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ワンルーム投資は東京が有利？利回りの相場やメリットと成功のポイントとは
ワンルーム投資は東京が有利な理由は？
ワンルーム投資を東京で成功させるコツは？
ワンルーム投資をやるなら東京が有利とのイメージもありますが、実際に東京でやるメリットやデメリットなどを知っておきたいですよね。
今回は、東京でワンルーム投資が注目されている理由、東京での利回りの相場やリスクと東京でワンルーム投資に成功するためのポイントなどを詳しく解説していきます。
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- グッドカミング編集部
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この記事の目次
マンション投資の相談におすすめな不動産会社
| RENOSY (リノシー) |
JPリターンズ | |
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
 |
 |
| 入居率 | 99.6％ (2025年10月時点) |
99％以上 (2025年3月末時点) |
| 取り扱い エリア |
東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外 | 東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡 |
| 取り扱い 物件 |
新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス | 中古ワンルームマンション |
| 仲介 手数料 |
なし | なし | 実績 | 2年連続不動産投資売上実績 No.1 ※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2026年3月調べ) |
2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 |
| 特徴 | 豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり |
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| 公式 サイト |
| FJネクスト | 日本財託 | |
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
 |
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| 入居率 | 99％以上 (2023年5月時点) |
99％以上 (2024年3月時点) |
| 取り扱い エリア |
都心エリア/ 神奈川エリア |
東京23区 |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 ガーラマンションシリーズ |
中古の 区分マンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位 | 管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！ |
| 特徴 | 専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。 | 500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし |
| 公式 サイト |
| シノケン ハーモニー |
トーシン パートナーズ |
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|---|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件) |
99.0％ (※2024年度の平均値) |
| 取り扱い エリア |
東京23区/川崎市/横浜市 | 都心エリア/ 神奈川エリア |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 | 自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞 |
| 特徴 | 頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。 | 月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！ |
| 公式 サイト |
| シノケン プロデュース |
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|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99％以上 (2025年の年間平均) |
| 取り扱い エリア |
東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台 |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 自社のデザイナーズアパート |
| 仲介 手数料 |
あり | 実績 | 賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！ |
| 特徴 | 創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実 |
| 公式 サイト |
ワンルームマンション投資
| イー・コネクション | |
|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99.1％※2024/6/8時点 |
| 取り扱い エリア |
全国(基本都心中心) |
| 取り扱い 物件 |
ワンルームマンション |
| 仲介 手数料 |
– |
| 実績 | 管理物件数2458戸※2024年9/13時点 顧客満足度95％ |
| 特徴 | 相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選 |
| 公式 サイト |
クラウドファンディング型の不動産投資会社
| COZUCHI (コヅチ) |
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|---|---|
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実績 | 総ファンド数138件/累計投資額約1,183億円の業界No.1の実績！ 想定年利回り4～10%、元本割れゼロ、累計応募額3,500億円超え！ ※2025年12月末時点 |
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| 公式 サイト |
不動産投資全般の相談ができるサービス
| おうちのぜんぶ | |
|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 100% (2024年9月時点) |
| 取り扱い エリア |
全国 |
| 取り扱い 物件 |
新築/中古マンション 新築/中古戸建て |
| 仲介 手数料 |
なし |
| 実績 | なし |
| 特徴 | 不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実 |
| 公式 サイト |
東京でワンルーム投資が注目される理由
空室リスクが比較的低い
日本各地で人口減少が続いている中で東京は人口が増加傾向にあり、今後も継続的な人口流入を期待できるため空室リスクは低いです。
有名な大学や大企業の本社などがあり単身世帯も多いため、特にワンルームマンションは需要が高くなっています。
ワンルーム投資をする上で、東京は魅力的な点が揃っているエリアと言えるでしょう。
資産価値を維持しやすい
会社の本社が多い東京は地価下落が少なく、資産価値を維持しやすいです。
人口増加が続いており賃貸物件を求める人が多いため、築年数が経過しても物件の価格の下落幅が小さくなっている東京は売却戦略を立てやすい傾向にあります。
東京でも人気の高いエリアであれば流動性が高く、希望通りの価格で現金化しやすくなっています。
築年数が進んでいても高額売却できる可能性があり、投資資金を回収しやすいです。
東京のワンルーム投資の利回り相場
表面利回りは2～3％が目安
東京のワンルームマンションは、表面利回りは相場が2～3％となっています。
東京は物件価格が数千万円と高額で利回りは低くなりやすいです。
他の地域と比較すると表面利回りは低いため、収益性を高める工夫が必要になります。
(年間の家賃収入÷物件価格)×100＝表面利回り(%)
【例】年間家賃収入：300万円
物件価格：5,000万円の場合
(300万円÷5,000万円)×100＝6.0%
実質利回りの確認が重要
東京でワンルームマンション投資をする場合は、必ず実質利回りを確認しましょう。
実質利回りは、家賃収入から修繕積立金･管理費･保険料などの必要経費を差し引いて計算された利回りです。
必要経費を考慮しない表面利回りよりも実際の数値に近くなるため、実質利回りを算出して確認すれば収益性をより正確に見極められるようになるでしょう。
{(年間の家賃収入-諸経費)÷物件価格}×100＝実質利回り(%)
【例】年間家賃収入：300万円
物件価格：5,000万円の場合
諸経費：30万円の場合
{(300万円-30万円)÷5,000万円}×100＝5.4%
中古物件は利回りが高め
ワンルームマンションは、新築物件よりも中古物件の方が利回りは高くなりやすいです。
中古物件は価格が安く設定されているため、利回りの高い物件を求める場合は中古物件を選択肢に含めましょう。
ただし、中古物件は高額な修繕費の発生や空室のリスクなどもあるため、リスクの低い物件を見極める必要があります。
東京のワンルーム投資のリスク
物件価格が高い
東京は地価が他の地域と比較して大幅に上昇しているため、物件価格が高いです。
ワンルームマンションであっても、購入するには最低でも1,000万円から数千万円程度かかります。
物件価格が高額なので必要なローンの金額も高くなり、返済負担が大きくなりやすいです。
ワンルーム投資で空室が発生すると赤字に陥って最悪の場合は返済が困難になるため、空室のリスクが少ない物件を見極めて余裕のある返済計画を立てるなどリスク軽減の対策が必要です。
利回りが低く効率が悪い
東京のワンルームマンションは、価格が高額で利回りが低くなりやすいため投資効率が悪いです。
高額なローンの返済が必要になるため、物件購入のための費用を回収するまで時間がかかります。
利回りが低い物件の運用では費用の回収まで20年や30年かかるのも珍しくなく、空室が発生すればキャッシュフローが圧迫されて思うように利益を得られない可能性も。
長期的に運用を続ける必要があるため、短期で利益を得たい人には向いていません。
立地選びを誤ると失敗する
東京の全てのエリアでワンルーム投資が適しているわけではないため、立地選びを誤るとリスクが大きいです。
特に地方に在住する人が東京で投資をすると、エリアごとの微妙な違いを理解しておらず立地を誤る可能性があります。
東京であっても人口が減少しているエリアや賃貸需要が低いエリアは少なくないため、空室リスクがないから安心だと安易に考えるのは危険です。
不動産会社など専門家の力を借りて慎重に立地を選定する必要があります。
東京のワンルーム投資を成功させるポイント
駅からの距離や周辺環境を重視する
東京でのワンルーム投資用の物件選びは、駅からの距離や周辺環境を重視しましょう。
交通アクセスに優れており周囲に商業施設が充実している立地は入居者を集めやすいですが、駅からの距離が離れると不便な環境になるため賃貸需要が低くなります。
ワンルーム投資では、立地選びが上手くいくと空室リスクを回避して安定した収益を目指せるので、単身者にとって住みやすい環境かどうかに注目しましょう。
実質利回りとキャッシュフローを確認する
東京のワンルーム投資での物件選びは、実質利回りとキャッシュフローを確認するのも重要です。
実質利回りをチェックすれば現実的な収益性の把握が可能で、キャッシュフローを計算しておくと毎月手元にいくら現金が残るかもシミュレーションできます。
実質利回りが高くてキャッシュフローに余裕のある計画を立てると赤字のリスクを回避できるため、事前に正確な収益の予測をして投資判断の精度を高めておきましょう。
複数物件を比較検討する
ワンルーム投資用の物件選びでは、複数の物件を候補にして比較検討しましょう。
立地や実質利回り、キャッシュフローなどを確認して収益性が高い物件を選びます。
中古物件であれば管理状況や建物･設備の老朽化具合などもチェックし、将来売却するために資産価値を維持できるかどうかも重視しておきます。
様々な観点から比較して慎重に物件を絞っていけば、リスクの高い物件を回避できるでしょう。
東京のワンルーム投資は安定重視型！
東京のワンルーム投資は、利回りが低くても賃貸需要が高いため収益が安定しやすいです。
空室リスクが低く資産価値を維持しやすい点など魅力が多いですが、物件価格が高い点や返済負担が大きい点などのリスクもあります。
立地選びを重視してキャッシュフローの確認を怠らなければ、東京のワンルーム投資で安定運用を目指せるので、長期運用を前提として安定を重視した投資をしたい人におすすめです。
