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不動産投資のシミュレーションのやり方は？必要な情報や想定すべきリスクとは
不動産投資シミュレーションとは？
不動産投資のシミュレーションのやり方は？
不動産投資の失敗を避けるためには事前のシミュレーションが重要ですが、実際のシミュレーションのやり方やどんなリスクを想定すべきなのかを知りたいですよね。
今回は、不動産投資のシミュレーションで必要な情報と試算する項目、見落としやすいポイントや注意点を詳しく解説していきます。
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- グッドカミング編集部
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この記事の目次
不動産投資の相談におすすめな不動産会社
| RENOSY (リノシー) |
JPリターンズ | |
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
 |
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| 入居率 | 99.6％ (2025年10月時点) |
99％以上 (2025年3月末時点) |
| 取り扱い エリア |
東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外 | 東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡 |
| 取り扱い 物件 |
新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス | 中古ワンルームマンション |
| 仲介 手数料 |
なし | なし | 実績 | 2年連続不動産投資売上実績 No.1 ※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2026年3月調べ) |
2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 |
| 特徴 | 豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり |
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| 公式 サイト |
| FJネクスト | 日本財託 | |
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99％以上 (2023年5月時点) |
99％以上 (2024年3月時点) |
| 取り扱い エリア |
都心エリア/ 神奈川エリア |
東京23区 |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 ガーラマンションシリーズ |
中古の 区分マンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位 | 管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！ |
| 特徴 | 専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。 | 500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし |
| 公式 サイト |
| シノケン ハーモニー |
トーシン パートナーズ |
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|---|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件) |
99.0％ (※2024年度の平均値) |
| 取り扱い エリア |
東京23区/川崎市/横浜市 | 都心エリア/ 神奈川エリア |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 | 自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞 |
| 特徴 | 頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。 | 月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！ |
| 公式 サイト |
| シノケン プロデュース |
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|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99％以上 (2025年の年間平均) |
| 取り扱い エリア |
東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台 |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 自社のデザイナーズアパート |
| 仲介 手数料 |
あり | 実績 | 賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！ |
| 特徴 | 創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実 |
| 公式 サイト |
ワンルームマンション投資
| イー・コネクション | |
|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99.1％※2024/6/8時点 |
| 取り扱い エリア |
全国(基本都心中心) |
| 取り扱い 物件 |
ワンルームマンション |
| 仲介 手数料 |
– |
| 実績 | 管理物件数2458戸※2024年9/13時点 顧客満足度95％ |
| 特徴 | 相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選 |
| 公式 サイト |
クラウドファンディング型の不動産投資会社
| COZUCHI (コヅチ) |
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|---|---|
| 不動産 会社 |
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実績 | 総ファンド数138件/累計投資額約1,183億円の業界No.1の実績！ 想定年利回り4～10%、元本割れゼロ、累計応募額3,500億円超え！ ※2025年12月末時点 |
| 特徴 | クラウドファンディング型の不動産投資！物件の管理･運用はプロにお任せ！好きなファンドを選んで少額から投資可能。 |
| 公式 サイト |
不動産投資全般の相談ができるサービス
| おうちのぜんぶ | |
|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 100% (2024年9月時点) |
| 取り扱い エリア |
全国 |
| 取り扱い 物件 |
新築/中古マンション 新築/中古戸建て |
| 仲介 手数料 |
なし |
| 実績 | なし |
| 特徴 | 不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実 |
| 公式 サイト |
不動産投資シミュレーションとは？
将来の収支を事前に予測する作業
不動産投資シミュレーションとは、将来の不動産投資における収支を予測する作業です。
どの程度の家賃収入を得られるのか、どのくらいの支出が発生するのか予測します。
綿密なシミュレーションによって赤字のリスクがある物件購入を回避できるでしょう。
表面利回りだけでは不十分
不動産投資シミュレーションでは、表面利回りだけではなく実質利回りも計算しましょう。
表面利回りには不動産投資における支出が含まれておらず、実際の収益とのギャップが生じやすくなります。
様々な支出を考慮した実質利回りを計算すれば、収益性の高い物件かどうか判断できます。
複数パターンで試算することが重要
不動産投資のシミュレーションをする際は、様々なパターンを想定して試算しましょう。
楽観的なケースだけではなく、リスクを踏まえて最悪な状況における収支も予測しておきます。
たとえば、家賃の下落や長期の空室、設備トラブルなどを想定してどの程度の利益が残るか考えましょう。
最悪のパターンを想定しておくと物件選びを慎重に進められます。
不動産投資のシミュレーションで必要な情報
物件情報
不動産投資のシミュレーションを進める上では、まず物件に関する情報が必須となります。
✅ 建物の面積や構造
✅ 間取り
✅ エリアの家賃相場
✅ 修繕履歴
投資する物件について、可能な限りの情報を集めておくと精度の高いシミュレーションができるでしょう。
物件の取得費用
不動産投資を始めるための初期費用として、物件の取得費用を試算しておきます。
✅ 不動産取得税
✅ 仲介手数料
✅ 印紙税
✅ 固定資産税や都市計画税の清算金
物件の取得費用は物件本体の価格に加えて各種税金や諸費用を含めます。
不動産投資の初期費用は利回りに大きな影響を与えるため、正確に試算しておくのが重要です。
ランニングコスト
不動産投資を進めていく上で、毎月発生するランニングコストを踏まえてシミュレーションしましょう。
✅ 修繕積立金
✅ ローン返済
✅ 保険料
✅ 税金
上記以外にも様々なコストが継続的に発生するため、ローン返済額を算出するには借入金額と金利、返済期間の情報が必要です。
金利が上昇した場合にローン返済負担が増えるケースなども想定しておきましょう。
不動産投資のシミュレーションで試算する項目
毎月のキャッシュフロー
不動産投資のシミュレーションでは、毎月の家賃収入やランニングコストを試算してキャッシュフローをチェックします。
毎月得られる家賃収入からランニングコストを差し引いた金額がキャッシュフローです。
手元に残るお金がマイナスになると赤字になるため、家賃収入を増やすかランニングコストを削減しなければいけません。
細かな経費を見落とした結果として赤字に陥るのはよくあるため、キャッシュフローのシミュレーションは重要度が高いです。
表面利回り･実質利回り
不動産投資のシミュレーションでは、実質利回りを確認します。
{(年間の家賃収入-諸経費)÷物件価格}×100＝実質利回り(%)
【例】年間家賃収入：300万円
物件価格：5,000万円の場合
諸経費：30万円の場合
{(300万円-30万円)÷5,000万円}×100＝5.4%
不動産の運用にかかるコストを考慮した実質利回りをチェックすれば、実際の収益性を判断できます。
想定する家賃収入や空室率、ローンの返済額などによって実質利回りは変わるため、様々なパターンで試算しましょう。
不動産投資シミュレーションの結果から考えるべきポイント
不動産投資のシミュレーションの結果を基に、不動産投資の重要なポイントについて考えてみましょう。
✅ 空室発生などのリスクに耐えられるか？
✅ どのタイミングで物件を売却するべきか？
希望する利益を得られるか、出口戦略をどうするかなど、シミュレーションの結果を踏まえた上でなら判断ができるようになります。
不動産投資シミュレーションで見落としやすいポイント
家賃下落リスク
不動産投資のシミュレーションをする際には、将来的に家賃が下落するリスクを踏まえておきましょう。
不動産投資で運用する物件の家賃は、築年数の増加や周辺環境の変化などによって下落します。
基本的に築年数の経過とともに家賃下落は必ず発生するため、家賃がどの程度下がるか複数のパターンを想定しましょう。
一般的には築年数が1年経過するごとに家賃は1％の割合で下落していきます。
空室期間の想定不足
不動産投資では、入居者が集まらない空室期間を想定しておかないと計画が崩れやすくなります。
空室期間の全国平均は4～5ヶ月とされており、その間は家賃収入が発生しません。
空室により家賃収入が途切れる期間や、空室が長引く事態も踏まえて不動産投資のシミュレーションをしましょう。
修繕費の積立
不動産投資を始める際は、突発的な設備トラブルなどに備えて修繕費を積み立てておくのが一般的です。
修繕費の積み立ては毎月発生するランニングコストとなるため、シミュレーションに含めておきましょう。
修繕積立金は1戸当たり1万円から1万5千円程度が相場ですが、マンションの規模や設備の充実度、築年数などにより修繕積立金は大きく変わります。
不動産投資シミュレーションの注意点
長期的な視点でシミュレーションをする
不動産投資は10年や20年以上の長期に渡るのが一般的なため、長期的な視点からシミュレーションしましょう。
短期的な収支のみを試算すると様々なリスクを見逃す可能性があります。
不動産投資のシミュレーションをする際は、10年や20年先まで安定したキャッシュフローを維持できる見込みがあるかを確かめましょう。
余裕を持った計画を立てる
不動産投資には不確定要素が多数存在するため、シミュレーションした通りの結果になるとは限りません。
最悪な事態も想定した上で余裕のある計画を立てておくとリスクに備えられます。
空室の発生や家賃の下落が起きても返済を続けられるようなプランにすると安心です。
専門家の意見を取り入れる
不動産投資シミュレーションを自身で進めると、見積りを楽観的にしやすくなってしまいます。
専門家に相談して客観的な意見や視点を取り入れれば、精度の高いシミュレーションが可能です。
不動産会社の担当者や税理士など、様々な専門家のアドバイスを積極的に取り入れましょう。
不動産投資は事前のシミュレーションが成否を分ける
不動産投資で安定したキャッシュフローを実現するには、精度の高いシミュレーションが欠かせません。
シミュレーションによって、期待できるキャッシュフローやリスクの可能性などを見極められます。
不動産投資の成功率を高めるために慎重なリスク管理をしたいならば、事前にシミュレーションしましょう。
