不動産投資で物件を売却するタイミングは？高く売るためのポイントと出口戦略

不動産投資で売却するタイミングは？
不動産投資の売却で生じる税金は？

不動産投資は適切なタイミングで売却すれば多くの利益を得られますが、不動産投資の売却で税金が発生するため、税金に関する知識や対策は必須です。

今回は、不動産投資の適切な売却タイミングや利益を増やすポイント、売却時の税金や売却方法などを詳しく解説していきます。

不動産投資におすすめの不動産投資会社

	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ
不動産 会社
入居率	99.7％ (2025年3月時点の中古マンションの実績値)	99％以上 (2025年3月末時点)
取り扱い エリア	東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外	東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	不動産投資売上 No.1※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2025年3月調べ)	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位
特徴	豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり	物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供！仲介手数料は無料･原状回復費はJPリターンズが負担･提携の税理士が確定申告もサポート 面談完了で選べるデジタルギフト最大5万円分！
公式 サイト	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ

	FJネクスト	日本財託
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年5月時点)	99％以上 (2024年3月時点)
取り扱い エリア	都心エリア/ 神奈川エリア	東京23区
取り扱い 物件	新築･中古 ガーラマンションシリーズ	中古の 区分マンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位	管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！
特徴	専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。	500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし
公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件)	99.0％ (※2024年度の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	98％以上 (2024年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
実績	賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！
特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

不動産投資で売却する理由とは？

資産の組み換えや利益確定

不動産投資で売却を行うのは、資産の組み換えや利益確定が主な理由となり、物件の価値が上がったタイミングで売却すれば値上がり益が確定します。

不動産の売却は、物件の価値がピークのタイミングで売却できるのが理想です。

現在の不動産の利回りに満足できない場合は、物件の価値が高い時に不動産を売却して、より収益を期待できる物件への買い替えを検討するのもおすすめとなります。

老朽化や空室率の悪化

不動産の築年数が経過し老朽化が進んでいる場合は、不動産の売却を検討する人が多くなります。

老朽化が進めば修繕コストの負担が大きくなるため、老朽化が酷くなる前に売却すれば、他の物件への買い替えや別の資産運用へのシフトが可能です。

また、空室率が高い状態が長期化すると資産価値が低下するため、不動産の空室率が悪化しているタイミングで早めに売却を検討するのもリスクヘッジにつながります。

ライフステージの変化に伴う資金を捻出するため

子供の進学や結婚、事業資金などライフステージの変化により多くの資金が必要になる場面がありますが、不動産を売却すれば高額の現金を手に入れられるため、さまざまな資金ニーズにも対応が可能です。

ただし、緊急で資金が必要になった際にスピード重視で売却の手続きが進めると、売却価格が安くなるなど後悔する結果につながりやすくなります。

急いで現金化したい場合でも事前に情報収集を行い、相場を把握して慎重に検討するのが重要になります。

不動産投資の売却のベストタイミング

築年数が浅いうちに売り時を見極める

基本的に不動産物件は築年数が浅いほど資産価値が高く、高額で売却が可能です。

築年数が経過するほど老朽化が進んで資産価値が低下し、修繕コストが増えて収益性も低下するため、不動産の売却で利益を得るのが目的なら築年数が浅いうちに売却するのが基本となります。

目安としては築年数が10年以内の物件は買い手が見つかりやすく、高額売却を実現できるでしょう。

利回りが下がったタイミング

家賃の下落や空室の増加などで利回りが下がっている時は、売却を検討するタイミングと言えます。

利回りが低下している物件は、不動産投資の収益性が低下し将来的に赤字になるリスクがあるため、保有するメリットは薄くデメリットが多いです。

利回りが下がったタイミングで売却すれば、不動産投資における収支の悪化を防げます。

利回りが下がっていても資産価値がある程度残っている場合は、売却により十分な利益を見込めるでしょう。

減価償却が終わる直前

不動産の減価償却が終わる直前は、売却のベストなタイミングとなります。

減価償却費を計上できなくなれば、節税の効果が薄れて全体の収支に大きく影響するため、減価償却が終了する直前に不動産を手放す投資家は多いです。

不動産の減価償却期間は物件の構造により異なり、木造住宅は22年、RC造の居住用不動産は47年となっています。

築年数の古い物件で不動産投資を進めている場合は、減価償却期間に注意しましょう。

不動産投資で売却前に準備すべきポイント

相場を把握して価格設定

投資用不動産物件の売却では、相場を把握した上で適切な価格設定をするのがポイントです。

売却価格の相場は、不動産物件の情報サイトで似た条件の物件価格を調べられるため、最寄り駅からの距離･築年数･間取り･広さなどで同条件の物件を探しましょう。

広さが違う物件については、坪単価や平米単価で比較します。

国土交通省のサイトから公示地価や基準地価、路線価図を調べるのも相場の把握に役立つでしょう。

収支シミュレーションを確認

投資用の不動産物件を売却する前に収支シミュレーションの確認をして、不動産売却価格や税金などを試算しておきます。

収支シミュレーションで最終的に得られる利益を把握してから、不動産の売却をするべきかを判断しましょう。

リフォームや清掃で印象アップ

不動産の売却価格を上げるためには、事前にリフォームや清掃をするのが効果的です。

部屋がキレイで設備が整っていれば内見時の印象が高まるため、売却価格が向上し売却までの期間の短縮にもつながります。

床や壁、天井、窓などの掃除やエアコンの清掃、フローリングの補修などをしておきましょう。

不動産投資における売却方法の選び方

仲介で売却

専門知識が不要で初心者にもおすすめの方法が、仲介業者を利用しての売却です。

不動産会社が買い手を探すサポートをしてくれるため、安心して取引を進められるだけでなく、不動産会社のネットワークを利用して多くの方に情報を公開して買い手を探せるため、市場価格で売却できる可能性が高くなります。

ただし、仲介で売却する場合は手数料の支払いが発生するなど多くの手続きが発生するため、売却完了までに時間がかかる点は注意しましょう。

買い取りで即現金化

不動産会社に直接買い取りしてもらうと即現金化できるため、すぐに現金を用意したい事情がある場合におすすめの選択肢です。

ただし、仲介で売却する場合と比較すると買い取りの方が価格は下がります。

買い取りの場合は、売却までの時間を短縮できる点と確実に不動産を売却できる点がメリットです。

投資家向けに販売する方法

投資用不動産を専門的に扱うサイトでは、投資家へ直接不動産の売却が可能です。

不動産を売りたい人と買いたい人をマッチングするサービスで、不動産会社の仲介なしで直接取引できます。

仲介手数料がかからず、直接交渉するためスピーディーに取引できる点がメリットです。

不動産投資で売却時にかかる税金に注意

譲渡所得税が課税される

不動産の売却時には『譲渡所得税』が発生しますが、譲渡所得税の計算の元になる譲渡所得は「収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額」で計算できます。

収入金額とは、土地や建物を譲渡する対価として受け取った金額で、譲渡を受けてから年末までにかかる固定資産税･都市計画税に相当する金額を受け取った場合は収入金額に算入しなければいけません。

保有期間で税率が異なる

譲渡所得税の税率は、長期譲渡所得が15％、短期譲渡所得が30％です。

不動産の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得が適用されるため、節税を考えるなら保有期間を長くした方が有利です。

税金対策も可能

不動産売却では、さまざまな制度を活用して節税対策が可能です。

たとえば、投資用の不動産を買い替える場合は、特例により譲渡益の課税の一部を将来に繰り延べできるため、不動産売却時の課税負担を軽減でき、手元に資金を多く残せるのがメリットです。

ただし、不動産を買い替えで適用される特例では税金は免除されず、最終的には譲渡所得税の支払いが発生するため注意しましょう。

不動産投資の売却は利益最大化のための工夫が必要

不動産投資において、売却は利益確定を実現する重要な出口戦略です。

物件の市場相場や状態などを踏まえて最適なタイミング･方法で売却すれば利益最大化を実現できます。

不動産投資で売却を実行する前に税金や諸費用をシミュレーションし、入念な準備をするのが成功の鍵です。

さまざまな選択肢から最適な方法を選び、不動産投資の売却で多くの利益を手に入れましょう。