不動産投資で大規模修繕は必要？修繕の費用や必要なタイミングと資金計画

不動産投資に大規模修繕は必要？
不動産の大規模修繕はいくらかかる？

不動産投資で物件の資産価値を維持するためには定期的な修繕が必要となりますが、大規模な修繕にはどれくらいの費用がかかるのかを知っておきたいですよね。

今回は、不動産投資における大規模修繕について、費用の目安や修繕をするタイミングなどを詳しく解説していきます。

不動産投資の相談におすすめな不動産会社

	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ
不動産 会社
入居率	99.6％ (2025年10月時点)	99％以上 (2025年3月末時点)
取り扱い エリア	東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外	東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	不動産投資売上 No.1※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2025年3月調べ)	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位
特徴	豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり	物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供！仲介手数料は無料･原状回復費はJPリターンズが負担･提携の税理士が確定申告もサポート 面談完了で選べるデジタルギフト最大5万円分！
公式 サイト	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ

	FJネクスト	日本財託
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年5月時点)	99％以上 (2024年3月時点)
取り扱い エリア	都心エリア/ 神奈川エリア	東京23区
取り扱い 物件	新築･中古 ガーラマンションシリーズ	中古の 区分マンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位	管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！
特徴	専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。	500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし
公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件)	99.0％ (※2024年度の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	99％以上 (2025年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
実績	賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！
特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

ワンルームマンション投資

	イー・コネクション
不動産 会社
入居率	99.1％※2024/6/8時点
取り扱い エリア	全国(基本都心中心)
取り扱い 物件	ワンルームマンション
仲介 手数料	–
実績	管理物件数2458戸※2024年9/13時点 顧客満足度95％
特徴	相談件数5万件突破。業界歴18年の経験豊富なチームの徹底サポート。プレミアム物件のみ厳選
公式 サイト	イー・コネクション

クラウドファンディング型の不動産投資会社

	COZUCHI (コヅチ)
不動産 会社
実績	総ファンド数138件/累計投資額約1,183億円の業界No.1の実績！ 想定年利回り4～10%、元本割れゼロ、累計応募額3,500億円超え！ ※2025年9月末時点
特徴	クラウドファンディング型の不動産投資！物件の管理･運用はプロにお任せ！好きなファンドを選んで少額から投資可能。
公式 サイト	COZUCHI (コヅチ)

不動産投資全般の相談ができるサービス

	おうちのぜんぶ
不動産 会社
入居率	100% (2024年9月時点)
取り扱い エリア	全国
取り扱い 物件	新築/中古マンション 新築/中古戸建て
仲介 手数料	なし
実績	なし
特徴	不動産・住宅に関する幅広い相談が可能。業界経験歴10年以上のコンサルタントのみが在籍。アフターフォロー充実
公式 サイト	おうちのぜんぶ

不動産投資における大規模修繕とは？

建物の寿命を延ばすための重要な工事

不動産投資における大規模修繕とは、物件の寿命を延ばすために外壁や給排水管などを計画的に修理･改修する工事を指します。

建物は日射や風雨などの影響で少しずつ劣化が進んでいくため、定期的なメンテナンスが必要であり、劣化の状況によっては修理をしなければいけません。

大規模修繕を定期的に実施すれば、建物の各部分を新築に近い状態に戻して寿命を延ばせます。

修繕の目的は資産価値の維持

定期的な修繕をくり返して住居内の生活環境が整った状態が続けば入居者満足度も向上するため、建物の資産価値も長期的に維持できます。

建物が綺麗で住みやすい環境であれば空室率の低下にもつながるため、長期間安定した収益をあげるためにも定期メンテナンスは重要です。

また、大規模修繕で建物の劣化を最低限に抑えられれば、築年数が経過しても高額での売却が可能になるでしょう。

計画的な修繕が突発的な修繕費の発生を防げる

建物内の各部分の劣化が進むと、突発的な設備トラブルが発生するリスクが高まります。

予期せぬ大規模な故障により多くの修繕費が発生すると赤字を避けられなくなってしまうため、定期的に設備チェックをして長期的な修繕計画を立てておきましょう。

安定した不動産経営を実現するには、定期的に大規模修繕をするのが必要不可欠となってきます。

不動産投資の大規模修繕にかかる費用

費用は1戸あたり数十万円規模

大規模修繕にかかる費用の目安ですが、分譲マンションの場合は1戸あたり50万～100万円前後が目安となります。

アパート一棟の場合は、1,000万～2,000万円以上など高額な費用がかかるケースも。

大規模修繕には様々な工事が含まれ、築年数による劣化の進み具合から1回目よりも2回目や3回目の方が費用が高額になりやすいです。

修繕内容によって大きく変動する

実際の大規模修繕で発生する費用は、修繕工事の内容によって大きく変わります。

仮設工事とは、修繕工事のための足場を組んだり落下防止ネットを張るなど、工事期間中に一時的に設置する設備を指します。

また、防水工事ではシート防水やウレタン防水など、施工の種類によっても費用が異なるため、設備の劣化が進んでいる場合は費用が膨らみやすいです。

修繕積立金を計画的に積み立てる

大規模修繕の費用は非常に高額になるケースも少なくないため、修繕積立金として計画的に準備していくのが一般的です。

運用している物件から得られる収益の一部を修繕積立金として確保しておけば、無理なく修繕費用を積み立てて行けます。

不動産投資を始める際には、修繕積立金の計画も含めてシミュレーションをしておくと、突然の設備トラブルにも備えられるでしょう。

また修繕積立金は損金として経費に計上ができるため、節税効果も期待できます。

不動産投資で大規模修繕をするタイミング

築10〜15年が目安

不動産投資で最初に大規模修繕をする築年数は、10～15年程度が目安とされています。

外壁や防水などの耐用年数は10～15年程度に設定されているため、耐用年数に達したタイミングで修繕をすればトラブルが起きる前に修繕できるでしょう。

劣化症状が見えたら早めの対応を

建物内に劣化症状がみられる場合は、事前の計画とは関係なく早めに修繕対応をしましょう。

雨漏りやひび割れ、塗装の剥がれなどを放置してしまうと、そこから劣化が早まり後々大きなトラブルに発展してしまうケースが非常に多いです。

早期に対応すれば最低限の修繕費用で対応できるため、結果的に修繕コストを抑えられます。

専門家による建物診断を受けると劣化症状を見逃さず早期対応できるため、定期的に建物の劣化状態をチェックしておきましょう。

入居者の満足度維持にも直結

物件の外観や共用部などがキレイで清潔に保たれていると、入居者の満足度は高くなり空室リスクも避けやすくなります。

入居希望者が内覧しに来た際には、外壁や屋根などの状態も注目されやすいです。

定期的に大規模修繕がされている物件なら、築年数が経過していても入居者が決まりやすいため、空室リスクを軽減するためにも適切なタイミングでの大規模修繕は必要となります。

不動産投資の大規模修繕の注意点

見積りは複数社から取る

大規模修繕を依頼する際は、複数の業者からそれぞれ見積りをもらいましょう。

同じ内容の工事でも依頼する業者によって費用が異なるケースは少なくないため、最低でも2～3社から見積りを取って細かな数字を含めて比較していくのがおすすめです。

条件は同一で見積りを取り、サポート体制やスケジュールなども含めて総合的に信頼できる業者を見極めましょう。

修繕内容をオーナー自身が理解する

不動産投資では、大規模修繕の具体的な内容は業者に丸投げせずにオーナー自身が把握しておくのが大切です。

修繕工事の内容やスケジュール、材料の種類などの詳細をオーナーが把握しておけば、不要な要素があればコストを削って費用の節約も可能になります。

オーナーが大規模修繕を直接管理すれば、不要な追加費用を回避して工事の品質を確保しやすくなるでしょう。

修繕期間中の入居者対応を考慮する

大規模修繕の工事期間中には、騒音や足場設置などが発生して入居者の生活に影響が生じるため、事前に入居者や近隣住民への説明が不可欠です。

工事の規模が大きいため、入居者や近隣住民からのクレームを受けるリスクがあるため、事前の周知は徹底し誠実な対応を心がけましょう。

不動産投資の大規模修繕に備える資金計画

収益の一部を修繕積立金に回す

大規模修繕に必要な資金を準備するためには、家賃収入の一部を修繕積立金に回しておくのが効果的です。

一般的には、月々の家賃収入の1割程度を修繕積立金に充てるのが目安とされています。

ただし、物件の規模や築年数、建材の種類などによって必要な金額は変わるため、修繕工事費用を賄える資金を準備できるようんび余裕を持った資金計画を立てておきましょう。

長期修繕計画を作成する

大規模修繕に備えるためには、長期的な修繕計画を作成しておくのが一般的です。

修繕をする時期や項目、費用などを長期修繕計画の中に記載しておきますが、30年以上で大規模修繕工事を2回含む期間が目安とされています。

長期的な修繕計画を立てておくと、安定した不動産運用を実現しやすくなるでしょう。

金融機関の修繕ローンを活用する

修繕積立金だけで修繕費用を賄うのが難しい場合は、「大規模修繕ローン」の利用も検討しましょう。

大規模修繕をする際に、事前の予測よりも建物の劣化が進んでいて費用が不足するケースも珍しくはありません。

大規模修繕ローンを活用すれば必要な修繕工事に取り組めるため資産価値の減少を避けられます。

ただし、高額な大規模修繕ローンを利用すると、物件購入時のローンも含めて返済負担が大きくなってしまうリスクもあるため、返済計画をしっかり見直した上で検討しましょう。

不動産投資の大規模修繕は資産価値の維持には必要

不動産投資において建物の経年劣化は避けられないため、大規模修繕は資産価値の維持のために必要な工事となります。

大規模修繕には高額な費用がかかるので、長期的な計画を立てて修繕費用を積立てておくのが重要です。

信頼できる施行会社に依頼すれば、適切な価格で質の高い修繕工事ができるため、2～3社から見積りを取って信頼度の高い業者を見極めましょう。

不動産投資で安定した収益を得るためには定期的なメンテナンスと修繕が必要不可欠なので、投資計画と共に大規模修繕についても入念な計画を立てておくのがおすすめです。