不動産投資で節税できる仕組みは？節税になる理由と節税しやすい人を解説！

不動産投資で節税できる仕組みは？
不動産投資は税金対策になるって本当？

不動産投資でマンションなどの運用をすると、将来の資産形成になると同時に節税効果も得られますが、実際の仕組みを知っておきたいですよね。

今回は、不動産投資で節税できる仕組みと節税できる税金、節税効果を得やすい人の特徴や不動産投資時の注意点などを詳しく解説していきます。

不動産投資で節税できる仕組み

不動産投資で節税効果が得られるとの話は聞きますが、具体的にどんな仕組みで税金対策ができるのかを見ていきましょう。

減価償却ができる

減価償却とは、長期間使用できる高価な物を購入した年に一括して経費計上せず、使用可能な期間(物件の場合は法定耐用年数)に応じて一定の期間にわたって分割して費用を計上する方法です。

不動産投資で購入したマンションの減価償却期間が25年だった場合、25年にわたって分割して経費計上します。

経費として計上するとその年に得た利益の総額が減るため、課税対象額も減り支払う税金が少なくなる仕組みです。

投資用マンションに多い構造の法定耐用年数は、法律によって以下のように定められています。
※ 参照：国税庁/耐用年数(建物/建物附属設備)

投資用マンションの構造	法定耐用年数
鉄筋コンクリート造(RC) 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)	47年
鉄骨造(厚さ4mm超)	38年
鉄骨造(厚さ3mm超4mm以下)	30年
鉄骨造(厚さ3mm以下)	22年

なお、中古物件は残っている法定耐用年数によって異なりますが、以下のような計算で減価償却期間を出します。

物件購入時にまとまった金額で支払った購入費用を、減価償却で少しずつ経費計上していけば所得を少なく申告できるので、所得税と住民税を長年にわたって軽減できるのはメリットと言えるでしょう。

管理費などを経費計上できる

減価償却以外にも、物件の管理費や修繕費なども必要経費として計上できるため、所得税の節税が可能です。

上記の費用は一例で、不動産投資において発生した費用の多くは経費計上できるため、事前に税理士にも相談しておくと良いでしょう。

損益通算ができる

損益通算とは所得の赤字と黒字を相殺できる仕組みで、不動産所得で発生した赤字を他の所得と相殺すると課税対象額が減り節税効果を得られます。

上記のように、不動産投資で赤字が発生しても他の所得と損益通算すれば課税対象額を抑えられるので、結果的に節税に繋がる仕組みとなっています。

不動産投資で節税したい人に
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不動産投資で節税できる税金

所得税･住民税

所得税とは収入から必要経費などを差し引いて算出される所得に対して課される税金で、住民税とは前年の所得が一定額以上ある人に課される税金です。

不動産投資において、減価償却や損益通算などで所得額を減額すれば、課税対象となる金額が少なくなるため節税となります。

贈与税

贈与税とは、財産を他人から無償で受け取った際に受け取った側に課される税金です。

贈与財産には110万円の基礎控除が設定されているので、年間合計110万円までの財産であれば贈与税はかかりません。

不動産を贈与する際は時価ではなく相続税評価額により贈与税が算出されますが、不動産の評価額は時価より2～3割ほど下がるため、不動産を現金に換えて贈与するよりも節税となります。

相続税

相続税とは、故人から財産を相続する場合に相続人する人に課される税金です。

不動産投資における相続税の節税の仕組みは贈与税の場合と同じで、相続税評価額により計算するため時価よりも低い金額が課税対象額となります。

遺される家族に十分な財産を相続する場合は不動産として相続する方が節税になるため、将来に備えて不動産投資を考えてみるのもおすすめです。

不動産投資で節税効果を得やすい人の特徴

課税所得が900万円以上になると所得税率は23%から33%へ上がるため、節税できる金額が大きくなります。

また、不動産を5年以上所有してから売却した際に課される長期譲渡所得税の税率は約20%となるため、税率差の約13%相当を節税可能です。

相続財産が基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人数)より大きくなるほど相続税率も上がるため、現金や預金など時価で評価される資産よりも、評価額が下がる不動産で保有している方が相続税対策としては有効と言えます。

不動産投資で節税する時に注意するポイント

節税だけを目的にしない

不動産投資では減価償却を適切に行えば節税が期待できますが、その他の投資と同様にメリットだけではなくリスクも存在します。

不動産投資の本来の目的は『将来のための資産形成』がメインとなるため、節税だけを目的とした不動産投資で赤字経営が続いては本末転倒です。

また、節税目的として築年数が経過している古い物件を購入すると、入居者が見つからず空室が続いて収入が得られないリスクや、修繕費用がかさむなどのリスクも大きくなってしまいます。

不動産投資をする場合は『節税もできる』と知識は入れつつ、黒字経営ができるような物件選びと運用を考えましょう。

不動産投資の出口戦略を考えておく

不動産投資で減価償却が行える期間は物件の耐用年数以内となるため、長期間にわたって物件を所有しているといずれは減価償却費を差し引けなくなる時期がきます。

投資用として購入した物件は、耐用年数を大幅に過ぎると需要が低下し買い手がつきにくくなる恐れもあるので、耐用年数の範囲内で売却してしまうのも検討しておきましょう。

不動産投資の節税の仕組み：まとめ

不動産投資では減価償却や損益通算などで節税効果を得られますが、課税所得が900万円以上の人に節税効果が大きく、900万円以下の方はあまり節税効果を得られません。

しかし、所得額に限らず不動産投資で節税だけを目的にすると、本来の目的であるはずの『資産形成』を無視した赤字経営となってしまうため、あくまでもメリットの一つとして考えておきましょう。

節税の方法は不動産投資だけではなく、資産形成しながら節税する方法には様々な選択肢があります。

不動産投資では物件の購入から売却までを考えて計画を立てるのが重要なため、これから不動産投資を始める方はまずは不動産のプロに相談してみるのがおすすめです。