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マンション投資に潜むリスクとは？見落とされがちなリスクや対策法を解説！
マンション投資はどんなリスクがある？
マンション投資のリスクへの対策は？
マンション投資は資産形成の方法として人気が高いですが、事前にリスクも理解した上で対策をしておかないと失敗する可能性も高いです。
今回は、マンション投資の具体的なリスク、リスクを抱えやすい人の特徴や対策法などを詳しく解説していきます。
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- グッドカミング編集部
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この記事の目次
マンション投資の相談におすすめな不動産会社
| RENOSY (リノシー) |
JPリターンズ | |
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99.6％ (2025年10月時点) |
99％以上 (2025年3月末時点) |
| 取り扱い エリア |
東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外 | 東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡 |
| 取り扱い 物件 |
新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス | 中古ワンルームマンション |
| 仲介 手数料 |
なし | なし | 実績 | 不動産投資売上 No.1※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2026年3月調べ) |
2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 |
| 特徴 | 豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり |
物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供！仲介手数料は無料･原状回復費はJPリターンズが負担･提携の税理士が確定申告もサポート 面談完了で選べるデジタルギフト最大5万円分！ |
| 公式 サイト |
| FJネクスト | 日本財託 | |
|---|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99％以上 (2023年5月時点) |
99％以上 (2024年3月時点) |
| 取り扱い エリア |
都心エリア/ 神奈川エリア |
東京23区 |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 ガーラマンションシリーズ |
中古の 区分マンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位 | 管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！ |
| 特徴 | 専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。 | 500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし |
| 公式 サイト |
| シノケン ハーモニー |
トーシン パートナーズ |
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|---|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件) |
99.0％ (※2024年度の平均値) |
| 取り扱い エリア |
東京23区/川崎市/横浜市 | 都心エリア/ 神奈川エリア |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
新築･中古 自社のデザイナーズマンション |
| 仲介 手数料 |
あり | なし |
| 実績 | 2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位 | 自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞 |
| 特徴 | 頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。 | 月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！ |
| 公式 サイト |
| シノケン プロデュース |
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|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99％以上 (2025年の年間平均) |
| 取り扱い エリア |
東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台 |
| 取り扱い 物件 |
新築･中古 自社のデザイナーズアパート |
| 仲介 手数料 |
あり | 実績 | 賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！ |
| 特徴 | 創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実 |
| 公式 サイト |
ワンルームマンション投資
| イー・コネクション | |
|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 99.1％※2024/6/8時点 |
| 取り扱い エリア |
全国(基本都心中心) |
| 取り扱い 物件 |
ワンルームマンション |
| 仲介 手数料 |
– |
| 実績 | 管理物件数2458戸※2024年9/13時点 顧客満足度95％ |
| 特徴 | 相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選 |
| 公式 サイト |
クラウドファンディング型の不動産投資会社
| COZUCHI (コヅチ) |
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|---|---|
| 不動産 会社 |
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実績 | 総ファンド数138件/累計投資額約1,183億円の業界No.1の実績！ 想定年利回り4～10%、元本割れゼロ、累計応募額3,500億円超え！ ※2025年12月末時点 |
| 特徴 | クラウドファンディング型の不動産投資！物件の管理･運用はプロにお任せ！好きなファンドを選んで少額から投資可能。 |
| 公式 サイト |
不動産投資全般の相談ができるサービス
| おうちのぜんぶ | |
|---|---|
| 不動産 会社 |
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| 入居率 | 100% (2024年9月時点) |
| 取り扱い エリア |
全国 |
| 取り扱い 物件 |
新築/中古マンション 新築/中古戸建て |
| 仲介 手数料 |
なし |
| 実績 | なし |
| 特徴 | 不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実 |
| 公式 サイト |
マンション投資における主なリスク
空室リスク
マンション投資では、所有するマンションに入居者がいない期間があると家賃収入が途絶えます。
空室が発生する期間もローンや管理費の支払いは発生するため、赤字になる可能性が高いです。
空室リスクを下げるためには、物件の立地･築年数･周辺環境などの見極めが重要となります。
家賃下落リスク
マンション投資では、築年数の経過による老朽化や周辺環境の変化などにより、家賃を下げなければいけない状況に陥るリスクもあります。
また、空室が長期的に発生して入居者が集まらないために家賃を下げるケースも多いです。
家賃が下落すると収支が悪化してローンの返済計画に影響を及ぼすため、10年や20年の長期運用を前提として家賃の下落も想定してシミュレーションをしておきましょう。
価格下落リスク
マンション投資は、老朽化･景気変動･過疎化などによって物件価格が下落するリスクがあります。
マンション投資をする際は、物件を手放して利益を上げる出口戦略も考えなければいけません。
価格が下落して売却益が低下するとマンション投資全体の利益がマイナスになる可能性があるため、価格下落リスクを踏まえた上で物件を選ぶのが失敗を防ぐポイントです。
マンション投資で見落とされがちなリスク
管理費･修繕積立金の増加
マンション投資では、物件を運用していく中で管理費や修繕積立金が増加するリスクがあります。
管理会社に支払う管理費や修繕に備えて積み立てていく修繕積立金は、マンションを所有すると避けられないコストです。
修繕積立金は、人件費の高騰･マンションの老朽化･初期に設定した価格が低すぎたなどが原因で値上げされる場合があるため、将来的な管理費や修繕積立金の値上げを考慮してシミュレーションしましょう。
設備や機器が故障するリスク
マンションの物件内にある設備や機器が故障すると、修理交換で費用負担が発生します。
給排水設備や冷暖房、浴室設備などが故障したために、修繕に大きな出費が発生するのは珍しくありません。
入居者が退去した後で床や壁、網戸などを取り替える際にコストが発生する場合もあります。
建物や設備は築年数の経過によって経年劣化するため、修理や交換の費用が突然発生する可能性も想定しておきましょう。
災害リスク
地震や台風、洪水などの自然災害による被害によって突発的に高額なコストが発生するリスクがあります。
資産価値の低下や修繕費用の増加、空室率の上昇など災害によるリスクは様々です。
災害リスクに備えるには、物件の耐震性のチェックや保険への加入などの対策を検討しておきましょう。
マンション投資のお金に関するリスク
金利上昇リスク
マンション投資を始める際にはローンを利用するのが一般的ですが、変動金利でお金を借りていると金利上昇によって返済額が増える可能性があります。
金利上昇への対策には固定金利への切り替えや繰り上げ返済の活用などが効果的です。
金利上昇は一般的に好景気のサインになるため、家賃を増額して収益をアップできるプラスの面もあり、金利上昇は必ずしもリスクになるとは限らない点も意識しておきましょう。
キャッシュフロー悪化リスク
マンション投資では、空室の発生･家賃の下落･支出の増加などによってキャッシュフローが悪化するリスクがあります。
キャッシュフローの悪化で手元の現金が減ると突発的な出費に対応できません。
赤字に陥ると維持費の支払いが困難になり、最悪の場合はマンション投資が破綻するため注意が必要です。
ローンを返せないリスク
マンション投資では、赤字の状態が続いてローンの返済が困難になるのは大きなリスクです。
ローンの返済ができない場合は、物件を差し押さえられて残りのローンの返済に充てられます。
差し押さえられた物件の売却だけでローンを完済できないと、最悪の場合は自己破産しなければならず、自己破産すると最低限の財産以外はすべて失いローンやクレジットカードなどの利用も制限されるため、必ず事前に対策をしておきましょう。
マンション投資でリスクを抱えやすい人の特徴
表面利回りだけで判断する
マンション投資では、表面利回りは現実の利回りとのギャップが発生しやすいです。
表面利回りは、物件の維持費や税金などのコストを考慮していない利回りのため、実際に手元に残る利益はそれよりも少なくなります。
実際に運用した場合の収益性を正確に把握したいならば、実質利回りを計算する必要があります。
営業トークを鵜呑みにする
マンション投資では、不動産投資会社の営業トークを鵜呑みにすると様々なリスクを見落としやすくなります。
営業トークとして、マンション投資は年金対策や保険代わりになると説明される場合がありますが、実際にはマンション投資で安定した収益を得られなければ年金対策や保険代わりにはなりません。
家賃保証で永続的に家賃収入が保証されると説明された場合も、実際には定期的に保証される家賃の金額が見直されるので収支が悪化するリスクがあるため注意が必要です。
出口戦略を考えていない
マンション投資では、最後に物件を売却する出口戦略まで考えておかないと失敗します。
10年や20年先まで長期的に運用した上で、損をしない価格で売却できる物件を選ばなければいけません。
出口戦略に失敗すると資金回収が難しくなり、マンション投資トータルで損をする可能性があるので、投資を始める前にはしっかりと将来の収支シミュレーションをしておきましょう。
マンション投資のリスクを抑える対策
立地を最優先で選ぶ
マンション投資の物件選びでは、立地を最優先に選ぶとリスクを抑えられます。
賃貸ニーズの高いエリアにある物件を選ぶと安定して入居者を集めやすく、駅から徒歩圏内･周辺に施設が充実しているなど、将来的に人口が増加する見込みのあるエリアがおすすめです。
資産価値を維持できれば高額で売却できるため、出口戦略においても立地は重要となります。
実質利回りで収支を確認する
マンション投資の物件選びでは、実質利回りを計算して収支シミュレーションをしましょう。
実質利回りを確認すれば現実的な数字をチェックできるため、投資リスクの判断に役立ちます。
様々なコストを含めた利回りに基づいて判断すれば、赤字に陥るリスクを軽減できるでしょう。
{(年間の家賃収入-諸経費)÷物件価格}×100＝実質利回り(%)
【例】年間家賃収入：300万円
物件価格：5,000万円の場合
諸経費：30万円の場合
{(300万円-30万円)÷5,000万円}×100＝5.4%
余裕のある資金計画を立てる
マンション投資では、収支が悪化するのを防ぐために余裕を持った資金計画を立てましょう。
空室発生や家賃下落、金利上昇など様々なリスクによって収支が悪化する可能性があるため、最悪な状況も想定した上で余裕のある資金計画を立てておくと赤字を回避しやすいです。
マンション投資はリスク理解が成功の鍵
マンション投資は、様々なリスクが存在するため不安を感じる人も多いですが、事前にリスクの存在を認識した上で対策を講じておけば、安定したマンション運用を実現できます。
実質利回りの確認、出口戦略まで考えた物件選び、様々な状況を想定した収支シミュレーションなどはリスク対策として効果的です。
マンション投資のメリットばかりではなくリスクにも目を向けて慎重な判断をすれば、マンション投資で安定した収益を得られるでしょう。
