不動産投資におけるキャッシュフローとは？計算例や増やす方法を解説

不動産投資のキャッシュフローって何？
キャッシュフローを増やす方法はある？

不動産投資におけるキャッシュフローとは、『物件を運用して得られる収入と支出の差額』を指します。

不動産投資で安定した収入を得るためには、キャッシュフローの理解が不可欠です。

この記事では、不動産投資におけるキャッシュフローや具体的な計算例、増やす方法を解説していくのでぜひ参考にしてください。

不動産投資におけるキャッシュフローとは

不動産投資におけるキャッシュフローとは、投資物件から得られる『収入と支出の差額』を指し、投資の成功を左右する要素となります。

具体的には、家賃収入やその他の収入から、管理費やローン返済などの経費を差し引いた金額です。

プラスのキャッシュフローを維持できれば、投資の安定性が高まり、将来的な資産形成にも役立ちます。

一方で、マイナスのキャッシュフローが続くと、資金繰りが悪化し、投資そのものがリスクを伴う恐れも。

不動産投資を成功させるためには、キャッシュフローの管理が不可欠であり、収支のバランスを常に意識しながら運用するのが重要です。

キャッシュフローが重要な理由

不動産投資のリスクを適切に管理するためには、キャッシュフローの管理が不可欠。

日本国内では不動産市場が変動しやすく、予期せぬ空室リスクや修繕費用が発生するケースも少なくありません。

キャッシュフローが安定していて、資金繰りが良好であれば、急な支出にも対応でき、さらなる投資機会を逃さずに済みます。

また、キャッシュフローが増えると投資家にとっての心理的な安心感をもたらし、長期的な資産形成に役立つため、常に意識して適切な戦略を立てるのが重要です。

キャッシュフローの計算方法と減価償却費

キャッシュフローの基本的な計算式

キャッシュフローは、家賃収入からローンの返済額、固定資産税、管理費、修繕費などの運営費用を差し引いた額で求められます。

例えば、月々の家賃収入20万円で、ローンの返済額が10万円、その他経費が5万円だとすると、キャッシュフローは5万円です。

上記の計算式によって、投資物件が毎月どれだけの現金を生み出しているかを把握できます。

減価償却費の扱い方

減価償却費は、時間の経過や使用により価値が減少する固定資産を得た際に、取得額をその耐用年数に応じて計上していく費用。

例えば、年間の減価償却費が60万円とすると、手元に残る現金には変化がありませんが、帳簿上の利益は年間60万円減少します。

帳簿上の利益が減少すると、課税対象となる金額が少なくなるため、結果として所得税や住民税の節税可能です。

減価償却費を適切に活用すると、キャッシュフローを最大化し、投資の収益性を高められるので、長期的な資産形成をより効率的に進められるでしょう。

キャッシュフローの利益を改善する方法

家賃が下がらないよう管理を徹底

キャッシュフローを改善するには、家賃収入が下がらないように「物件の魅力」を高めることが重要です。

ターゲット層に合わせた設備やデザインの導入したり、リノベーションすると物件の価値が高まり、家賃を引き上げられます。

また、ペット可物件への転換や、家具付き賃貸の提供など、他物件との差別化を図れば、空室リスクが軽減可能。

物件の内装や設備を定期的に改善し、入居者が快適に過ごせる環境を提供しましょう。

ローンの返済額を減らす

不動産投資ローンを利用する際、返済期間を長く設定すると、毎月の返済額が抑えられ、キャッシュフローが良くなります。

また、ローン返済にかかる金利は、キャッシュフローに大きな影響を与えるので、低金利のローンを選びましょう。

余剰資金があるなら、ローンを繰り上げ返済し、元金を減らすのも有効な手段です。

経費を削減する

不動産投資におけるキャッシュフローを改善するなら、経費の削減も有効です。

管理費や修繕費などの固定費の見直し、省エネ設備の導入や電力会社の見直しによって、毎月の支出を抑えられます。

ただ、経費削減にこだわりすぎると、管理が質が悪くなったと入居者の満足度が下がるリスクもあるので注意しましょう。

頭金を多く用意する

不動産投資用の物件を購入する際は、頭金を多く用意し、ローンの借入額を抑えるのがおすすめです。

借入額が少なくなると、月々のローン返済額も抑えられるので、手元に残るキャッシュフローも多くなります。

また、頭金を多く用意しておくと、金融機関からの信頼度が向上し、より良い金利条件を引き出せる可能性も。

投資家としての資金計画をしっかり立て、無理のない範囲で頭金を増やしましょう。

キャッシュフローと帳簿上の金額/利回り

キャッシュフローと帳簿上の利益の違いは？

キャッシュフローは投資物件から得られる収益と支出の差額を指し、実際に手元に残る現金が分かります。

一方で、帳簿上の利益は、収益から経費を差し引いた金額です。

減価償却費や青色申告特別控除額など現金の支出を伴わない費用も含まれるため、必ずしも現金の流れを反映しているわけではありません。

キャッシュフローと利回りの違いは？

不動産投資においての利回りとは、物件価格に対しての1年間の運用収益の割合を指します。

不動産投資用の物件資料や広告などには、表面利回りが掲載されているケースが多いです。

表面利回りは購入時や運用にかかる諸経費や空室リスクは考慮おらず、想定より収益が入らない事態に陥ってしまう場合も少なくないため、実質利回りを元に試算しましょう。

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不動産投資のキャッシュフロー：まとめ

不動産投資におけるキャッシュフローとは、投資物件から得られる『収入と支出の差額』を指し、投資の成功を左右する要素となります。

マイナスのキャッシュフローが続くと資金繰りが悪化し投資そのものがリスクを伴う恐れも。

不動産投資を成功させるためには、キャッシュフローの管理が不可欠であり、収支のバランスを常に意識しながら運用するのが重要です。

不動産投資会社では経験豊富なプロから、突発的なリスクや様々な要素を含めた資金計画シミュレーション作成、アドバイスが貰えます。

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