投資用マンションの仕組みは？メリットやリスクと物件を選ぶポイントを解説！

投資用マンションで利益の出る仕組みは？
副収入を得るためのマンション投資はあり？

マンション投資は、区分所有であれば少額から始められるため将来に備えて始める人が増えていますが、投資用マンションの仕組みやリスクについて知っておきたいですよね。

今回は、投資用マンションの仕組みとメリットやリスク、投資用マンションの選び方や運用のコツなどを詳しく解説していきます。

不動産投資におすすめの不動産投資会社

	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ
不動産 会社
入居率	99.7％ (2025年3月時点の中古マンションの実績値)	99％以上 (2025年3月末時点)
取り扱い エリア	東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外	東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	不動産投資売上 No.1※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2025年3月調べ)	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位
特徴	豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり	物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供！仲介手数料は無料･原状回復費はJPリターンズが負担･提携の税理士が確定申告もサポート 面談完了で選べるデジタルギフト最大5万円分！
公式 サイト	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ

	FJネクスト	日本財託
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年5月時点)	99％以上 (2024年3月時点)
取り扱い エリア	都心エリア/ 神奈川エリア	東京23区
取り扱い 物件	新築･中古 ガーラマンションシリーズ	中古の 区分マンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位	管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！
特徴	専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。	500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし
公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件)	99.0％ (※2024年度の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	98％以上 (2024年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
実績	賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！
特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

投資用マンションの仕組みは？

家賃収入を目的とした不動産投資

投資用マンションは投資として収益を得るのを目的とした不動産で、投資用マンションを賃貸物件として貸し出しすれば家賃収入を得られます。

入居者を長期的に確保できれば、継続して家賃収入を期待できるのが投資用マンションの魅力です。

さらに、投資用マンションが購入時より値上がりしたタイミングで売却すれば売却益を得られます。

家賃収入と売却益のいずれか、あるいは両方を狙うのを前提とした不動産物件が投資用マンションです。

区分マンションと一棟マンションの違い

区分マンションとは、部屋単位で購入する物件で、初期費用を抑えられるのが特徴です。

一棟マンションは建物を丸ごと購入するタイプの物件で、高額な初期費用がかかります。

利回りは区分マンションよりも一棟マンションの方が高いですが、個人が投資を行う場合は一棟マンションではなく区分マンションが選ばれる傾向にあります。

一棟マンションは初期費用が高額なため、不動産ファンドや不動産投資信託などで投資するのが一般的です。

投資用ローンを使って資産運用が可能

投資用マンションの購入で、融資を受ける際に利用するのが投資用ローンです。

投資用ローンは投資用物件の購入を目的としており、住宅ローンとは異なるため注意しましょう。

自己資金が少ない場合でも投資用ローンを活用すればマンションの購入は可能となり、家賃収入によりローンを返済しつつ資産形成を進められます。

投資用マンションの主なメリット

安定した家賃収入が期待できる

投資用マンションは、入居者がいる間に安定した家賃収入を期待できるのが魅力です。

本業の収入に加えて家賃収入を得られるため、大幅に収入を増やせるチャンスがあります。

投資用マンションは年金を補うための収入源にもできるため、老後の生活への備えになる点もメリットです。

定年退職後も家賃収入を継続して得られれば、介護や病気などの費用負担に備えられます。

節税効果が得られる

投資用マンションの購入によって減価償却やローンの利息などを経費にできるため、所得税や住民税の課税額が軽減され節税効果を得られます。

マンション投資によって赤字が発生した場合は損益通算により他の所得と相殺できます。

所得の高い人ほどマンション投資による節税効果は大きいです。

日本の税制は累進課税のため、所得を抑えた方が適用される税率は低くなります。

将来的に売却益を得られる場合も

購入時よりも投資用マンションの市場価値が高まれば、売却益を得られる可能性があります。

立地や周辺環境、設備などに恵まれた物件は資産価値が維持されやすいです。

不動産の価格はさまざまな要因によって変動し価値が上がるケースは珍しくないため、将来的に価値が高まりそうなエリアの物件を狙えば、売却益が発生するチャンスがあります。

家賃収入に加えて売却益も得られれば、投資用マンションで資産を大きく増やせるでしょう。

投資用マンションの注意点とリスク

空室リスクによる収入減

投資用マンションは、入居者を集められずに空室が発生してしまうと収入が減少するリスクがあります。

一部屋のみでマンション運用をする場合は入居者がいないと家賃収入が0円になってしまい、入居者がいなくても維持費や管理費などが発生するため注意が必要です。

空室に影響する要因は立地や設備、管理状態などのため、入居者のニーズに合わせて適切な対応をして空室リスクを軽減しておきましょう。

修繕費や管理費などのコスト負担

投資用マンションを購入する費用以外にも、修繕費や管理コストなどがランニングコストとしてかかります。

月々に発生する費用やローン返済などを上回る家賃収入を得られないと赤字になるため、マンション運用の収支計画を立てる際にはランニングコストも踏まえるのが大事です。

コスト管理を適切に行わないと、マンション投資を始めても赤字が続いて損をするケースがあるため気をつけましょう。

家賃下落や資産価値の低下もある

築年数が経過すると外観や内装、設備などが劣化して家賃を下げなければいけなくなるケースは少なくありません。

家賃が下がると収入が減るため、ローン返済や老後の生活などに影響が出ます。

周辺の大型商業施設が撤退したために利便性が低下して地価が下がるなど、立地や周辺環境の影響によって資産価値が低下するリスクがある点も要注意です。

将来の家賃下落や資産価値の低下のリスクも踏まえた上で計画を立てましょう。

投資用マンション選びのポイント

駅近など立地条件を最優先する

投資用マンション選びでは、駅に近いなどの立地条件を重視しましょう。

ターゲット層が住みたいと考える要素の揃った立地であれば、安定した入居者の確保を見込めます。

築年数と管理状況を確認する

物件の築年数と管理状況は、マンションを選ぶ際の大きな基準となります。

築年数の浅い物件は家賃を高く設定できる点がメリットで、購入価格が高い点がデメリットです。

築年数が古い物件は内装や設備などの老朽化が進んでいると、修繕費用などが多くかかってしまうリスクがあり、価格は安くなります。

管理状況が良い場合は、築年数が古くても内装や設備の状態が保たれているため資産価値が高いです。

適切な修繕やリノベーションなどが行われていれば、築年数が20年を超えていても安定して入居者を確保できます。

利回りをチェックする

投資用マンションの購入で重要な利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。

表面利回りは、物件の価格に対して家賃収入がどの程度の割合で得られたかを表す指標です。

実質利回りは、物件の購入時や購入後の経費も含めて利回りを計算しています。

利回りの目安は、区分所有のマンションであれば新築物件が3～4％、中古物件が6％～8％程度です。

基本的には実質利回りまで計算した上で収益性を見極めてマンション選びの参考にします。

マンション投資で失敗しないための運用のコツ

収支計画を事前にシミュレーションする

マンション投資を上手に運用するためには、物件価格や返済金額、家賃収入などさまざまな項目の数値を設定して収支シミュレーションを行うのが重要です。

家賃収入から諸経費や返済額を引くと毎月の収支を求められるので、さまざまなパターンを想定して収支シミュレーションを行えばリスクヘッジにつながるでしょう。

信頼できる管理会社を選ぶ

マンション運営の管理業務は入居者確保に直結するため、信頼できる管理会社選びが重要になります。

マンションの管理業務は負担が大きいためプロに任せるのが一般的ですが、管理会社はたくさんあるため管理実績や対応力などを比較しながら選びましょう。

管理会社の知名度や口コミなどの情報だけで選ぶのはリスクが大きいため、複数の管理会社を比較し、面談を行い、慎重に検討するのをおすすめします。

節税対策や確定申告など税務対策も重要

投資用マンションから収益を得られたら、確定申告を行う必要があります。

不動産投資では、正しい申告を行い節税対策もしておくなどの税務対策が重要です。

たとえば、青色申告を行う、減価償却費を計上するなど適切な税務をすれば高い節税効果を期待できるでしょう。

税務処理は専門的な知識が要求されるため、税理士に相談しておくと安心です。

投資用マンションは入念な準備が成功のカギ

投資用マンションは安定した家賃収入を得られて、資産価値が維持されれば売却益も狙える投資方法です。

空室や家賃下落、資産価値の減少などのリスクがあるため、価値のあるマンションを見極める必要があります。

事前の収支シミュレーションや物件選び、管理会社選びなどがマンション投資成功の鍵です。

投資用マンションに興味があるならば入念に準備を進めていきましょう。