不動産投資は自己資金なしで可能？結論と1万円からできる不動産投資でリスク許容度に応じた投資を始めよう

「不動産投資は自己資金なしで始められる？」
「少額から始められる不動産投資は？」
「大きな自己資金なしでも投資したい」

不動産投資へ興味はあるものの、不動産を買うほど大きなお金を動かすのに抵抗がある人も少なくありません。

大きな自己資金なしで始められる不動産投資方法もありますが、仕組みを知らないまま進めると大きなリスクを見逃してしまいます。

この記事では自己資金なしで始められる不動産投資と1万円からできる金額を抑えた不動産への投資方法を解説していきましょう。

不動産投資は自己資金なしでも始められるのか

まとまった自己資金なしでも不動産投資は可能

物件価格の100％を融資で賄う「フルローン」を利用すれば、自己資金ゼロから不動産投資を始められます。

フルローンなら、頭金のような大きな初期費用を用意しなくても、融資だけで物件取得が可能。

ただし、登記費用・仲介手数料・税金などの諸経費（数十万円程度）は自己負担となるため、別途準備しておくのが現実的な進め方です。

諸経費もローンで限りなく自己資金なしに近づける方法

諸経費負担を解消し、真の「自己資金なし」に近づけるオーバーローンと呼ばれる方法もあります。

フルローンに加え、登記費用・仲介手数料などの諸経費分も融資に含め、手元資金をほぼ減らさず投資をスタートするのがオーバーローン。

ただし、対応金融機関は限られ、審査はフルローンよりさらに厳しく、金利も高めになる傾向があります。

大きな自己資金なし！1万円から始められる
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不動産投資を自己資金なしで始めるための融資基準

自己資金なしで始めるには、フルローンやオーバーローンが鍵となりますが、金融機関の審査通過は容易ではありません。

審査基準は非公開で機関ごとに異なりますが、一般的に年収・勤続年数・信用情報・物件の収益性などを総合的に評価。

通常の部分融資よりフルローンの方が審査は厳しくなるため、安定した返済能力のアピールが必須です。

自己資金なしで不動産投資を始めるには、フルローンに見合う稼ぎや属性の強さが不可欠と言えるでしょう。

自己資金なし不動産投資のメリット

不動産投資を大きな自己資金なしで始めるための融資は簡単ではありませんが、自己資金なしで始めるメリットもあります。

・手元資金を減らさず投資を始められる
・上手くいけば効率的に資産を増やせる

手元資金を減らさず投資を始められる

急な支出や将来の資金需要に備えて、自己資金を置いておきたい人も少なくありません。

不動産投資では設備の故障や原状回復など、想定していないタイミングで出費が発生します。

自己資金なしで投資を始めていれば、手元資金に余力を残せるため、急な出費にも対応しやすくなるのがメリットでしょう。

上手くいけば効率的に資産を増やせる

自己資金だけで不動産投資を行おうとしても、動かせる金額には限界があります。

ローンを活用すれば、少ない自己資金でも高額な物件に投資でき、自己資金だけでは難しかった規模の収益も狙えます。

空室や修繕費のリスクには考慮が必要ですが、自己資金なしの不動産投資に資金効率の観点で魅力を感じる人も多いでしょう。

自己資金なし不動産投資の現実と注意点

空室や家賃下落は想定しておく

家賃収入を前提にローン返済を考える人もいますが、どれだけ条件が良い物件でも、入居者の退去や空室期間は一定の周期で発生します。

築年数や空室期間が増えれば家賃の見直しで、当初の想定より収益が減るリスクもゼロではありません。

家賃収入が途切れても返済に影響が出ない程度の別収入や資金余力を確保しておくのが無難でしょう。

修繕費を用意しておく

給湯器やエアコンなどの設備は、使用年数が進むにつれて突然交換が必要になります。

自己資金に余裕がないと、急な支出が続くと収支が一気に苦しくなるでしょう。

自己資金なしで不動産投資を始めるなら、修繕費をプールしておくと突発的な支出が出ても収支が大きく崩れにくくなります。

手放しても借入が残るリスクがある

思うように返済計画が進まず、不動産を手放す判断に至る人もゼロではありません。

不動産価格は常に変動しており、売却のタイミング次第では購入時より価格が下がり、物件を売却しても借入が残るリスクがあります。

自己資金なしで不動産投資を進めるなら、最終的に借入だけが残るリスクも想定したうえで検討しましょう。

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自己資金なし不動産投資の向き不向き

自己資金なしでの不動産投資が向いている人

不動産投資を自己資金なしで始めても、無理なく続けられる人の特徴は以下の通りです。

・家賃収入が途絶えても生活できる
・すぐに使える現金を別で確保できる
・数字を冷静に見て判断できる

収支シミュレーションだけを見ると「簡単に回りそう」と思いがちですが、実際は返済額・修繕費・空室リスクを含めた収支を想定する必要があります。

感情より数字を優先できる人ほど、無理のない運用ができ、長期的に成果を出しやすいです。

自己資金なしでの不動産投資が不向きな人

不動産投資を自己資金なしで始めるのがリスクが高い人は以下の通りです。

・急な出費に耐えられる貯蓄がない
・転職直後や勤続年数が短い
・月々の収支に余裕がない生活設計

自己資金なしだと空室や修繕で家計が圧迫されやすく、予備のお金がないと運用どころか生活が立ち行かなくなるリスクがあります。

リスクを限定して不動産へ投資する方法

「不動産には投資したいけど、大きな借金は避けたい」人には、今注目を集めているREIT（不動産投資信託）という選択肢があります。

REIT（不動産投資信託）とは

REITは、多くの投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設などの不動産を購入・運用し、得られる賃料収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。

数万円〜数十万円の少額から始められ、実物の不動産を購入するよりも手軽に不動産投資ができます。

REITが自己資金なしの不動産投資を探す人に向いている理由

REITなら数万円から不動産投資を始められ、ローン不要で返済の心理的負担もありません。

また、物件の管理・修繕対応も運用会社が担うため、初心者でも手間なく不動産に投資可能。

証券市場で売買可能で、現物不動産より現金化しやすいのも大きな魅力でしょう。

REITを始めるには証券口座が必要

REITへ投資するには、証券会社で口座を開設する必要があります。

口座開設や口座維持手数料は無料なので、少額から不動産投資を始めたい人は、まず口座を開設しておきましょう。

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2025年のREIT市場は20％超の上昇を記録しており、リスクを抑えながら不動産投資の恩恵を受けられる手段として、多くの投資家から選ばれています。

不動産投資を自己資金なしで資産運用

フルローンを活用すれば、多額の自己資金を用意しなくても不動産への投資は可能です。

自己資金なしで不動産投資を考えている背景が、物件を一括で購入できるほどの資産がないなら、現物を持つ前に投資額を調整しやすい不動産投資信託が向いています。

1万円前後から金額を設定できるため、まずは証券口座を整え、投資チャンスを逃さないようにしましょう。

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