アパート投資は難しい？仕組みとメリットやリスクと成功するポイントを解説

アパート投資って難しいの？
アパート投資で本当に利益が出るの？

不動産投資の中でも利回りが高めで収益性に優れているアパート投資は注目度が高いですが、ランニングコストがかかる点やローン返済のリスクなどには注意しなければいけません。

今回は、アパート投資の仕組み、メリットやリスクと収益化のポイント、アパート投資に向いている人などを詳しく解説していきます。

不動産投資におすすめの不動産投資会社

	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ
不動産 会社
入居率	99.7％ (2025年3月時点の中古マンションの実績値)	99％以上 (2025年3月末時点)
取り扱い エリア	東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外	東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	不動産投資売上 No.1※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2025年3月調べ)	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位
特徴	豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり	物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供！仲介手数料は無料･原状回復費はJPリターンズが負担･提携の税理士が確定申告もサポート 面談完了で選べるデジタルギフト最大5万円分！
公式 サイト	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ

	FJネクスト	日本財託
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年5月時点)	99％以上 (2024年3月時点)
取り扱い エリア	都心エリア/ 神奈川エリア	東京23区
取り扱い 物件	新築･中古 ガーラマンションシリーズ	中古の 区分マンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位	管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！
特徴	専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。	500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし
公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件)	99.0％ (※2024年度の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	98％以上 (2024年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
実績	賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！
特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

アパート投資の仕組み

複数戸を所有して家賃収入を得る投資法

アパート投資は、複数戸からなるアパートを購入して部屋を貸し出して家賃収入を得る投資方法です。

複数戸あるため、一部の部屋に空室が生じても他の部屋で家賃収入を得られます。

マンションの1戸のみを所有する区分マンション投資と比較するとアパート投資は家賃収入を安定させやすく、総戸数が10戸未満の物件もあるためアパート投資は初心者にも取り組みやすいのが特徴です。

住宅ローンではなく投資用ローンを利用

アパート投資では、住宅ローンではなく投資用ローンを利用するのが一般的です。

金融機関ごとに商品名や審査基準など詳細が異なり、アパートローンは一棟経営を前提としているため区分所有は対象に含まれません。

アパートローンは一般的な住宅ローンよりも金利は高く設定されているので注意が必要です。

管理や修繕など運用スキルも求められる

アパート投資ではオーナーとして物件の管理や修繕に対応する必要があり、入居者の募集や手続き、設備のメンテナンス、集金など多くの管理業務が発生します。

アパート投資の管理業務は管理会社への外注が可能で、アパートの管理を委託する場合は家賃収入の5%程度を委託料として支払うのが一般的です。

管理会社の業務の質は入居者の満足度に大きな影響を与えるため、業者の選定に気を付けましょう。

アパート投資の主なメリット

戸数が多く収入が安定しやすい

アパート投資は、戸数が多いため家賃収入が安定しやすい点がメリットです。

空室が出ても他の部屋の家賃収入で補えるため、区分投資よりも収益を安定させられるだけでなく、入居者を確保できれば最低でも数年は住み続けてくれる可能性が高いです。

入居者が一斉に退去するケースは少なく常に一定の家賃収入を見込めるため、将来的な家賃収入の予測を立てやすく、安定した運用を実現しやすいと言えます。

利回りが高い

アパート投資は、基本的に建物全体を一括所有するスタイルで利回りが高くなりやすく、貸し出している部屋の戸数分だけ家賃収入が増すため大きな収益を期待できます。

実際のアパート投資では5％～8％程度の利回りが理想とされており、自己所有の土地を利用してアパート投資する場合はさらに高い利回りが期待できるでしょう。

ただし、利回りは地域やターゲット層など多くの要素に影響を受けるため、事前の調査やシミュレーションが重要になります。

節税対策としても効果的

アパート投資では、運用で発生した費用を経費として計上できるため、節税対策として効果的です。

減価償却費やローン利息など経費として計上できる項目はたくさんあり、経費を不動産所得から差し引けば所得税や住民税などの負担を減らせます。

ただし、ローンの元金返済やプライベートな支出などは経費になりません。

税理士に相談すれば、正確に経費計上を行い、最大限の節税効果を実現できます。

アパート投資のリスクと注意点

空室率が高いと収益に影響する

アパート投資では、入居者が集まらずに空室率が高くなると収益が悪化するリスクがあるので注意が必要です。

複数の部屋が空室になると収益性が悪くなり赤字になる可能性もあるため、立地や設備、ターゲット層などを見極めてリスクを軽減するのが重要になります。

事前に収支シミュレーションを行い、十分な収益性を見込めるのか見極めるのも大事です。

建物や設備の維持費がかかる

アパート投資では、ランニングコストとして建物や設備の維持費がかかる点に留意しておきましょう。

共用部分や外壁などの清掃や修繕、管理のための費用などアパートの維持費は定期的に生じるため、長期的な収支計画が重要です。

維持費を踏まえた上で収益を上げられる見込みがあるか判断し、管理業務の効率化を図ってコストを最小限に抑える工夫も必要となります。

ローン返済リスクを把握しておく

アパート投資で利用するローンには返済リスクがあります。

家賃収入が減少すればローンの返済計画に支障が出る恐れがあるため、余裕のある返済計画を立てておくと返済が滞るリスクを軽減できるでしょう。

住宅ローンが返済できない場合の対処法は、金融機関への相談やアパートの売却、ローンの借り換えなどがあるため、返済が滞る場合を想定して対策を考えておく必要があります。

アパート投資で成功するためのポイント

立地選びで空室リスクを回避する

アパートの立地選びによって空室リスクの軽減が可能です。

駅からの距離や周辺施設、治安などは入居者募集に大きな影響を与えるため、安定して入居者を確保するために人口が増加する見込みがあるかどうかもチェックしておきましょう。

工業の誘致や住宅地の開発など人口が増加する要素が揃っているエリアはおすすめできます。

信頼できる管理会社を選定する

アパート投資は管理を委託するのが一般的なため、信頼できる管理会社の選定が重要です。

管理会社が入居者の対応から物件の清掃、設備管理などを行ってくれるため、質の高い管理業務を行う業者に委託できれば空室リスクを軽減できるでしょう。

管理会社選びでは、費用や実績、担当者との相性などを重視し、複数の管理会社を比較して慎重に検討して信頼できる管理会社を選ぶのがおすすめです。

収支シミュレーションを事前に行う

アパート投資を成功させるには収支シミュレーションが重要になるため、収支シミュレーションをして物件の収益性の確認をしておきましょう。

金融機関から融資を受ける際には、収支シミュレーションの結果を伝えれば審査で有利になります。

空室が生じるリスクを踏まえて、さまざまな入居率を仮定してシミュレーションするのが効果的です。

アパート投資に向いている人の特徴

長期的に資産を築きたい人

アパート投資は長期的に運用して資産を築きたい人におすすめの投資方法です。

安定した家賃収入を得られて、利回りも高めで長期運用で資産を増やせる投資のため、短期で高額な資産を形成したい人にはおすすめしません。

安定した家賃収入を積み重ねて資産を増やしていく方法なので、短期的な収益を狙うと物件の選定や管理に失敗して赤字になるリスクがあります。

複数の収入源を持ちたい会社員

会社員で本業とは別の収入源を持ちたい方にアパート投資はおすすめです。

アパート投資は長期的に資産形成を目指すため、本業で安定した収入のある方に適しており、会社員であればアパートローンの審査に通りやすく有利な条件で融資を受けやすくなります。

アパートの管理は業者に委託すれば本業で忙しい会社員でもアパート投資を続けられます。

ある程度の資金や融資枠を確保できる人

アパート投資を始めるにはまとまった初期費用がかかるため、ある程度の資金を持つ人におすすめします。

アパート投資にかかる初期費用の1～2割程度の自己資金を用意できるのが望ましいです。

アパート投資の費用の大部分は金融機関からの融資によって補い、3,000万円以上のローンを組むのが一般的なため、高額の融資枠を確保できる人にアパート投資はおすすめです。

会社員で年収が高くて勤続年数が長い人や、預貯金や不動産など多くの資産を持つ人は良い条件で融資を受けられます。

アパート投資は収益性の高い不動産運用法

アパート投資は複数戸を貸し出せるため安定性があり、高い利回りを狙える不動産運用方法です。

空室が生じたとしても他の部屋で補えて、節税効果もあり、メリットがたくさんあります。

ただし、リスクもあるため、物件の立地や管理体制、ローン対策などを意識するのが大事です。

長期的な視点を持って計画的にアパート投資を進めていきましょう。