マンション投資は儲からない？赤字になる理由やリスクを避けるポイントとは

マンション投資は儲からないって本当？
マンション投資で利益を上げるコツは？

マンション投資は「儲からない」との話を聞いて不安に感じる人も多いですが、赤字にならないために正しい知識を持って対策するのが投資に失敗しないポイントです。

今回は、マンション投資が儲からないと言われる理由と赤字になる仕組み、マンション投資で儲かりにくい人の特徴や失敗を防ぐための対策法を詳しく解説していきます。

マンション投資の相談におすすめな不動産会社

	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ
不動産 会社
入居率	99.6％ (2025年10月時点)	99％以上 (2025年3月末時点)
取り扱い エリア	東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外	東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	不動産投資売上 No.1※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2026年3月調べ)	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位
特徴	豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり	物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供！仲介手数料は無料･原状回復費はJPリターンズが負担･提携の税理士が確定申告もサポート 面談完了で選べるデジタルギフト最大5万円分！
公式 サイト	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ

	FJネクスト	日本財託
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年5月時点)	99％以上 (2024年3月時点)
取り扱い エリア	都心エリア/ 神奈川エリア	東京23区
取り扱い 物件	新築･中古 ガーラマンションシリーズ	中古の 区分マンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位	管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！
特徴	専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。	500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし
公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件)	99.0％ (※2024年度の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	99％以上 (2025年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
実績	賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！
特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

ワンルームマンション投資

	イー・コネクション
不動産 会社
入居率	99.1％※2024/6/8時点
取り扱い エリア	全国(基本都心中心)
取り扱い 物件	ワンルームマンション
仲介 手数料	–
実績	管理物件数2458戸※2024年9/13時点 顧客満足度95％
特徴	相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選
公式 サイト	イー・コネクション

クラウドファンディング型の不動産投資会社

	COZUCHI (コヅチ)
不動産 会社
実績	総ファンド数138件/累計投資額約1,183億円の業界No.1の実績！ 想定年利回り4～10%、元本割れゼロ、累計応募額3,500億円超え！ ※2025年12月末時点
特徴	クラウドファンディング型の不動産投資！物件の管理･運用はプロにお任せ！好きなファンドを選んで少額から投資可能。
公式 サイト	COZUCHI (コヅチ)

不動産投資全般の相談ができるサービス

	おうちのぜんぶ
不動産 会社
入居率	100% (2024年9月時点)
取り扱い エリア	全国
取り扱い 物件	新築/中古マンション 新築/中古戸建て
仲介 手数料	なし
実績	なし
特徴	不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実
公式 サイト	おうちのぜんぶ

マンション投資が儲からないと言われる理由

マンションの購入価格が割高になりやすい

マンション投資では、特に新築マンションは営業コストや広告費などが価格に上乗せされており、相場よりも高い価格で購入するケースが多いです。

マンションの購入にかかる費用が高くなると、利回りが低下して投資効率が悪くなります。

また、相場よりも高い価格で購入したマンションは物件価格が下落しやすいため、赤字になっても売却価格がローン残債に満たずローンを完済できない状況に陥るリスクに注意しましょう。

利回りが低く収支に余裕がない

一般的には都市部にあるマンションほど利回りが低く、毎月のローン返済や維持費を差し引くと収支に余裕がない状態になりやすいです。

利回りは物件購入価格や諸経費などに対して得られる利益の割合を示しており、利回りが低いとマンション投資をしていても手元にお金がほとんど残らなくなります。

マンション投資における利回りは物件によって大きく異なるので、利回りにこだわった物件選びをしないとキャッシュフローが悪化して赤字に陥りやすいです。

家賃下落のリスクがある

マンションの家賃は築年数が経過すると下落する傾向にあり、将来的に収支が悪化しやすいです。

ローンの返済が終わるまでには長期間かかるため、その間に家賃が下落していくと利益を出すのが困難になります。

家賃の下落を100％避けるのは難しいため、家賃下落を想定したシミュレーションをしておかないとマンション投資で失敗しやすいです。

マンション投資が赤字になる仕組み

管理費や修繕積立金が重くのしかかる

マンション投資を継続していくためには、維持費として管理費や修繕積立金などのコストが発生します。

管理費とは、入居者の募集や対応などを不動産管理会社に任せるために支払う管理委託手数料です。

修繕積立金は、マンションの外壁･屋根･給排水管の交換工事など、共有部分を維持していくために積み立てておく資金を指します。

管理費や修繕積立金は将来的に増額する可能性があるため、マンション投資の収支を悪化させる要因です。

空室期間でも支出は止まらない

マンション投資は空室が発生している期間も維持費を支払う必要があり、ローンの返済･管理費･修繕積立金などにより数ヶ月の空室でも大きな赤字につながります。

マンション投資で安定した利益を得られるのは空室が発生しない期間のみで、どれほど好条件の物件であっても空室が発生するリスクは常に存在するので注意が必要です。

入居者がいるのを前提とした投資スタイルのため、マンション投資は赤字になりやすいと言われています。

節税効果を過信してしまう

マンション投資で節税できたとしても、キャッシュフローが赤字になれば手元に残る資金は減ります。

空室の発生やローンの金利の上昇、維持費の増加など赤字になる要因は多く、損益通算で節税できても赤字が続けばいつか資金が底をついて維持費の支払いが困難になるかもしれません。

マンション投資の節税効果を過信するのはリスクが大きいため注意しましょう。

マンション投資の営業トークと現実のギャップ

年金対策･保険代わりを強調される

マンション投資において、「年金対策」や「保険代わり」などを前面に出した営業トークは多いです。

マンション投資が年金対策や保険の代わりになるのは、安定した家賃収入を得てローンを完済するのが前提となります。

空室の発生･家賃下落･維持費の増加などで赤字になれば、将来の生活に大きな負担となるでしょう。

赤字を抱えるリスクが存在するため、マンション投資が「年金対策」や「保険代わり」になると安易に考えてはいけません。

表面利回りだけを見せられる

営業トークで見せられる「表面利回り」には、管理費や修繕費などのコストが含まれていません。

表面利回りは実際よりも高い数字が出ているため、マンション経営を始めた後で現実とのギャップが生じやすいです。

表面利回りの数字のみを鵜呑みにして計画を立てると期待した利益を得られずに儲からないと感じるため、必ず「実質利回り」を確認しましょう。

サブリースの家賃保証を過信する

マンション投資では、サブリースの家賃保証によって一定の家賃収入が保証されると過信すると後悔しやすいです。

サブリース契約で保証される家賃は永続的ではなく定期的に見直されるため、老朽化や空室の発生、近隣の賃料相場の低下などでサブリース会社から家賃の減額を要求されるケースは多いので注意しましょう。

家賃が減額されれば保証される家賃収入が低下するため、期待していた利益を維持できなくなります。

マンション投資で儲かりにくい人の特徴

シミュレーションをしない

投資用マンションを購入する前に、綿密なシミュレーションをしない人は儲かりにくいです。

マンション投資は高額な物件を購入して長期間運用を続けていく投資法のため、10年や20年後まで安定した利益を見込めるかのシミュレーションは欠かせません。

マンション投資では様々なケースを想定したシミュレーションをしておかないと、想定外の事態が起きて赤字に陥りやすいです。

他の不動産投資方法と比較していない

不動産投資には、マンション投資以外にもたくさんの方法があります。

投資方法にはそれぞれメリット･デメリットがあるため、目的や自己資金に合わせて選ぶと後悔しにくいです。

出口戦略を考えていない

マンション投資の家賃収入にばかり注目して、出口戦略を考えていないと失敗しやすいです。

マンションの売却に失敗すると、それまでにいくら儲けられていたとしてもトータルで赤字になる可能性があります。

売却時の価格や売却のタイミングなど計画を立てておけば、マンションが売れない状況を回避できるでしょう。

マンション投資で失敗を防ぐための対策法

実質利回りを必ず確認する

マンション投資で物件を選ぶ際は、「実質利回り」を確認して収支のシミュレーションをしましょう。

実質利回りとは、物件購入や維持費などのコストを踏まえて計算された利回りで、実質利回りによって物件の投資効率を判断できます。

マンション投資用の物件情報には表面利回りのみが表示されているのが一般的で、実質利回りは自身で計算する必要があるので注意しましょう。

中古マンションも検討する

マンション投資で新築にこだわると儲からないケースが多いため、中古マンションも検討しましょう。

一般的な新築マンションよりも中古マンションの方が価格は安くて利回りが高いため、投資効率に優れています。

中古マンションは長期保有でも価格や家賃の下落幅が緩やかで収支が安定しやすく、物件価格が安くて少ない資金でも始められるため投資初心者に向いている点でもおすすめです。

複数の不動産会社に相談する

マンション投資を始める際は、複数の不動産投資会社から提案を受ければ比較して客観的に判断できます。

営業トークで甘い言葉ばかり投げかけてくる不動産会社も存在するため、一社の提案のみで決めるのは危険です。

提案された物件の数字を比較すれば、投資効率の優れた物件を見つけられます。

不動産投資会社に提案された内容を鵜呑みにするのではなく、実際に自分で計算をしてシミュレーションするのも大事です。

マンション投資で儲からない理由を知って対策しよう

マンション投資が儲からないと言われるのは、様々なリスクへの対策をしないと赤字になりやすいからです。

空室発生や設備の老朽化、維持費の増加などリスクを理解して対策をしておけば、儲からない事態を避けられます。

マンション投資をするならば、冷静に数字を確認して投資効率の良い判断を心がけましょう。