不動産投資の減価償却の仕組みとは？計算方法や節税の効果と注意点を解説！

不動産投資における減価償却の仕組みとは？
減価償却を活用して節税する方法は？

不動産投資を始めてみたいけど、『減価償却』についての仕組みや活用方法を知っておくと、不動産投資の収益性を高められます。

今回は、不動産投資における減価償却費の仕組み、減価償却を活用するメリットや注意点、節税のポイントなどを詳しく解説していきます。

不動産投資におすすめの不動産投資会社

	FJネクスト	日本財託
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年5月時点)	99％以上 (2024年3月時点)
取り扱い エリア	都心エリア/ 神奈川エリア	東京23区
取り扱い 物件	新築･中古 ガーラマンションシリーズ	中古の 区分マンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位	管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！
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公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98％ (※2023年の年間平均)	98.2％ (※2018年～2022年までの5年間の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で10年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	JPリターンズ	RENOSY (リノシー)
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年3月時点)	99％以上 (2023年4月時点)
取り扱い エリア	東京都内	東京23区･川崎･横浜・大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	中古ワンルームマンション	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	東京商工リサーチによる中古マンション不動産投資の売上実績4年連続No.1！
特徴	物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供	物件の購入･管理･売却まで全て任せられる。初期費用は10万円～。初回面談でPeyPeyポイント5万円分！
公式 サイト	JPリターンズ	RENOSY (リノシー)

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
実績	賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！
特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

不動産投資における減価償却の仕組み

減価償却とは、長期間使用できる高価な物を購入した年に一括して経費計上せず、使用可能な期間(物件の場合は法定耐用年数)に応じて一定の期間にわたって分割して費用を計上する方法です。

不動産投資で購入したマンションの減価償却期間が25年だった場合、25年にわたって分割して経費計上します。

経費として計上するとその年に得た利益の総額が減るため、課税対象額も減り支払う税金が少なくなる仕組みです。

投資用マンションに多い構造の法定耐用年数は、法律によって以下のように定められています。
※ 参照：国税庁/耐用年数(建物/建物附属設備)

投資用マンションの構造	法定耐用年数
鉄筋コンクリート造(RC) 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)	47年
鉄骨造(厚さ4mm超)	38年
鉄骨造(厚さ3mm超4mm以下)	30年
鉄骨造(厚さ3mm以下)	22年

なお、中古物件は残っている法定耐用年数によって異なりますが、以下のような計算で減価償却期間を出します。

物件購入時にまとまった金額で支払った購入費用を、減価償却で少しずつ経費計上していけば所得を少なく申告できるので、所得税と住民税を長年にわたって軽減できるのはメリットと言えるでしょう。

不動産投資で減価償却を活用するメリット

減価償却費は実際に支出がないのに経費になる

経費とは、一般的には会社で必要な用品を購入した時などに「実際に支払った金額」を計上します。

しかし、不動産投資での減価償却費用は物件の購入費用を一括で経費計上せず定められた年数で分割し継続的に経費計上するため、実際には物件購入の支出がない年にも経費として計上が可能です。

支出が少ない状況で減価償却費用を経費計上すれば課税対象額が少なくなるため、大きな節税効果を得られるようになります。

損益通算による所得圧縮ができる

損益通算とは所得の赤字と黒字を相殺できる仕組みで、不動産所得で発生した赤字を他の所得と相殺すると課税対象額が減り節税効果を得られます。

上記のように、不動産投資で赤字が発生しても他の所得と損益通算すれば課税対象額を抑えられるので、結果的に節税に繋がる仕組みとなっています。

損益通算は特に高額所得者にとって大きな節税効果をもたらしますが、適用の際には税法上の規定をしっかりと理解し適切に計算する必要があるため、税理士など専門家のアドバイスを受けるのがおすすめです。

不動産投資における減価償却活用時の注意点

デッドクロスが起こるリスクがある

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回ってしまう状態を指します。※1

デッドクロスが起こると帳簿上は利益が出ているにも関わらず、利益に対して課税される所得税額が増えるため資金繰りが悪化していく状態になります。

特に築年数が経過している物件に節税目的で投資した場合、短期間で減価償却を終えるため一時的な利益はありますが、長期的にはデッドクロスのリスクが高いと言えるでしょう。

物件購入時には、ローンの返済スケジュールをしっかりと考慮した上で資金計画を立てるのが重要です。

売却時の税金が増加する場合がある

不動産を売った際に得られるお金は他の所得とは別の区分で「譲渡所得」として計上されます。

課税譲渡所得金額は、『収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額＝課税譲渡所得金額』の計算式で算出されますが、建物の代金は所有期間中の減価償却費に相当する金額を差し引かなければなりません。

また、上記の計算式に譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下の場合は39.63%、5年以上であれば20.315%と、所有期間に応じた税率を乗じて譲渡所得税を計算します。

そのため、物件を売却する際には、減価償却による節税効果と譲渡所得税の増加を総合的に計算して投資計画を立てるのが重要です。

不動産投資の減価償却での節税のポイント

木造や築古物件を活用する

節税目的で不動産投資をする場合は、木造や築年数が経過している物件の方がおすすめです。

木造や築古物件は初期投資が少ない上に法定耐用年数が短いため、減価償却費を早期に多く計上できます。

この節税方法は特に年収が高い人に向いており、物件保有時の所得税･住民税率と物件売却時の譲渡税率差を利用すれば、所得税を繰り延べするのではなく納税額を減らせるでしょう。

不動産投資の減価償却の仕組み：まとめ

不動産投資において、減価償却の仕組みを活用すれば課税対象額が少なくなるため節税効果が得られます。

不動産投資での減価償却費用は、物件の購入費用を一括で経費計上せず法定耐用年数で分割で計上できるため、活用すれば支出が少ない年には節税効果がより大きくなるでしょう。

ただし、失敗しないためにはデッドクロスのリスクや売却時の譲渡所得を考慮する必要があるため、投資計画を立てる時にはしっかりと出口戦略も考えておくのがおすすめです。

これから不動産投資を始めようと考えている人は、まずは不動産投資のプロのアドバイスを受けて長期的な投資計画をシミュレーションしていくと良いでしょう。

(※1 参照：ウェルスハック/不動産投資の減価償却費とは？仕組みと計算方法を解説)