不動産投資信託って何？仕組みやメリット･デメリットと選び方を徹底解説！

不動産投資信託ってどんな投資なの？
不動産投資信託と不動産投資の違いは？

投資商品の1つである不動産投資信託は、少額から不動産投資を始められるのが特徴で、不動産の購入や管理にハードルが高いと感じる方に向いています。

不動産投資信託(REIT)は実際に不動産を持たずに運用が可能であり、高い利回りを期待できる商品です。

今回は、不動産投資信託(REIT)のメリット･デメリット、商品の選び方や運用のポイントなどを詳しく紹介していきます。

不動産投資信託(REIT)とは？

REIT(リート)とは、『Real Estate Investment Trust』の頭文字を取った言葉で、不動産投資信託を指します。

出資者から集めた資金をもとに不動産投資会社が物件を運用し、家賃収入や物件の売却益を出資者へ配当として分配する仕組みです。

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自分で物件のオーナーになるわけではなく、設備管理や収支管理は全て不動産投資会社に任せる形になるため、不動産投資の知識が少ない初心者でも始めやすい投資方法となります。

不動産投資信託(REIT)は証券取引所に上場しており、株式と同じように売買が可能で、数万から数十万円程度の資金から投資できて、物件の取得や管理はすべて専門家に任せられるのが特徴です。

REITで不動産投資会社が運用する物件はマンションだけでなく、オフィスビルや商業施設、リゾートホテルなど様々あります。

現物不動産を持たずに運用できる

不動産投資信託(REIT)は実物の不動産を所有せずに運用できるため、物件の購入や管理などは専門家に任せて、不動産運用の恩恵のみを間接的に受け取れるのがメリット。

物件管理の時間がない方や専門知識のない方でも不動産投資に気軽にチャレンジできるのが特徴です。

現物の不動産を所有するのに抵抗のある人にも向いています。

J-REITと海外REITの2種類がある

不動産投資信託(REIT)には大きく分けてJ-REITと海外REITの2種類があります。

日本国内の物件を対象とするのがJ-REITで、海外REITは海外の不動産を対象に投資する商品で、一般的に海外REITの方が高利回りですが、為替変動リスクがあり値動きが激しい傾向にあります。

海外REITはそれぞれの国や地域により法律が違う点にも留意しなければいけないため、初心者が不動産投資信託(REIT)に挑戦したいならばJ-REITがおすすめです。

不動産投資信託(REIT)の主なメリット

少額から分散投資が可能

不動産投資信託は数万円程度の少額から複数の不動産に対して投資できるため、リスクを抑えられるのが特徴です。

複数の不動産へ投資するとリスクが分散されるため、初心者も安心して始められます。

一般的な不動産投資は物件の購入のために高額なローンを組まなければならずハードルが高いですが、不動産投資信託であれば初期資金がほとんどなくても気軽に挑戦できます。

流動性が高く売買しやすい

不動産投資信託は株式と同様に証券取引所で取引されるため、価格が公開されており流動性が高いです。

活発に取引されていて必要に応じてすぐに売却できますが、現物の不動産は売却に時間がかかり、資金が必要でもすぐ現金化できない点がデメリットです。

不動産投資信託であれば急にまとまったお金が必要になった場合でも速やかに現金化できます。

高い配当利回りが期待できる

不動産投資信託は、高い配当利回りを期待できる点がメリットで、利益の90％以上を投資家に分配すれば法人税が非課税になります。

不動産投資で発生した利益のほとんどが投資家へ分配される仕組みのため、高い配当利回りを実現できる商品です。

ただし、実際の利回りは銘柄によって異なるため、REITの選び方が重要になります。

不動産投資信託(REIT)の注意点とリスク

価格変動リスクがある

不動産投資信託には、価格変動リスクがあり損をするケースがある点に注意しましょう。

REITの投資先である不動産運用は経済状況や金利などの影響で価格が変動するリスクがあり、売却の際に買付価格を大きく下回る価格でしか売れないケースもあります。

価格変動リスクを踏まえた上で安定性や成長性を重視してREITを選ばなければいけません。

災害や空室による収益低下のリスク

自然災害や空室などで収益が低下するリスクがある点にも注意しましょう。

地震や台風などの災害によって建物の損壊や劣化が起きるなどが原因で、入居者の確保ができずに空室が発生して家賃収入が減収してしまうケースも珍しくありません。

さまざまな要因で収益が低下するリスクが常にあるため、銘柄を選ぶ際は慎重に選定しましょう。

元本保証ではない

REITは元本保証されない商品のため、売却価格が購入価格を下回る場合があります。

投資先の選定を慎重に行わないと元本割れをして損をするケースがあるため注意しましょう。

運用実績や成長性などさまざまな観点からREITのリスクを判断するのが重要です。

不動産投資信託(REIT)の選び方とチェックポイント

投資対象の不動産の種類を確認

REITが投資対象とする不動産には多くの種類が存在します。

単一の種類に投資する商品もあれば、複数の種類に分散投資する商品もあります。

投資目標やリスクの許容道を踏まえて、自分に合ったタイプの不動産に投資する銘柄を選びましょう。

運用実績や配当利回りなどを見る

REITの過去の運用実績や配当利回りなどをチェックすれば判断材料になります。

第三者の格付け機関による評価も重要で、格付けが高ければ信用できる銘柄と考えられるでしょう。

REITの保有する資産の時価総額は高い方が安定性や将来性が高いと判断できます。

分配金の安定性と成長性を重視

REITの魅力は長期的に安定して分配金を受け取れる点のため、分配金の安定性に注目しましょう。

分配金利回りや過去の分配金実績に注目して、安定して分配金が支払われる銘柄を選びます。

REITは長期保有を前提とするため、投資をする不動産や地域、財務状況などから将来的な成長性も推測しましょう。

成長性を評価する絶対的な指標はないため、さまざまなデータをもとに慎重に判断しなければいけません。

不動産投資信託(REIT)の始め方

証券口座を開設する

REITを購入するには証券口座を開設する必要があります。

証券口座は手数料や取引ツール、取り扱っている投資信託の本数などを考慮して選びますが、手数料が安くてスマホからも簡単に取引できるネット証券がおすすめです。

少額から購入して値動きを確認

REITは最初に少額のみを購入して値動きを確認する経験を積みましょう。

少額を複数銘柄に分散投資して、リスクが低い状態で値動きや配当の流れを確認していきます。

経験を積んで慣れてきた後で本格的に投資を始めましょう。

NISAやつみたてNISAも活用可能

NISAやつみたてNISAでは、不動産投資信託(REIT)への投資が可能です。

NISAとは年間投資枠内の投資であれば発生した利益が非課税になる制度で大きな節税効果を得られます。

NISAの口座を通してREITへ投資すれば、受け取った分配金にかかる税金を節税できるためお得です。

ただし、NISAで投資できるREITは金融庁の基準を満たす銘柄に限られるため注意しましょう。

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不動産投資信託(REIT)は手軽に始められる資産運用！

不動産投資信託(REIT)は現物不動産を保有せずに少額から不動産投資ができる金融商品です。

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ただし、市場の影響を受けて値動きするリスクがあるため銘柄選びが大事です。

NISA口座を活用すれば節税もできるため、資産形成の手段として不動産投資信託(REIT)を検討してみましょう。