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不動産投資では確定申告は必須？申告の流れと必要書類や注意すべきポイント
不動産投資をしたら確定申告は必要？
不動産投資の確定申告の方法は？
不動産投資は将来の資産形成のためにも人気の投資方法ですが、不動産投資で収益を上げると確定申告が必要となり、やり方や注意すべきポイントを知っておきたいですよね。
今回は、不動産投資で確定申告が必要になる条件、申告内容や確定申告の流れと注意点などを詳しく解説していきます。
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この記事の目次
不動産投資の相談におすすめな不動産会社
| RENOSY (リノシー) |
JPリターンズ | |
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
 |
 |
| 入居率 | 99.6％ (2025年10月時点) |
99％以上 (2025年3月末時点) |
| 取り扱い エリア |
東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外 | 東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡 |
| 取り扱い 物件 |
新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス | 中古ワンルームマンション |
| 仲介 手数料 |
なし | なし | 実績 | 2年連続不動産投資売上実績 No.1 ※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2026年3月調べ) |
2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 |
| 特徴 | 豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり |
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| 公式 サイト |
| FJネクスト | 日本財託 | |
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
 |
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| 入居率 | 99％以上 (2023年5月時点) |
99％以上 (2024年3月時点) |
| 取り扱い エリア |
都心エリア/ 神奈川エリア |
東京23区 |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 ガーラマンションシリーズ |
中古の 区分マンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位 | 管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！ |
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| 公式 サイト |
| シノケン ハーモニー |
トーシン パートナーズ |
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|---|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件) |
99.0％ (※2024年度の平均値) |
| 取り扱い エリア |
東京23区/川崎市/横浜市 | 都心エリア/ 神奈川エリア |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 | 自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞 |
| 特徴 | 頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。 | 月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！ |
| 公式 サイト |
| シノケン プロデュース |
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|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99％以上 (2025年の年間平均) |
| 取り扱い エリア |
東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台 |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 自社のデザイナーズアパート |
| 仲介 手数料 |
あり | 実績 | 賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！ |
| 特徴 | 創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実 |
| 公式 サイト |
ワンルームマンション投資
| イー・コネクション | |
|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99.1％※2024/6/8時点 |
| 取り扱い エリア |
全国(基本都心中心) |
| 取り扱い 物件 |
ワンルームマンション |
| 仲介 手数料 |
– |
| 実績 | 管理物件数2458戸※2024年9/13時点 顧客満足度95％ |
| 特徴 | 相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選 |
| 公式 サイト |
クラウドファンディング型の不動産投資会社
| COZUCHI (コヅチ) |
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|---|---|
| 不動産 会社 |
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実績 | 総ファンド数138件/累計投資額約1,183億円の業界No.1の実績！ 想定年利回り4～10%、元本割れゼロ、累計応募額3,500億円超え！ ※2025年12月末時点 |
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| 公式 サイト |
不動産投資全般の相談ができるサービス
| おうちのぜんぶ | |
|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 100% (2024年9月時点) |
| 取り扱い エリア |
全国 |
| 取り扱い 物件 |
新築/中古マンション 新築/中古戸建て |
| 仲介 手数料 |
なし |
| 実績 | なし |
| 特徴 | 不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実 |
| 公式 サイト |
不動産投資で確定申告が必要になる条件
不動産所得が年間20万円を超える人
不動産投資を副業として行っており、本職以外の給与所得が年間20万円を超えた場合は確定申告が必要になります。
売上から経費を差し引いた金額が「所得」となるため、不動産投資を含めた本職以外の給与所得が赤字の場合は確定申告は義務ではありません。
ただし、不動産所得の赤字は他の所得と損益通算できるため、赤字でも節税のために確定申告をする人は多いです。
不動産所得が赤字の人
不動産所得が赤字の場合でも、損益通算をすれば給与所得から不動産所得の赤字分を差し引けるため課税所得を減らせます。
不動産投資での収益が赤字になっても、確定申告をすれば支払う税金を軽減できるので大きな節税効果を得られるでしょう。
不動産投資は年末調整の対応外
不動産投資による所得は年末調整の対応外のため、自身で確定申告する必要があります。
会社員の年末調整の対象となるのは給与所得だけなので、給与所得以外の所得がある場合は年末調整ではなく自分で確定申告をしましょう。
不動産投資の確定申告で申告する内容
家賃収入などの収入金額
不動産投資で確定申告する場合に対象となる主な収入は以下の通りです。
● 礼金
● 敷金・保証金のうち返還しないもの
● 共益費や管理費
賃貸料だけではなく礼金や共益費なども収入として申告する必要があり、敷金や保証金などの名目で受け取った金額の中で返還しない分も申告の必要があるので注意しましょう。
必要経費として計上できる項目
不動産投資の収入から必要経費を差し引いた課税所得に基づいて税金が計算されるため、経費にできる項目をすべて申告しておくと節税効果を得やすいです。
✅ 保険料
✅ 減価償却費
✅ ローンの利息
✅ 管理費・修繕費
上記以外にも広告宣伝費や通信費、旅費･交通費などは不動産投資と関連性が認められれば経費として計上できます。
経費にできる項目について詳しくは税理士に相談しておくと安心です。
減価償却費は節税効果が高い
不動産所得の必要経費の中でも、特に節税効果が高い項目は「減価償却費」です。
減価償却とは、価格が高くて長期に使用できるものを一定の期間に渡って分割して経費計上できる仕組みを指します。
不動産投資であれば、物件の建物と付帯設備の購入価格を減価償却費として計上可能です。
減価償却ができる期間は法定耐用年数から物件の築年数を引いた期間とされており、新築物件であれば法定耐用年数がそのまま減価償却できる期間となります。
不動産投資の確定申告の流れ
① 年間の収入と経費を整理する
確定申告のために1年間の不動産投資で得た収入と発生した経費を整理しましょう。
収入については、家賃や共益費など毎月決まった金額が発生するため把握しやすいです。
経費は月ごとに異なっており細かな経費も含めると項目が多いですが、計上漏れすると税額が上がってしまうため、発生した経費はこまめに整理しておきましょう。
② 確定申告に必要な書類を作成する
確定申告で提出が求められる主な書類は以下の通りです。
✅ 収支内訳書(白色申告の場合)
✅ 青色申告決算書(青色申告の場合)
上記の書類に、不動産所得に関する収入や経費、控除額などを正確に記載します。
他には添付書類として不動産売買契約書や賃貸借契約書などの準備も必要です。
③ 税務署へ提出する
必要な書類をすべて用意して内容を確認してから税務署へ提出します。
✅ 郵送
✅ 税務署へ持参
e-Taxとは、所得税や消費税などに関する申告･納税･申請･届出をオンラインから行える国税庁のシステムです。
e-Taxであれば自宅から24時間手続きが可能なため、忙しい人でも確定申告が完了できます。
不動産投資の確定申告で注意するポイント
経費の計上漏れに注意する
経費にできる項目を記載し忘れると、実際よりも多くの税金が課税されて損をしてしまうので注意が必要です。
計上し忘れた経費については後から税務署に「更正の請求」を提出すると払いすぎた分の税金を還付してもらえますが、「更正の請求」には審査があり手間と時間がかかるため、確定申告の段階で正確に経費を計上しましょう。
経費として計上可能な項目は多岐に渡るため、細かくチェックしてから確定申告を行うのが大切です。
プライベートな支出と経費を分ける
確定申告で経費にできるのは不動産投資に関係する項目のみで、プライベートな支出や不動産投資と無関係な費用は経費として含められません。
光熱費や通信費などは不動産投資のために使用した分のみ申告できます。
ただし、光熱費などを経費にするには、不動産投資のために使用した時間の割合など合理的な根拠を示す必要があるため注意しましょう。
書類は一定期間保管する
帳簿や領収書などは一定期間保管しておくのが義務づけられています。
帳簿の保存期間は7年、領収書などの書類については5年間保存しなければいけません。
税務調査を受けた場合には書類の提示が求められるため、忘れずに必ず保管しておきましょう。
確定申告をスムーズに行うための工夫
こまめに帳簿をつけておく
不動産投資を始める際には、定期的にこまめに帳簿をつけておくのがおすすめです。
確定申告前にまとめて記帳すると手間がかかり、ミスが起きやすいです。
たとえば、1週間や1ヶ月毎に少しずつ作業を進めておくと負担が減って記帳ミスも軽減します。
こまめに記帳しておくと、経費漏れを避けられるため節税にもつながるでしょう。
会計ソフトを活用する
不動産投資を始める時には、会計ソフトを用いると確定申告に必要な作業を効率的に進められます。
会計ソフトは、銀行口座と連携して自動で記帳してくれるなど便利な機能が多く、正確な記帳作業をする上でも会計ソフトは非常に便利です。
e-Taxと連携できるソフトも多いため、確定申告をスムーズに済ませたい場合は会計ソフトを活用しましょう。
税理士に相談する選択肢もある
不動産投資の確定申告に不安がある場合は、税理士に相談して任せる選択肢もあります。
税理士に依頼すると、時間の節約ができて正確な申告ができるなどメリットが多いです。
確定申告の依頼のみであれば、税理士に支払う費用の相場は10万円～20万円程度となっています。
税務相談も受け付けているため、帳簿付けや確定申告などで悩んだ場合は気軽に税理士へ相談してみましょう。
不動産投資で確定申告は必須！
不動産投資では、赤字でも損益通算ができるため基本的に確定申告は必要となります。
普段の帳簿付けを正確にした上で家賃収入や経費を漏れなく計上しておくと、しっかりと節税効果も得られるでしょう。
確定申告で不安な点がある場合は税理士に相談してサポートしてもらうのがおすすめです。
確定申告について正確な知識を身につけた上で早めに準備を進めましょう。
