不動産投資で重要な返済比率とは？失敗しない目安とリスクを軽減する対策！

不動産投資の返済比率はどのくらいが理想？
返済比率が高くならない対策はある？

投資にリスクはつきものですが、さまざまな指標を正しく理解しておけば安定した運用が期待できます。

特に不動産投資において重要な指標のひとつに挙げられるのが「返済比率」ですが、投資経験のない初心者にとっては難しい言葉に感じられ、不安を覚えるかもしれません。

今回は、不動産投資における返済比率の意味や計算方法、理想的な返済比率の目安などの基本について詳しく解説します。

不動産投資におすすめの不動産投資会社

	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ
不動産 会社
入居率	99.7％ (2025年3月時点の中古マンションの実績値)	99％以上 (2025年3月末時点)
取り扱い エリア	東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外	東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	不動産投資売上 No.1※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2025年3月調べ)	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位
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公式 サイト	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ

	FJネクスト	日本財託
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年5月時点)	99％以上 (2024年3月時点)
取り扱い エリア	都心エリア/ 神奈川エリア	東京23区
取り扱い 物件	新築･中古 ガーラマンションシリーズ	中古の 区分マンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位	管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！
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公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件)	99.0％ (※2024年度の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	98％以上 (2024年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
実績	賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！
特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

不動産投資における返済比率とは？

安定した不動産投資を実現するために重要なポイントとして返済比率があります。

返済比率の算出方法や重要な理由について解説しましょう。

返済比率の定義と意味

不動産投資における返済比率とは、「毎月の家賃収入のうち、ローン返済が占める割合」を指します。

返済比率は投資の安全性や資金繰りの健全さを評価する重要な指標であり、不動産投資を始めるにあたっては特に重視しておかなければなりません。

返済比率の計算方法

返済比率は以下の計算式で求められます。

返済比率が高いほどローンの負担も大きいため、安定的に不動産投資を運用していくためには返済比率を低く抑えるのが理想的といえるでしょう。

なぜ返済比率が重要なのか

不動産投資において返済比率を重視しなければならない大きな理由として、返済比率が高いほどローンの返済に回す資金の割合が高くなり、キャッシュフローを悪化させるリスクがあるためです。

新たな入居者が決まらず空室が発生すると家賃収入が得られないほか、さらに修繕などの突発的な支出を強いられると資金がショートし、ローンの返済が滞るおそれもあるでしょう。

このような事態も想定しながら健全な不動産経営をしていくためにも、バランスの取れた返済比率が欠かせません。

不動産投資の返済比率の理想的な水準とは？

返済比率は低いほうが良いとはいえ、完全自己資金で物件を購入するのは現実的に考えて難しいでしょう。

では、具体的にどの程度の返済比率が理想的な水準といえるか、詳しく解説します。

目安は30％〜50％が安全圏

返済比率の理想的な水準は、一般的に40〜50％程度とされています。

この範囲内であれば、仮に2〜3割程度の空室が生じて家賃収入が減ったり、修繕による突発的な出費が必要になったとしても余裕をもって対応しやすくなるはずです。

60％以上は要注意ゾーン

反対に、返済比率が60％を超えていると、わずかな収入減でも赤字に陥るリスクが高まります。

完成したばかりの新築物件は人気が高いため、短期的には満室になり経営は順調かもしれません。

しかし、築年数が経過し周辺の環境も変化していくと、徐々に入居率が低下し当初の家賃収入を維持できなくなるおそれも。

不動産は長期保有が前提となるため、返済比率は慎重に検討する必要があるでしょう。

100％を超えるケースは危険

返済比率が100%、すなわち家賃収入のすべてを返済に充てている状態は、ひとたび空室が出ると即赤字を意味するため極めて危険です。

金融機関からの評価も下がりやすく、ローンの審査そのものが通らないおそれもあるため、現実的な返済比率になるよう見直してみましょう。

不動産投資の返済比率が高くなる主な原因

不動産投資の物件を見積もる中で、どうしても返済比率が高くなってしまい、50%以下に抑えられず困っている方も少なくありません。

なぜ返済比率は高くなってしまうのか、考えられる主な原因を解説します。

物件価格に対してローンが多すぎる

特に多いのが、購入価格に対するローンの比率です。

自己資金がゼロのまま、高額な物件をフルローン購入してしまうと毎月の返済負担が大きくなり、返済比率が高くなる傾向にあります。

家賃設定が相場より高い

高い家賃はオーナーにとっての収入増加を意味するため、返済比率を低く抑えられるのではないかと考えられがちです。

しかし、相場に比べて家賃が高すぎると借主が現れず、空室を解消するために家賃を下げざるを得なくなります。

その結果、当初想定していた返済比率よりも悪化するリスクが高まります。

金利や返済期間の設定が不適切

物件を購入するにあたり、ローンを契約する金融機関の選定や借入条件も重要な要素のひとつです。

高金利の融資や短期間での返済計画は毎月のローン返済額が増え、返済比率が高くなる原因にもなり得ます。

不動産投資の返済比率が高い時のリスクと対策

返済比率が高いまま不動産投資を運用していると、具体的にどういったリスクが生じるのでしょうか。

それを防ぐための対策もご紹介します。

資金繰りが悪化しやすい

返済比率が高い＝家賃収入の大半が返済に充てられるため、キャッシュフローが悪化するリスクが高まります。

万が一、空室が生じると十分な家賃収入が得られず、資金ショートやローン返済の遅延に発展するおそれもあるでしょう。

追加融資や買い増しに不利になる

返済比率が高い投資家はキャッシュフローが安定しないため、金融機関からの評価が低くなりがちです。

その結果、例えば追加融資や物件の買い増しを検討する際にローンの審査が通らず、新たな投資が難しくなるおそれもあるでしょう。

返済比率を下げる改善策

すでに運用している不動産物件の返済比率が高く、理想値である50%以下に抑えるためには、金利の低い金融機関やローンへの借り換えを行う方法があります。

手元資金に比較的余裕があれば、ローンの一部繰り上げ返済も有効な手段といえるでしょう。

空室が目立ち家賃収入が低下している物件では、周辺物件の相場と比較しながら家賃設定を見直したりするのもおすすめです。

不動産投資の返済比率と他の指標の違い

不動産投資では返済比率以外にもさまざまな指標があります。特に混同しがちな言葉と、それぞれの違いを解説しましょう。

キャッシュフローとの違い

キャッシュフローとは、家賃収入やローンの返済、さまざまな経費などを含めたお金の流れや出入りを指します。

ローンの返済や経費などで毎月出ていくお金が少なく、手元に残るお金が多いほどキャッシュフローは良好です。

これに対し返済比率は、家賃収入に占めるローン返済額の割合を表します。

不動産投資においては共に重要な指標であり、両方の視点でバランスよく分析しなければなりません。

利回りとの違い

利回りとは、投資した金額に対しどの程度の収益が得られるかの割合を示した指標です。

一言で表すと、利回りは収益性、返済比率は健全性を示す指標ともいえるでしょう。

利回りが高いほど得られる利益も多いですが、その分返済比率が高ければローン返済に消える金額も大きいため、実際には手元に資金が残らないリスクもあります。

【まとめ】返済比率は不動産投資の安全性を示す重要指標

不動産投資における返済比率とは、家賃収入に対してローン返済額が占める割合を意味し、投資の安定性や資金繰りを判断する上で極めて重要な指標です。

返済比率は低いほうが安全性が高いとされていますが、ローンの活用にあたっては40〜50％程度を目安にしておけば空室や突然の支出にも備えられるでしょう。

返済比率を抑えるためには、家賃の見直しやローンの借り換え、繰上返済などが効果的です。

健全なキャッシュフローを確保し、長期的に安定した投資運用を目指していきましょう。