不動産投資はやるべき？｜初心者が知っておくべき4つのリスクと対処法を解説

「不動産投資に興味はある」
「投資をやるべきかどうか迷ってる…」

不動産投資に興味を持ちながら、初期投資の大きさやリスクに不安を感じる方は少なくありません。

不動産投資には、安定した家賃収入や節税効果といった魅力的なメリットがある反面、空室や金利上昇といったリスクも存在します。

本記事では、不動産投資のメリット・デメリットとともに初心者が陥りやすい失敗を避ける考え方について解説。

適切な物件選びから融資の活用法、長期運用のコツまで、あなたの不動産投資を成功に導く具体的な方法を身につけましょう。

本当にやるべき？不動産投資のメリット

1. 給与収入以外の収入源を構築
2. インフレでも資産価値を守りやすい
3. 節税になる

不動産投資で毎月の安定した家賃収入を得られれば、給与に依存しない収入源を得られます。

インフレ対策としても不動産投資は有効で、物価上昇時には家賃改定や物件価値の上昇によって資産価値を守りやすいです。

首都圏の主要駅から徒歩10分以内の物件なら、インフレ調整後の実質利回りも高めになる傾向があります。

減価償却制度と損益通算の仕組みを活用すると節税ができるのも、大きなメリット。

所得税率（最大45%）と長期譲渡税率（20.315%）の差を利用できる高所得者ほど、節税効果は大きくなるでしょう。

主な節税手法の比較

手法	効果
減価償却	建物価格を分割して経費化し、課税所得を圧縮
青色申告	最大65万円の控除
法人化	税率の差を活用

No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算｜国税庁
No.3223 譲渡所得の特別控除の種類｜国税庁

初心者が知るべき不動産投資4大リスク

1. 空室による収入減
2. 金利上昇による返済負担の増加
3. 予期せぬ修繕費用
4. 災害・入居者トラブル

1. 空室リスクを回避！人気物件の見極め方

空室リスクを最小限にするには、立地、設備、需要の3つの視点から総合的に判断してください。

需要の持続性を見極める3つの要素

立地条件	駅から徒歩5分以内、商業施設が近い、教育機関が周辺にある
設備要件	宅配ボックス、オートロック、高速インターネット
需給分析	地域の空室率、賃料の推移、人口増加率

主要駅から徒歩10分以内＋周辺施設の充実は、単身者層からの安定した需要を得やすいです。

2024年の調査では、宅配ボックス設置で空室期間が平均1.2ヶ月短縮されるというデータもあります。

2. 金利上昇に備える資金計画の立て方

金利が上昇しても安定して返済を続けるには金利タイプの選択と余裕ある返済計画が必要。

自己資金を20％以上確保し、家賃収入の80％で収支が成り立つ設計が理想です。

3. 修繕費用を見越した資金積立

修繕費用は築10年以降から本格化し、長期的な資金計画が必要です。

毎月の家賃収入の10～15%を積み立てておくと、将来の大規模修繕にも備えられます。

主要設備の修繕周期と費用目安

設備	周期	費用相場
外壁塗装	10年	200～400万円
屋根補修	15年	150～300万円
給排水管	30年	500～800万円

4. 災害・トラブルから資産を守る保険・保証

自然災害・入居者トラブルなどのリスク対策には、火災保険＋地震保険＋家賃保証の組み合わせが効果的です。

主な保険の補償範囲比較

保険種類	補償対象
火災保険	火災、風災、水漏れ、盗難
地震保険	地震による火災、津波、噴火
家賃保証	家賃滞納、事故物件化

相談におすすめの不動産投資会社

不動産投資を成功させるには、幅広い分野への対応・専門知識が求められるでしょう。

• 物件選び
• 融資先となる金融機関の選定
• 入居者募集の方法

不動産投資会社では、不動産投資の専門家が、資金計画のシミュレーション作成から最適な物件の紹介、賃貸管理の代行まで、トータルでサポートしてくれます。

物件探しにかかる手間を省きながら判断ミスや収益性の低い物件を選んでしまうリスクを回避できるのが、プロに相談する大きなメリット。

「初めての不動産投資で何から始めればいいかわからない」「まずは気軽に話を聞いてみたい」方は、無料の不動産投資セミナーや個別相談会に参加するのがおすすめです。

	JPリターンズ	RENOSY (リノシー)
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入居率	99％以上 (2023年3月時点)	99％以上 (2023年4月時点)
取り扱い エリア	東京都内	東京23区･川崎･横浜・大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	中古ワンルームマンション	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
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事前に知るべき、不動産投資で成功するコツ

適正利回りの理想と現実

表面利回りと実質利回りの違いへの理解は不動産投資での成功に欠かせません。

表面利回りは購入価格に対する年間家賃収入の割合。一方、実質利回りは管理費・空室率・修繕費を差し引いた収益性を表します。

高利回りの物件ほどリスクも高い傾向があるため、「なぜ高利回りなのか」を冷静に分析する視点が重要です。

地域・物件タイプ別 適正利回り目安

物件タイプ	都市部	地方都市
ワンルームマンション	4～5%	5～7%
一棟アパート	3～4%	4～6%

長期的な需要を見据えた立地選定

投資物件を選ぶ際には、将来的な人口動態や世帯構成の変化も見据えて選んでください。

単身世帯の増加や都市への人口集中など、10年先を見据えたエリア選定をするとリスクを避けやすくなります。

エリア特性に応じた戦略的な立地選定

優先順位	具体例
1位	駅から徒歩10分以内（バス停を含む）
2位	24時間営業のスーパーや病院までの距離
3位	小学校までの安全な通学路

リスクを抑える中古なら区分マンション投資

築10～20年の中古区分マンションは、価格がこなれていて資産価値の安定性も高い傾向があります。

駅近・耐震基準・商業施設の有無などが長期需要のカギ。

• 初期投資300万円から始める：例）物件価格1,500万円、自己資金20%
• 段階的に規模拡大：1年目に1室、3年目に2室、5年目に3室など

修繕積立金は1㎡あたり300円以上が望ましく、管理組合の議事録・過去の修繕履歴の確認も必須です。

不動産投資のサポート選びは最重要項目

実績と経験で選ぶのが原則

信頼できるパートナーの存在が、不動産投資の成功を左右します。

選ぶポイントは、業界経験10年以上・管理実績・融資の強さなどです。

• 金融機関との連携実績（5行以上が望ましい）
• 空室率が地域平均以下の実績
• オーナーセミナーの開催実績（年4回以上）

ワンストップサポート体制の重要性

入居者対応・修繕管理・家賃回収まで、一括対応できる体制がある企業を選びましょう。

最低でも3社以上を比較検討し、シミュレーション結果の差や危機管理体制も確認するのをおすすめします。

チェックポイント

チェック項目	理想的な水準
収支報告の頻度	月次報告＋随時相談可能
修繕積立金の管理	専用口座の残高を開示

サポート体制の整ったおすすめ不動産投資会社

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不動産投資は正しい知識をつけてからやるべき

不動産投資は収入の柱を増やせる魅力的な手段で、減価償却・節税効果などのメリットは強力。

一方で空室や金利上昇などのリスクもあるので、成功させるには正しい知識・綿密な資金計画・信頼できるサポート体制が不可欠です。

しっかりと準備して、一歩ずつ着実に資産形成を進めていきましょう。