資用不動産の物件選びで重視すべきポイント

立地と周辺環境のチェックは必須

物件選びでは、立地と周辺環境のチェックが重要になります。

最寄り駅までの距離や周囲にある施設などは生活の利便性に影響するため重要です。

将来的に入居者を確保できるか、資産価値を維持できるかに関係するため、人口動態の変化も考慮しましょう。

築年数と管理状況のバランスを確認

築年数が浅い物件は、高い賃料を設定できて品質が高く安心感があるため、物件の価格は高いです。

築年数の古い物件は、劣化が進んでいる可能性があり資産価値も低いのですが、価格は安くなっています。

築年数が古い物件は適切に管理がされているかどうかが重要となるため、長期修繕計画や管理組合の体制をチェックして管理状態に注目しましょう。

築年数が古くても管理状態の良い物件は高利回りを期待できます。

表面利回りだけで判断しない

投資用不動産を選ぶ際には、表面利回りだけではなく実質利回りをチェックして判断しましょう。

表面利回りは年間の家賃収入を物件価格で割った数値で収益性の高さを示します。

実質利回りは、さまざまなコストも含めて利回りを計算するため、より信頼性が高い指標です。

候補となる物件の実質利回りを比較すれば、より収益性の高い物件を選べます。

投資用不動産で失敗しない運用のコツ

事前の収支シミュレーションを徹底する

投資用不動産の運用でリスクを避けたいならば、事前の収支シミュレーションを徹底して行いましょう。

さまざまな数値を設定して計算し、どの程度の収益を得られる見込みがあるか確認します。

複数のシナリオを用意して、それぞれの損益を把握すると物件選びやリスク対策を考える参考になります。

信頼できる管理会社と契約する

投資用不動産の管理業務は業務量が多くてノウハウも必要になるため、管理会社に任せるのが一般的です。

信頼できる管理会社と契約すると、質の高い管理業務が行われ、空室対策や入居者対応も万全の状態になります。

上記の項目を比較して、実際に問い合わせ･相談もした上で慎重に検討しましょう。

節税や確定申告の知識を身につける

不動産投資で失敗を避けるには、節税や確定申告の知識が必要不可欠です。

節税を行うには青色申告を選択して、減価償却など必要経費を正しく計上しなければならず、ミスがあるとペナルティとして罰金の支払いが課せられるため注意しましょう。

税金に関する知識やノウハウがない場合は税理士への相談がおすすめです。

税理士に確定申告を任せると適切な節税対策をした上で正確な確定申告ができます。

投資用不動産は資産形成の強力な手段となる！

投資用不動産は安定した家賃収入と資産価値が生じるのが特徴で、長期的に資産形成したい方に向いている投資手段です。

空室リスクや維持費用などがあるため、事前のシミュレーションや物件選定が重要になります。

信頼できる管理会社と連携すれば、堅実に家賃収入を重ねていき、トータルで大きなリターンを期待できるでしょう。

家賃収入や売却益による資産形成に興味のある方は、投資用不動産がおすすめです。