不動産投資のサブリースとは？仕組みやメリット･デメリットと注意点を解説

不動産投資のサブリース契約の仕組みは？
サブリースで不動産投資をするリスクはある？

不動産投資の方法の一つとして「サブリース」がありますが、収益が得られる仕組みを理解した上で慎重に検討しなければ失敗するリスクがあります。

今回は、サブリースで不動産投資をする仕組み、メリットやリスクと注意点などを詳しく解説していきます。

不動産投資のサブリースの仕組み

管理会社が物件を借り上げて転貸する仕組み

サブリース契約とは不動産投資のアパート経営手法の一つで、サブリース業者がオーナーから物件を一括で借り上げて入居者に転貸(又貸し)をする形態です。

管理会社は入居者の募集や家賃の回収などを担当し、賃料から手数料を差し引いた分をオーナーに支払います。

サブリースでは物件のオーナーは賃貸管理の業務をする必要はなく、賃貸管理についての責任を負いません。

手間やリスクを負担せずに家賃収入を得られる方法として、サブリース契約は注目されています。

空室があっても家賃が受け取れる

サブリース契約では、一般的に家賃保証の条項が盛り込まれており、空室状況に関わらず固定の賃料を受取れます。

空室の発生や家賃滞納などのリスクを負わずに安定した家賃収入を見込めるため、不動産投資のノウハウがなくて不安を抱いている初心者にもサブリース契約はおすすめです。

管理の手間が大幅に減る

サブリース契約では賃貸管理を管理会社に任せられるため、管理業務にかかる手間が大幅に軽減されるのが利点です。

本業のある人が賃貸管理業務を担当するのは負担が大きいですが、サブリースでは賃貸管理をプロに委ねられるので負担がかからずトラブルの心配も少なくなります。

サブリース契約を締結した後は、毎月の家賃収入が振り込まれるのを待つだけで不動産の運用が可能です。

不動産投資のサブリースのメリット

家賃収入が安定しやすい

サブリース契約で不動産投資をすると、家賃収入を安定させやすいのがメリットとなります。

家賃保証のある契約をすれば空室が発生しても毎月一定の賃料を受取れるため、ローンの返済計画を立てやすくなり、無理のない不動産投資が可能です。

受け取れる家賃収入は満室時の80～90%程度となっており十分な収益を見込め、空室や家賃滞納などの状況に影響を受けないため、不動産投資のリスクを回避したい人におすすめな投資方法となります。

管理会社に任せられる範囲が広い

不動産投資のサブリース契約では、管理会社に対して幅広い範囲の管理業務を任せられます。

入居者とのやり取りは全て管理会社が対応してくれるため、オーナーとして対応する業務はほとんどありません。

空室への対応や家賃回収なども管理会社が担当してくれるので、本業などで忙しい人にも向いています。

地方や遠方の物件でも運用しやすい

物件の管理業務を全て委託できるサブリース契約を活用すると、地方や遠方の物件を利用した不動産投資をやりやすくなります。

オーナーとして賃貸管理に携わる必要がないため、日本中の物件を対象として不動産投資を進められるのが利点です。

地方や遠方を対象にできれば、安価で物件を購入できる可能性が上がるので、高利回りの物件を探しやすくなります。

候補となる物件の幅が広がり、自分の目的にあった不動産投資を実現しやすくなるのもサブリースのメリットです。

不動産投資のサブリースのデメリット

家賃が下がるリスクがある

不動産投資のサブリース契約では数年ごとに家賃の見直しがされるため、家賃が下がるリスクがあります。

管理会社側が家賃の減額を要求するのは法的に認められており契約で禁止にはできないので、家賃の減額に応じるかサブリース契約の解約検討が必要になる場合も。

永続的に家賃が固定されているわけではないため、家賃収入が下がるリスクを踏まえた上で資金計画を立てましょう。

途中解約は困難

不動産投資のサブリース契約では、借主である管理会社が法的に保護されており、オーナー都合による途中解約は原則としてできません。

管理会社が途中解約に同意したとしても、高額な違約金を請求されるのが一般的となり、違約金の上限金額には法規制がないため契約書に記載された通りの金額を払う必要があります。

サブリースの契約期間を長くすると、解約したくてもできない状況に陥ってしまう可能性があるので注意しましょう。

オーナーの意向を反映しにくい

不動産投資のサブリース契約では管理会社が独自の判断で物件を運用するため、オーナーの意向は反映されにくいのもデメリットの一つです。

入居者の選定から賃料の設定、設備の修繕まで管理会社側に決定権があり、経営方針は管理会社へ委ねなければなりません。

問題のある入居者との契約や空室の発生などで物件の価値が低下するリスクを避けるため、信頼できる管理会社を見極めて契約しましょう。

不動産投資のサブリースで失敗する原因

「家賃保証＝固定家賃」と誤解する

不動産投資では、サブリース契約の家賃保証が永続的に固定家賃を受取れると誤解していると失敗しやすくなります。

サブリース契約では定期的に家賃が見直され、家賃が減額されるケースが多いです。

家賃の減額を無条件で応じる義務はありませんが、近隣の家賃相場の下落や空室率の上昇など合理的な理由があれば減額を拒否するのは難しいので注意しましょう。

契約書の内容をよく確認しない

サブリースの契約書の中に、オーナーにとって不利な条項が含まれているとトラブルに発展しやすくなります。

免責期間が設けられていると当該期間の家賃収入が保証されないなど、サブリースのメリットを活かしきれない条項などには特に注意しましょう。

契約書にサインした時点で合意があるとみなされるため、契約書の内容は必ずチェックし管理会社の担当者と一緒に読み合わせをするのがおすすめです。

将来の収支シミュレーションが不十分

不動産投資のサブリースでは、将来の収支シミュレーションが甘いと返済計画が破綻してしまうリスクがあるので注意が必要です。

サブリース契約では家賃の減額や早期解約、違約金の支払いなどのリスクも踏まえた上で、シミュレーションをするのが大切。

最悪のシナリオも想定した上でシミュレーションをしておけば、安定した収益性を実現できるか判断できるでしょう。

不動産投資のサブリースの検討時のポイント

複数社の契約内容を比較する

不動産投資のサブリースを検討する際は、複数社で契約内容を比較すればオーナーにとって有利な条件で契約できる管理会社が見極めやすくなります。

管理会社ごとに家賃の保証率や見直しの頻度、管理業務の対応範囲などの契約条件が異なるため、オーナーに不利な条件がないか必ずチェックしましょう。

複数社の契約内容を比較し、自分の投資計画に合った条件の管理会社を選定するのが投資成功のカギです。

会社の信頼性を見極める

不動産投資のサブリース契約では、管理会社が倒産すると元本割れのリスクがあります。

必ず「賃貸住宅管理業者登録」を済ませているかを事前に確認し、財務状況や物件の運用実績もチェックして、将来的に倒産するリスクの低い会社を選びましょう。

専門家のサポートを受ける

不動産投資のサブリース契約に伴うトラブルを避けるため、契約前に法律の専門家へ相談しておくのがおすすめです。

専門家に契約書の内容を確認してもらい、管理会社との交渉を有利に進めるためのサポートをお願いしましょう。

弁護士や司法書士などであれば、サブリース契約についての法的アドバイスにも対応できるため、トラブルが起きた場合にも備えて早めに法律の専門家を頼るのが大切です。

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不動産投資全般の相談ができるサービス

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不動産投資のサブリースは内容理解が不可欠

不動産投資のサブリース契約は、管理会社に物件の管理･運用を任せられ家賃保証もあるため、初心者にもおすすめの投資方法です。

ただし、家賃の減額や解約の困難さなどのリスクもあるため、サブリースの仕組みをしっかりと理解し契約内容を複数社比較した上で慎重に判断する必要があります。

正しい知識があればサブリースは不動産投資の手法として有効な選択肢となるため、法律の専門家にも相談しながら安定した収益を得られるよう収支計画をシミュレーションするのがおすすめです。