不動産投資ローンは利用すべき？メリットや審査の基準と借入時のポイント

不動産投資ローンのメリット･デメリットは？
不動産投資ローンを利用するリスクはある？

不動産投資ローンを活用すれば少ない自己資金でも資産形成が可能ですが、長期的な返済義務や金利負担といったリスクも伴うため慎重な検討が求められます。

今回は、不動産投資ローンの基本的な仕組みと種類、審査基準と通過のコツや借入時に意識すべきポイントなどについてわかりやすく解説します。

不動産投資におすすめの不動産投資会社

	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ
不動産 会社
入居率	99.7％ (2025年3月時点の中古マンションの実績値)	99％以上 (2025年3月末時点)
取り扱い エリア	東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外	東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	不動産投資売上 No.1※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2025年3月調べ)	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位
特徴	豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり	物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供！仲介手数料は無料･原状回復費はJPリターンズが負担･提携の税理士が確定申告もサポート 面談完了で選べるデジタルギフト最大5万円分！
公式 サイト	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ

	FJネクスト	日本財託
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年5月時点)	99％以上 (2024年3月時点)
取り扱い エリア	都心エリア/ 神奈川エリア	東京23区
取り扱い 物件	新築･中古 ガーラマンションシリーズ	中古の 区分マンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位	管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！
特徴	専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。	500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし
公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件)	99.0％ (※2024年度の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	98％以上 (2024年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
実績	賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！
特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

不動産投資ローンとは？

不動産投資を始めるうえで、多くの人が利用するのが「不動産投資ローン」です。

住宅ローンとは異なり収益性のある不動産を取得する目的で金融機関から借り入れる資金ですが、ローンの仕組みを正しく理解しないまま契約してしまうと、返済リスクや投資効果に大きな差が生じる場合もあります。

まずは、不動産投資ローンの基礎から、注意すべき違いやメリットまで詳しく見ていきましょう。

不動産投資ローンの定義

不動産投資ローンとは、収益用不動産の購入を目的に組む融資です。

自分自身が住むためではなく、賃貸経営や転売を通じて利益を得るのを前提としています。

アパートやマンション、戸建て賃貸、商業ビルなどが対象で、個人事業主から法人まで幅広く活用されているのが特徴です。

不動産投資ローンの返済は物件から得られる家賃収入でまかなうのが一般的で、収益と返済のバランスを見極める必要があります。

不動産投資ローンと住宅ローンとの違い

住宅ローンは自宅を購入するためのローンであり、金利が低く返済条件も比較的緩やかです。

一方で、不動産投資ローンは賃貸目的の不動産取得に使われ、金利が高めに設定されています。

審査基準も異なり、住宅ローンは年収や勤続年数を重視するのに対し、不動産投資ローンでは物件の収益性や事業計画を重要視する点が大きな違いです。

両者は似て非なるローンであり、目的に応じて適切な選択が重要となります。

不動産投資ローンのメリット

不動産投資ローンを活用すれば、自己資金が少なくても高額な収益用物件を購入できます。

レバレッジ効果により、自己資金の何倍にもなる物件に投資可能となり、運用益を効率的に拡大可能です。

返済は家賃収入でカバーできるため、実質的な負担を抑えながら資産形成ができます。

うまく活用すれば、不労所得の柱として長期的に安定収入を生む手段となるでしょう。

不動産投資で活用できるローンの種類

不動産投資で活用できるローンには複数の種類があり、それぞれ対象物件や審査基準、返済条件が異なります。

どのローンを選ぶかによって融資の通りやすさや資金繰り、リスク許容度に大きな差が生まれるので、投資目的や資産状況に応じて適切なローンの種類を選ぶのが重要です。

アパートローン

アパートローンは、主に個人投資家がアパートやマンションなどの一棟物件を購入する際に利用されるローンです。

金融機関は個人の属性(年収や勤務先など)を重視して審査を行うため、借入希望者の信用力が問われます。

借入金額の上限は年収の数倍程度が目安となり、自己資金も2～3割求められるのが一般的で、返済期間は15～35年で設定されており元利均等返済型が主流です。

不動産投資初心者にも利用しやすく、物件収入から安定したキャッシュフローを確保できるのが魅力な一方で、個人の信用に依存するため他の借入が多いと融資が受けにくくなる傾向もあります。

プロパーローン

プロパーローンは、金融機関が独自の判断で貸し出す融資形態で、保証会社の保証がつかない分、審査基準は厳しめとなります。

その代わり、融資金額や条件は柔軟に設定されやすく、属性や実績によっては高額な借入も可能です。

主に法人や不動産投資に慣れた上級者が活用するケースが多く、資産管理会社を設立してローンを組む手法にも向いており、
審査では決算書や資産背景･事業計画の信頼性が問われるため、事前準備が重要になります。

借入にあたり、金融機関との継続的な関係性構築が求められる一方で、他のローンよりも条件交渉の余地があるのがメリットです。

ノンリコースローン

ノンリコースローンは、返済原資を対象不動産から得られる収益に限定するローンで、債務者の個人資産には請求が及ばないのが大きな特徴です。

主に収益物件の開発や運用を手がけるプロ向けの融資で、物件自体の収益性が最大の審査基準となります。

借入者が万一返済不能となっても、金融機関は担保物件の売却で回収を図るため、投資家のリスクヘッジに役立つでしょう。

日本では導入例が少なく、一般的な投資家にはまだ馴染みの薄いローンですが、リスク分離や資産管理上のメリットがあるため将来的に注目が高まる可能性があります。

不動産投資ローンの審査の基準と通過のコツ

不動産投資ローンの審査では、申込者の信用力と物件の収益性が重要な評価ポイントです。

個人の年収や勤務先、借入状況に加え、対象物件の立地や利回りも厳しくチェックされるため、審査をスムーズに通過するには基準を把握し対策を講じる必要があります。

年収と勤続年数

審査では安定した収入を得ているかが重視され、一般的には年収500万円以上、勤続年数3年以上が目安とされますが、勤務先の規模や職種も評価に影響します。

上場企業や公務員といった信用度の高い勤務先の場合は審査通過率が高まる傾向にある一方、転職直後やフリーランスの場合は安定性を証明する書類や過去の収入実績が求められるため、事前準備が不可欠です。

属性に自信がない場合は、自己資金を多めに用意するなどの工夫も有効となります。

信用情報と他の借入状況

金融機関は申込者の信用情報を信用機関を通じて確認しますが、過去のローン延滞やクレジットカードの滞納履歴があると審査に不利となります。

また、既存の借入額や借入件数もチェック対象となり、住宅ローンや自動車ローンなどがある場合、返済比率の上限を超えると否決される可能性が高くなる傾向に。

ローン申請前には、自身の信用情報を確認しておき、不安要素がある場合は早めに解消しておきましょう。

クレジットカードの解約や借入残高の調整も、審査対策としては有効です。

物件の収益性と立地条件

不動産投資ローンの審査では、物件の収益性や立地も重要な評価対象となり、想定家賃収入や空室リスク、修繕履歴などを加味して利回りが一定以上あるかどうかが重要です。

駅からの距離や周辺の生活環境、将来的な人口動向など、立地のポテンシャルも融資判断に影響を与えます。

築年数が古すぎる物件や利回りの低い物件は、金融機関からの評価が低くなりがちです。

審査通過を狙うなら、収益が安定しやすく、エリアの将来性も見込める物件を選ぶのが重要になります。

不動産投資ローンの借入時に意識するポイント

不動産投資ローンを利用する際は、審査を通過するだけでなく、返済の継続性や将来の資産形成も視野に入れた判断が欠かせません。

借入条件によって収益性やリスクが大きく変わるため、金利タイプや自己資金の割合、保険の有無などを慎重に比較･検討する必要があります。

自己資金の割合

金融機関から融資を受ける場合、自己資金の割合が審査通過率と借入条件に大きく影響します。

フルローンよりも一部自己資金を投入すると、金融機関からの信用度が高まり、金利優遇などの好条件を引き出しやすいです。

一般的には、購入金額の20～30％を自己資金でまかなうのが理想とされ、頭金が多いほど返済額が減少しキャッシュフローにも余裕が生まれるため、投資としての安定性が高くなります。

また、金融機関によっては自己資金ゼロでは審査自体が難しくなる場合もあるため、事前に必要額を把握しておくと安心できるでしょう。

金利タイプの選び方

不動産投資ローンでは、主に固定金利型と変動金利型の2種類が提供されます。

固定金利は返済額が一定で将来の計画を立てやすい一方、金利がやや高めに設定される傾向があり、変動金利は初期の金利が低く抑えられますが、市場の金利動向によって返済額が変動するためリスクを伴う傾向に。

長期投資で安定収益を重視するなら固定金利、短期的な収益性を重視するなら変動金利が選ばれやすいです。

将来的な金利上昇も想定し、利回りや資金計画とのバランスを踏まえて選定するのが重要となります。

団体信用生命保険の有無

団体信用生命保険(団信)は、ローン契約者が死亡または高度障害となった時に残債をカバーする制度です。

住宅ローンでは加入が義務付けられているのが多いですが、不動産投資ローンでは任意となっています。

加入すると、万が一の際に家族に借金が残らず、投資物件をそのまま資産として残せるのが利点です。

保険料は金利に含まれる場合と別途支払いが必要な場合があり、コストとのバランスを見て選びましょう。

団信は万一の備えだけでなく、投資物件を安定資産に変える重要な要素のひとつです。

不動産投資ローンのリスクと対策

不動産投資ローンには収益性や節税メリットがある一方で、想定外のリスクも伴います。

金利変動や空室、修繕費用などのリスクに備えた計画がなければ、返済が困難になる可能性も高いです。

投資を成功させるには、こうしたリスクを事前に把握し、具体的な対策を講じるのが不可欠といえます。

金利上昇リスク

変動金利でローンを組んだ場合、将来的な金利上昇によって返済額が増えるリスクがあります。

特に長期ローンでは、金利が1～2％上がるだけでも年間の支払額が数十万円単位増加するのも珍しくありません。

リスクを軽減する方法としては、返済能力に余裕を持たせる資金計画の策定や、固定金利型ローンの選択、金利上昇時の繰り上げ返済などが挙げられます。

また、ローン契約時に「金利見直しのタイミング」や「返済額の上限設定」の有無を確認しておくと、リスク管理がしやすいです。

空室リスクへの備え

賃貸物件は入居者がいなければ家賃収入が得られず、ローン返済に直結する空室リスクは常に意識すべきポイントです。

人口減少が進む地方都市では空室率が高く、長期の空室によって赤字経営に陥るケースもあります。

リスクを避けるには、立地選定の段階で需要を調査し、安定した賃貸ニーズがあるエリアを選ぶのが重要です。

また、入居促進のためのリフォームや柔軟な家賃設定、プロによる管理会社の活用なども効果的と言えます。

修繕費や突発的な支出

物件の老朽化や自然災害などによって、予期せぬ修繕費が発生する場合もあります。

屋根の補修、給排水設備の交換、外壁塗装などは修繕費が高額になりやすく、突発的な支出が投資計画を圧迫してしまう可能性も。

突発的な支出に備えて、毎月の家賃収入から一定額を積立てておき、定期的に物件の調査･点検を行って修繕リスクの高い箇所を把握しておくと、計画的な予算配分が可能です。

耐震性や建築年数も購入時にしっかりチェックしておくと、長期的なコストを抑えられます。

まとめ：不動産投資ローンを上手に活用すれば効率的に投資が始められる

不動産投資ローンは、少ない自己資金でも資産形成ができる強力な手段です。

しかし、借入である以上は金利上昇や空室リスクなどの不確実性も伴うため、ローンの種類や特徴、審査基準を理解し慎重に物件と金融機関を選ぶのが重要となります。

また、返済計画や自己資金のバランスを踏まえた上で、長期的な視点でのキャッシュフローをシミュレーションするのが成功の鍵です。

堅実に不動産投資を進めたい方こそ安易に借入するのではなく、専門家や税理士などの支援を受けながら計画的にローンを活用すると、安定した不動産収益と資産拡大につなげられるでしょう。