マンション投資で失敗しないポイントは？物件選びのポイントと注意点を解説

マンション投資って本当に儲かる？
マンション投資は初心者でもできる？

資産形成の手段としてメジャーな方法のマンション投資は、安定した家賃収入を得られ、保有するマンションにも資産価値が生じるためメリットの多い投資です。

今回は、マンション投資の仕組み、メリットやリスクとマンション投資用の物件選びのポイントと失敗しないコツなど詳しく解説していきます。

不動産投資におすすめの不動産投資会社

	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ
不動産 会社
入居率	99.7％ (2025年3月時点の中古マンションの実績値)	99％以上 (2025年3月末時点)
取り扱い エリア	東京23区･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡･海外	東京都心･川崎･横浜･大阪･神戸･京都･福岡
取り扱い 物件	新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィス	中古ワンルームマンション
仲介 手数料	なし	なし
実績	不動産投資売上 No.1※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績(2025年3月調べ)	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位
特徴	豊富な物件情報から最適な物件を提案をしてくれて、物件の購入・管理・売却まで全て任せられる。年収500万円以上の会社員/公務員/医師/士業の方におすすめ。初期費用は10万円～。※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。 初回無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分！ ※上限・条件あり	物件選定･管理･売却までのワンストップサービスを提供！仲介手数料は無料･原状回復費はJPリターンズが負担･提携の税理士が確定申告もサポート 面談完了で選べるデジタルギフト最大5万円分！
公式 サイト	RENOSY (リノシー)	JPリターンズ

	FJネクスト	日本財託
不動産 会社
入居率	99％以上 (2023年5月時点)	99％以上 (2024年3月時点)
取り扱い エリア	都心エリア/ 神奈川エリア	東京23区
取り扱い 物件	新築･中古 ガーラマンションシリーズ	中古の 区分マンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	首都圏の投資用マンション供給ランキング4年連続第1位	管理戸数29,000戸以上、オーナー数9,800人以上、入居率99%以上！
特徴	専門部署が物件の管理をサポート。好立地の物件に投資可能。	500件以上のメディアに掲載。しつこい営業・勧誘なし
公式 サイト	FJ ネクスト	日本財託

	シノケン ハーモニー	トーシン パートナーズ
不動産 会社
入居率	約98.75% (※2024年年間平均/自社企画開発物件)	99.0％ (※2024年度の平均値)
取り扱い エリア	東京23区/川崎市/横浜市	都心エリア/ 神奈川エリア
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズマンション	新築･中古 自社のデザイナーズマンション
仲介 手数料	あり	なし
実績	2022年上期首都圏の投資用マンション供給戸数第1位	自社ブランドマンション『ZOOM』で11年連続グッドデザイン賞受賞
特徴	頭金0円から始められる。手厚い管理業務代行サービスあり。保証制度が充実。	月々1万円から始められる。物件･賃貸管理を任せられる。オーナー専用アプリで簡単管理！
公式 サイト	シノケンハーモニー	トーシン パートナーズ

	シノケン プロデュース
不動産 会社
入居率	98％以上 (2024年の年間平均)
取り扱い エリア	東京・福岡・大阪・京都 名古屋・仙台
取り扱い 物件	新築･中古 自社のデザイナーズアパート
仲介 手数料	あり
実績	賃貸住宅に強い建設会社ランキング8年連続No.1！
特徴	創業から30年以上の実績あり。少ない自己資金で始められる。サポート体制充実
公式 サイト	シノケン プロデュース

マンション投資の仕組み

区分所有で家賃収入を得る投資方法

マンション投資は、物件を購入して部屋を貸し出して家賃収入を得る投資方法です。

部屋単位で物件を購入する区分所有はマンション投資でメジャーな投資方法となっており、一棟買いよりも手頃な価格で購入できるため、投資方法としてハードルが低いです。

一部屋だけであれば管理の手間もかからず、本業が忙しい人に向いています。

新築･中古どちらも投資対象になる

マンション投資は、新築･中古いずれの物件も対象にできるのが特徴です。

新築物件の場合は空室リスクが低くなり、設備トラブルも少なくなります。

中古物件は価格を抑えられるのがメリットで利回りを重視する人におすすめです。

住宅ローンではなく投資用ローンを活用

マンション投資では、住宅ローンではなく投資用ローンを活用して物件を購入します。

投資用ローンは投資用物件の購入を目的としたローンで、家賃収入を返済原資にするのが特徴です。

審査では不動産の価値も含めて判断され、住宅ローンよりも高額な融資を受けられます。

マンション投資のメリット

毎月安定した家賃収入が得られる

マンション投資は、毎月安定した家賃収入が発生する点がメリットです。

入居者がいる間は常に家賃収入を得られるため、安定した資産形成ができます。

長期的に安定収入が発生するため、将来の年金対策にも最適です。

節税効果が期待できる

マンション投資は、さまざまな費用を経費にできるため節税効果を期待できます。

減価償却費やローン利息などを経費にすれば、所得税や住民税などの負担を軽減できるでしょう。

現金よりも不動産の方が相続税評価額を抑えられるため、マンション投資は相続税対策にもなります。

将来的な資産価値を保てる場合もある

マンション投資のために購入した不動産は、長期保有で資産価値を維持できる可能性があります。

立地が良くて管理状態の良好な物件は将来的に値下がりしにくいため、子供の進学などでまとまったお金が必要になった場合はマンションを売却すればすぐに現金化できるのが利点です。

マンション投資のリスクと注意点

空室リスクによる収入減

マンション投資では、入居者が集まらずに空室率が高くなると収益が悪化するリスクがあるので注意が必要です。

区分所有の場合は空室率が100％か0％のいずれかになるため、空室になると家賃収入は0円です。

空室リスクを軽減するには、魅力的な立地で周辺物件より優位な点を持つのが重要となり、効果的な募集活動や家賃設定、内見の対応なども空室リスクに影響します。

信頼できる管理会社を選べば入居者募集で効果的なサポートを受けらるでしょう。

修繕費や管理費が発生する

マンション投資では、共用部分を維持するための修繕積立金や管理会社へ支払う料金などが発生します。

マンション経営のランニングコストは月額家賃の20％～30％程度が目安となるため、月々の家賃収入とコストを見極めて収益がプラスになるかどうか把握しておきましょう。

修繕積立金が足りない場合は追加の費用を請求される可能性があるので、マンションを購入する際には修繕計画と積立金の状況を事前に確認しておくのが重要です。

売却時に思った価格で売れない場合がある

マンションの中古市場は築年数や立地などの影響を強く受けるため、マンションの売却価格が想定を下回るケースは珍しくありません。

基本的に築年数の古いマンションほど売却価格は下がるほか、マンションの周辺環境が悪化して資産価値が下落するケースも。

マンション選びでは20年や30年後の周辺環境や市場動向の変化も踏まえた上で検討しましょう。

マンション投資で成功する物件選びのポイント

生活利便性の高い立地を選ぶ

マンション投資用の物件選びでは、駅から徒歩10分以内で周辺にスーパーや病院があるなど立地条件は重要です。

生活していく上で利便性の高い立地であれば大きなアピールになり、ターゲット層に合わせて周辺環境の充実さを見極めるのもポイントとなります。

たとえば、ファミリー向けのマンションであれば、近くに保育園や公園などがあるとニーズを満たすなど、ターゲット層を踏まえた上で優先順位を考えて物件を選びましょう。

築年数と管理状態のバランスを見る

マンション投資の物件は築年数が少ない方が設備が新しくてトラブルも少ないですが、価格が高い傾向にあります。

中古で築年数の経過している物件でも、管理がしっかりしていれば設備関連のトラブルは少ないです。

築年数と管理状況のバランスを見て物件を選ぶと、手頃な価格で質の高いマンションを入手できるため、修繕積立金の状況や空室状況の確認して中古マンションで状態が良い物件を見極めましょう。

また、修繕計画に問題がなく空室率も少ないマンションは資産価値も高くなります。

利回りだけでなく修繕履歴や空室率も確認

マンション投資用の物件は、利回り以外にも修繕履歴や空室率を確認しておきます。

修繕履歴は過去に行われたマンションの維持･修繕の記録で、修繕履歴により適切な維持･修繕が行われてきたか判断が可能です。

空室率は安定した入居者の確保を見込めるか判断する材料となる指標です。

区分所有で物件を購入する場合は一棟全体だけではなく、購入予定の部屋の空室率も重要になります。

マンション投資で失敗しないためのコツ

過度な借入は避ける

マンション投資で組むローンは現実的に余裕を持って返済できる金額に留めておきましょう。

過度な借り入れは空室が発生した場合の返済負担が大きくなるため、毎月の家賃収入の半分程度をローン返済に割り当てるのを目安としましょう。

ローンの返済に充てられる余裕資金も踏まえた上で借入額を決めます。

信頼できる管理会社を選ぶ

マンション投資の収益を安定させるには信頼できる管理会社選びが不可欠です。

管理会社は入居者対応や物件の維持管理を行ってくれるため、管理実績が豊富にあり迅速に対応してくれる管理会社であれば安心できます。

他には、管理する物件の入居率や管理戸数なども管理会社選びの参考になります。

収支計画を慎重にシミュレーションする

マンションの購入前に収支計画を立てて慎重にシミュレーションしておきましょう。

家賃収入や支出･税金など詳細な金額を収支表にまとめ、収支表を踏まえた上でシミュレーションを行い、リスクがないか確認しましょう。

さまざまなパターンのシミュレーションをすると、想定外の出費にも備えられます。

マンション投資の成功には準備と情報収集がカギ！

マンション投資は家賃収入で安定した収益を得られ、節税効果もある魅力的な投資方法です。

ただし、空室が生じる可能性があり、コストもかかるため、リスクが伴います。

マンション選びにこだわり、事前に収支シミュレーションをしてリスク対策をしておくのが重要です。

特にマンション投資の初心者であれば、入念に情報収集を行い、時間をかけて準備するのをおすすめします。

まずは信頼できる不動産会社に相談して、疑問点や不安点を解決しましょう。