不動産投資クラウドファンディングの仕組みは？メリット･デメリットを解説

不動産投資のクラウドファンディングとは？
不動産クラウドファンディングの選び方は？

クラウドファンディング型の不動産投資は、少額から不動産の運用ができるため注目されていますが、仕組みや通常の不動産投資との違いを知っておきたいですよね。

今回は、クラウドファンディング型の不動産投資の仕組み、メリット･デメリットや選び方などを詳しく解説していきます。

クラウドファンディング型の不動産投資会社

	COZUCHI (コヅチ)
不動産 会社
実績	総ファンド数138件/累計投資額約1,183億円の業界No.1の実績！ 想定年利回り4～10%、元本割れゼロ、累計応募額3,500億円超え！ ※2025年12月末時点
特徴	クラウドファンディング型の不動産投資！物件の管理･運用はプロにお任せ！好きなファンドを選んで少額から投資可能。
公式 サイト	COZUCHI (コヅチ)

不動産投資クラウドファンディングの仕組み

複数投資家から資金を集めて運用する仕組み

不動産投資クラウドファンディングとは、複数の投資家から資金を集めて不動産の購入や運用をする仕組みです。

クラウドファンディングを行っている事業者が物件の選別から購入、運用までを担当して利益は投資家に分配されます。

投資家自身が物件を購入するよりも少ない初期費用で不動産投資を始められ、分配される金額は出資した金額に応じて決まるため、出資が多ければ分配金も大きくなるのが特徴です。

不動産を購入せずに投資できる

不動産投資クラウドファンディングは、自身で不動産を購入せずに投資を始められるため、不動産ローンを組まずに少額から不動産投資に挑戦できます。

また、物件の選定や入居者集め、物件の管理や修繕など、不動産運用にかかる業務の手間がありません。

空室の発生やローン返済などのリスクがないので、不動産投資での不安要素が少なくて済むのも特徴です。

オンラインで完結するのが一般的

不動産投資クラウドファンディングは、申し込みから収益の受け取りまで全てオンライン上で完結します。

物件の内検や担当者との打ち合わせなどで現地に出向く必要がなく、時間や場所の制約なく利用できるサービスなので忙しい人にもおすすめです。

多くのサービスではスマホアプリに対応しているため、スマホから手続きや運用状況の確認までが簡単にできます。

不動産投資クラウドファンディングの収益構造

分配金で利益を得る

不動産投資クラウドファンディングは、投資家から集めた資金で不動産を運用して収益を上げ、出資した金額に応じて投資家へ分配します。

案件によって利回りは大きく異なりますが、平均は3～8%程度です。

不動産投資クラウドファンディングでは『優先劣後方式』が採用されているケースが多く、想定より利益が少ない場合には投資家へ優先的に利益が分配されます。

『優先劣後方式』とは、不動産や貸出債券などの証券化商品において、収益の還元を優先部分と劣後部分に分け優先順位を付ける仕組みです。

『優先劣後方式』は劣後出資部分が全額毀損するまで投資者の優先出資が元本毀損しない仕組みですが、不動産投資においては「絶対に元本毀損をしない」との保証はないため、しっかりと理解してから投資を始めましょう。

インカムゲイン型とキャピタルゲイン型がある

不動産投資クラウドファンディングは収益構造の違いから『インカムゲイン型』と『キャピタルゲイン型』に分類できます。

✅ インカムゲイン(家賃収入)型

賃貸収入や利息収入など定期的な収入を分配する仕組みで、入居者がいる限り家賃として設定した金額が毎月入ってくるので、大きな金額ではありませんが長期間安定して収入を得やすいのが特徴です。

インカムゲイン型は分配金が安定しやすいですが、リターンはキャピタルゲイン型より低くなります。

✅ キャピタルゲイン(売買益)型

不動産の売却によって得られた利益を分配する仕組みで、不動産の価格が上り調子のエリアや価格変動が起きやすい時代であれば、不動産売買での利益も得られる可能性が高いです。

基本的にキャピタルゲイン型の方が利回りは高いですが、景気の影響を受けやすく損失が生じるリスクも高いため、現在ではリスクの低いインカムゲインでの投資が主流となっています。

運用期間が設定されている

不動産投資クラウドファンディングには運用期間が設定されており、短期と長期に分類できます。

短期間で収益を得たいならば運用期間の短い案件がおすすめで、長期的に安定した収益を得たい場合は長期運用の案件が適しています。

運用期間の途中で解約するのは原則としてできないため、運用期間の長さは慎重に判断しましょう。

不動産投資クラウドファンディングのメリット

少額から投資を始められる

不動産投資クラウドファンディングは1万円から投資できる案件もあり、少額からでも投資を始められるのは大きなメリットです。

一般的な不動産投資では物件購入に最低でも数百万円かかってしまうため、初期投資の負担が大きくなります。

不動産投資クラウドファンディングの場合はローンを組まなくても少額の資金から投資が可能で、それぞれの資産状況に合わせて無理のない範囲から不動産投資に挑戦しやすいです。

リスク分散がしやすい

不動産クラウドファンディングで複数の案件に投資すれば、投資に失敗するリスクを分散させやすくなります。

少額から投資できる案件が多いため複数の案件に出資する人も多く、堅実な案件と大きなリターンを狙う案件に分散投資するのも戦略です。

投資の目的や自己資金に合わせて案件の組み合わせを工夫すると、リスクを抑えながら高いリターンを狙えるでしょう。

専門家が運用するため手間が少ない

不動産投資クラウドファンディングは、物件の選定や運用をプロの投資家が担当するため手間がかからず、最初に出資した後は運用状況に応じた分配金を定期的に受け取れます。

一般的な不動産投資の場合は管理･運用の方針をオーナーとして判断しなければいけません。

不動産投資クラウドファンディングであれば運用方針も含めてすべてプロに任せられるため、簡単な手続きの後は分配金の入金を待つだけなのが大きなメリットです。

不動産投資クラウドファンディングのデメリット

元本保証がない

不動産投資クラウドファンディングには元本保証がないため、投資するのにリスクが伴います。

運用状況の悪化や事業者の倒産などが元本割れの主な原因ですが、元本割れのリスクを回避するには信頼できる事業者を利用し分散投資するなどの対策が必要です。

優先劣後方式が採用されている場合は、元本割れが発生しても投資家へ優先して利益が分配されるため、リスクを軽減できるでしょう。

途中解約ができない

不動産投資クラウドファンディングは、原則として運用期間中の途中解約ができません。

現金化したい場合や投資方針を変えたい場合などでも運用期間の終了を待つ必要があり、運用期間は一般的に半年～2年程度です。

長期的に資金が拘束されるリスクを踏まえて慎重な判断が求められます。

案件の透明性に差がある

不動産投資クラウドファンディングでは、事業者によって案件の情報公開の内容や質に差があり、良い情報ばかりを切り取って伝える事業者も存在しています。

案件の透明性が高い事業者を選ばないと、収益性の低い案件に投資するリスクがあるため注意が必要です。

不動産投資クラウドファンディングは、基本的に事業者の開示する情報のみで投資するかの判断が求められるので、当該案件について詳細な情報を提供してくれる事業者かどうか見極めなければいけません。

不動産投資クラウドファンディングの選び方

事業者の実績を確認する

不動産投資クラウドファンディングでは、事業者の実績を詳しく調べると信頼性を客観的に判断できます。

累計調達額や募集実績が豊富にあり、運用年数の長い事業者は信頼度が高く、倒産のリスクを判断するために事業者の資本金や財務状況なども確認しましょう。

案件情報の公開内容をチェックする

不動産投資クラウドファンディングで公開されている案件情報をチェックすれば、案件の透明性を判断できます。

上記の情報が正確に開示されている場合は正確な投資判断の役に立ちますが、逆に少ない情報しか公開されていない案件はリスクが隠されている可能性があるため危険と判断しましょう。

リスク説明が丁寧なサービスを選ぶ

不動産投資クラウドファンディングの良い点ばかりを強調するのではなく、リスクも丁寧に説明する事業者は信頼できます。

具体的にどんな問題点があり、どの程度の損失が発生するリスクがあるか明確にしているサービスを選ぶのがおすすめです。

詳細なリスク説明があれば、リスクも含めた上で総合的な判断ができます。

不動産投資の相談におすすめな不動産会社

クラウドファンディング型の不動産投資会社

	COZUCHI (コヅチ)
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おすすめの不動産投資会社

	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ
不動産 会社
入居率	99.6％ (2025年10月時点)	99％以上 (2025年3月末時点)
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取り扱い 物件	新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス	中古ワンルームマンション
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不動産 会社
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公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
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取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
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公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	99％以上 (2025年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
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特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

ワンルームマンション投資

	イー・コネクション
不動産 会社
入居率	99.1％※2024/6/8時点
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特徴	相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選
公式 サイト	イー・コネクション

不動産投資全般の相談ができるサービス

	おうちのぜんぶ
不動産 会社
入居率	100% (2024年9月時点)
取り扱い エリア	全国
取り扱い 物件	新築/中古マンション 新築/中古戸建て
仲介 手数料	なし
実績	なし
特徴	不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実
公式 サイト	おうちのぜんぶ

不動産投資クラウドファンディングは初心者に人気の投資

不動産投資クラウドファンディングは、少額から始められて専門家に運用や管理を任せられるため、不動産投資の初心者にも人気が高いです。

ただし、元本保証がなく、原則として途中解約ができない点などリスクもあります。

事業者の経営状況の悪化や倒産などで元本割れするリスクがあるため、慎重に判断しなければいけません。

信頼できる事業者を選定し複数の案件へ分散投資すれば、不動産クラウドファンディングによってリスクを抑えた資産形成を進められるでしょう。