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マンション投資で節税できる仕組みは？節税効果を高めるポイントと注意点！
マンション投資で節税できる仕組みは？
マンション投資の節税効果を高める方法は？
マンション投資は、資産形成の手段だけではなく節税効果を得られる投資方法としても注目されていますが、なぜ節税できるのか仕組みを知っておきたいですよね。
今回は、マンション投資で節税できる仕組み、マンション投資で節税効果を感じやすい人と節税効果を高めるポイントなどを詳しく解説していきます。
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- グッドカミング編集部
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この記事の目次
不動産投資の相談におすすめな不動産会社
| RENOSY (リノシー) |
JPリターンズ | |
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99.6％ (2025年10月時点) |
99％以上 (2025年3月末時点) |
| 取り扱い エリア |
東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外 | 東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡 |
| 取り扱い 物件 |
新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス | 中古ワンルームマンション |
| 仲介 手数料 |
なし | なし | 実績 | 不動産投資売上 No.1※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2025年3月調べ) |
2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 |
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| 公式 サイト |
| FJネクスト | 日本財託 | |
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99％以上 (2023年5月時点) |
99％以上 (2024年3月時点) |
| 取り扱い エリア |
都心エリア/ 神奈川エリア |
東京23区 |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 ガーラマンションシリーズ |
中古の 区分マンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位 | 管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！ |
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| 公式 サイト |
| シノケン ハーモニー |
トーシン パートナーズ |
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|---|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件) |
99.0％ (※2024年度の平均値) |
| 取り扱い エリア |
東京23区/川崎市/横浜市 | 都心エリア/ 神奈川エリア |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 | 自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞 |
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| 公式 サイト |
| シノケン プロデュース |
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|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99％以上 (2025年の年間平均) |
| 取り扱い エリア |
東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台 |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 自社のデザイナーズアパート |
| 仲介 手数料 |
あり | 実績 | 賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！ |
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| 公式 サイト |
ワンルームマンション投資
| イー・コネクション | |
|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99.1％※2024/6/8時点 |
| 取り扱い エリア |
全国(基本都心中心) |
| 取り扱い 物件 |
ワンルームマンション |
| 仲介 手数料 |
– |
| 実績 | 管理物件数2458戸※2024年9/13時点 顧客満足度95％ |
| 特徴 | 相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選 |
| 公式 サイト |
クラウドファンディング型の不動産投資会社
| COZUCHI (コヅチ) |
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|---|---|
| 不動産 会社 |
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不動産投資全般の相談ができるサービス
| おうちのぜんぶ | |
|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 100% (2024年9月時点) |
| 取り扱い エリア |
全国 |
| 取り扱い 物件 |
新築/中古マンション 新築/中古戸建て |
| 仲介 手数料 |
なし |
| 実績 | なし |
| 特徴 | 不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実 |
| 公式 サイト |
マンション投資で節税できる仕組み
減価償却費を経費として計上できる
マンション投資では、不動産の建物部分を減価償却資産として扱い、毎年一定金額を経費として計上できます。
減価償却できる年数は建物の耐用年数によって決まり、20年以上継続して節税効果を得られるのが一般的です。
減価償却によって毎年の所得額を抑えられるので税額が軽減され、長期的に税負担を抑えやすいため、マンション投資は節税効果を期待できる投資方法となります。
不動産所得の赤字を損益通算できる
不動産所得で発生した赤字は、給与所得や事業所得などの別の所得の黒字と合算が可能です。
損益通算で全体の所得額が減少すれば、所得税や住民税の税負担を軽減できます。
不動産投資では、経費計上によって帳簿上でのみ発生する会計上の赤字があり、現金の支出を伴わずに所得を減少させられる投資方法です。
手元に現金を残しながら会計上の赤字を損益通算できる状態が続けば、高い節税効果を得られます。
ローン金利や管理費も経費対象になる
マンション投資では、減価償却費以外にもローン金利や管理費なども経費の対象となります。
✅ 管理費
✅ 保険料
✅ 修繕費
✅ 税理士などへの報酬
幅広い項目が経費として認められるため、正確に経費計上すれば大きな節税効果を期待できるでしょう。
マンション投資で節税効果を感じやすい人
年収が高く税率が高い人
年収が高い人は適用される税率が高くなるため、マンション投資による節税効果を感じやすいです。
日本の税制は累進課税を採用しているため、所得が高くなるほど税率が高くなりますが、課税所得が900万円を超えると所得税の税率が33％となるため、税負担はとても大きくなります。
目安として年収が1,000万円を超える場合は所得税率が高いとされており、マンション投資で節税効果を実感しやすいでしょう。
長期的に物件を保有できる人
マンション投資では、長期的に物件を保有して運用を続けられる人は節税効果を感じやすくなります。
減価償却は、物件の耐用年数と同じ期間に分割して毎年少しずつ経費計上していく仕組みです。
短期間で物件を売却すると減価償却が残っているため、節税できる機会が失われてしまいますが、長期運用を前提とすれば減価償却で節税できる期間が長くなるので、税負担軽減の恩恵を受けやすくなるでしょう。
相続税対策が必要な人
将来的に相続税対策が必要になる人は、マンション投資で高い節税効果を期待できます。
現金資産をマンションに組み替えれば課税評価額が低くなるため、相続税負担を軽減できるからです。
贈与税の場合は現金より不動産の方が課税評価額を抑えられて税負担を軽くできるので、配偶者や子供などへ将来的に資産の相続や贈与を検討している場合はマンション投資による節税は効果的です。
マンション投資の節税効果で注意すべき点
節税額以上に赤字が出るケース
マンション投資で節税ができても、節税額以上の赤字が出るとトータルで損をするため注意が必要です。
✅ 家賃の滞納
✅ 固定費の増加
空室や家賃滞納以外にも、固定費の増加でキャッシュフローが悪化する事態も想定し、赤字にならないように投資計画を立てる段階で赤字にならないようシミュレーションしておきましょう。
節税効果は永続ではない
マンション投資で高い節税効果を得られる減価償却は、物件の耐用年数が経過すると終了してしまいます。
減価償却による節税効果は永続的に得られるわけではないため、節税目的でマンション投資をする場合は売却するタイミングを見極めなければいけません。
減価償却費がなくなると税負担が増えキャッシュフローが悪化しやすいため、減価償却が終わる前に物件を売却すると節税効果を最大限に活かせます。
新築マンションは価格が割高になりやすい
新築マンションは耐用年数が長いため、減価償却による節税効果は高い傾向にあります。
ただし、新築マンションは価格が高くローン返済の負担が大きくなるため収益性は低くなります。
単純に節税効果だけを考えて物件を選ぶと利回りが低くなり赤字になりやすいので、マンション投資では節税効果に加えて収益性も踏まえた上で物件を選びましょう。
マンション投資で節税効果を高めるポイント
節税と収益性の両立を意識する
マンション投資で節税効果を高めたい場合は、節税だけではなく収益性も意識しましょう。
基本は収益性を上げるのがメインであり、節税はあくまでも副次的なメリットと考えるのが失敗しないコツです。
安定した家賃収入を得られればマンション投資による節税効果も実感しやすくなるため、収益が赤字になって節税効果が弱まる事態を避けるためにも家賃収入を重視した戦略を立てるのが重要です。
中古マンションも選択肢に入れる
マンション投資で節税効果を高めたい人は、中古マンションも選択肢に入れましょう。
中古マンションは減価償却の期間が短いため、1年あたりの減価償却費が大きくなりやすいのが特徴となります。
中古マンションであれば初年度から大きな節税効果を期待でき、価格が安いため実質利回りが高くなり収益を出しやすいです。
節税と収益のバランスが取れている中古マンション投資は魅力的な選択肢となります。
税理士など専門家に相談する
マンション投資の節税対策について、税理士など専門家に相談すると失敗を避けられます。
マンション投資では確定申告が必要で節税のためには正確な経費計算が必要となるため、帳簿付けや税務申告は専門的な知識がないとミスが発生しやすくなります。
専門家と連携すれば税務申告や節税対策のサポートを受けられるため安心です。
マンション投資と他の節税方法との違い
不動産投資以外の節税手段より節税効果が大きい
NISAやiDeCoなどと比較すると、マンション投資は節税できる金額が大きいのが特徴です。
マンション投資は、経費として計上できる項目が多く減価償却費も数年に渡って計上が可能で、赤字になった場合は損益通算ができるため所得税や住民税の軽減を期待できるでしょう。
長期的に大きな節税効果を期待できるのがマンション投資です。
資産形成と節税を同時に狙える
マンション投資は、節税と同時に資産形成を進められる点が大きな特徴です。
安定した家賃収入を得られれば副収入を得られて将来の年金対策にもなり、減価償却が完了した後はマンションを売り払って売却益を狙う出口戦略も期待できます。
ただし、マンション投資は初期費用が高額になりやすく、空室などのリスクもある点には注意しましょう。
マンション投資の節税は理解と計画が重要
マンション投資は、減価償却費の計上や赤字の損益通算などを活用して節税効果を得られます。
ただし、赤字のリスクがあり物件選定を誤れば収益性が上がらない可能性もあるため、慎重に判断しなければいけません。
単に節税だけを求めるのではなく、収益性も重視し長期的な視点から計画を立てるのが、マンション投資の成功で重要になります。
